房地产调控：敲山震虎之后还需完善政策

作为中国“支柱产业”的房地产，从未脱离过政府的视野。无论是2007年的楼市过热，2008年的房市“寒冬”，还是如今的快速上涨，时刻都能看到针对房地产行业的政策调控。其实，一直以来，房市调控的主旋律始终都是平抑房价，但始终都是“抑扬两难”，因为房地产业与中国经济关联度太高，大而不能倒，房地产泡沫即便存在，政府恐怕也没有过多动力刺破房地产泡沫。其实政府早已一再重申“保持政策连续性和稳定性”。笔者亦不否认，本次调控保持政策的连续性和稳定性可以避免出现2007年用药过猛的现象，防止房价出现大涨大跌。但是，在保持连续性和稳定性的同时，调控房地产政策还应重视进一步完善政策与加强执行力度，真正令飙升的房价“悬崖勒马”。

“组合拳”：“雷声大雨点小”

2009年12月以来，政府紧锣密鼓地出台了一系列遏制房价过快上涨的政策，展开了打击投资投机性购房、打击高房价的强力调控：2009年12月9日，国务院常务会议取消了二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以遏制炒房现象；12月14日，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头”；12月17日，五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》），明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50％”，出手打击开发商囤地；12月23日，国土资源部宣布对北京、上海、浙江等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发土地供应全程监管，规范房地产市场运行秩序。这一系列政策在时间上不可谓不紧，在力度上不可谓不强。可见，调控政策已剑指楼市泡沫。

但同时，距离《通知》下达不到一周，2009年12月22日，在广州亚运城地块的争夺战中，民营企业联盟富力雅居乐碧桂园联合体最终以255亿元人民币战胜国企组合（万科、保利、中海联合体），刷新国内“地王”的新纪录，可见开发商并未因政策下达而有退却之心。究其原因，主要是由于“拿地首付不低于50%”的政策，并无明确具体执行标准，加之地方政府保护主义的障碍，政策执行自然“雷声大雨点小”。

其实，在政策调控“四部曲”中，其余调控政策也有诸多不足。例如，政府提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，但却并未明确“部分城市”的含义，从而给政策实施留下很大的弹性。因此，本次楼市调控政策要想取得显著成效，还得靠政策的执行力度和完善程度，警惕政策在执行过程中被弱化。

未来房价：“不温不火”

在经济尚未全面回暖，人均收入并未实质性提高的情况下，投机投资性购房需求的单方上扬并不能带动房价与成交量的可持续上涨，因此大幅上涨的房价缺乏有效需求的支撑，未来房价大涨的可能性并不大。但是，中国的房地产调控一直表现出对正面刺激政策过度执行，对负面抑制政策却反应迟缓的现象，因此房价下降空间亦十分有限，本次调控更不例外。

房地产市场中85%自主型购房者的存在，加之中国人口变迁趋势未发生根本性转变的情况，使得市场真实购买力非常坚实，房价难以深幅下跌；土地资源的稀缺性和压制房地产刚性需求的不可行性，使房地产市场的调控效果受限，亦使得单一增加供给手段调控房地产市场“略显无力”；房地产业与经济的高度关联性和“土地财政”的存在，更使得中央和地方政府因短期利益而放松调控力度，房价下调自然难上加难。

因此，在中央及地方政府、地产开发商和投机性购房者未基于长远利益就未来房价达成共识的情况下，在经济结构调整尚未见效、实体经济尚未恢复、外需不振、内需依旧疲软的情况下，在中国经济仍然需要宽松货币政策和积极财政政策确保经济增长的宏观背景下，在住房仍牵扯过多利益冲突的情况下，尽管过度的刺激政策会逐步退出，未来房价并不会有大跌的情况出现，而会表现出不温不火的行情。

新政：切莫“头痛医头，脚痛医脚”

如今，房地产市场、银行信贷风险和政府经济增长目标之间已经形成了一种连带关系，政府不可能让房价大跌，亦不会希望房价涨得太快，因此，房地产调控仍有其动力存在。但是，“头痛医头，脚痛医脚”的调控方式已不具可持续性。在这种情况下，如何使房地产调控政策产生应有效力，以减少中国经济对房地产市场的高度依赖性，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利，将取决于住房制度改革的进一步深化与创新。

首先，政府应平衡国家长期利益与地方短期利益的关系，改革分税制，遏制房地产市场的钱权交易现象，以保证房地产市场的持续发展。“土地财政”彰显了现行财税体制的弊端，使建设用地过度扩张，更使投资过热，地价飙升。不仅如此，房地产市场的发展已经成为社会财富分配、转移的便利工具，而转移成果却并不为诸多民众所分享。因此，要整顿国内的房地产市场，建立起国内房地产市场的秩序，不仅要改革分税制，切断地方政府与开发商之间的利益纽带，还应打击房地产市场的钱权交易，对目前各房地产行政审批环节检查，从而使得关于房地产市场的土地产权制度、土地转让交易制度，以及住房建设的规划审批制度等都得进行全面清理整顿。

其次，税收制度改革刻不容缓。物业税的开征特别是采用累进税制，可以提高投机需求的交易成本，有效打击房地产投机活动，整顿房地产市场秩序、稳定房价，在一定程度上刺破房地产投资领域的泡沫；通过差别税率对房地产市场进行调节，对高档别墅住户加大征税额度，对普通住房居住者减少征税甚至减免物业税，亦可大大减少购房中的“贪大”心理，在一定程度上节约土地资源，增加住房供应量，降低住房价格。

再次，银行应该采取差别化的信贷政策，在贷款政策上有保有压。对居民自住性购房需求要继续采取鼓励和支持的态度，与此同时，继续严格执行二套房贷政策防止过度投机炒作。二套房贷政策自出台以来就一直是压制投机性购房者的“利器”。随着首付比例的提高和贷款利率的上浮，炒房者投机盈利空间缩小，必将有效遏制投机性购房行为，并对过热的楼市降温。但伴随改善性住房定义的出现，银监会对“二套房”的定义便一直模棱两可，使二套房贷政策收紧在实施过程中频频受阻，银行或中介浑水摸鱼的空间一直存在。因此，监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求，并对此设定不同利率与首付门槛，如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件，对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高，并建立违规惩戒机制，如对购房后空置行为征税等，减少投机行为对房价的不当推动。

最后，政府应找准政策定位，适度扩大住宅土地的供应，相应控制土地利用率，并对囤积土地行为进行遏制。诸多房企圈占土地之后，并非立即进行开发，而是将土地囤积起来，从而导致国内住房价格全面飙升。因此，单一加大土地供给远远不够。政府不仅要出台政策，保证保障性和中小套型住房土地的供应，更应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，规定最低容积率和楼房高度，最大限度节约土地，提高住宅利用率，并对房企囤地现象加以打击，依法要求开发商按期开工，在一定程度上降低房地产商的垄断利润。

当然，政策制定之后，还应加强监管，并且用有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，防治政策执行过程中效果减弱。

随着中国经济的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但是，如果房价的价格与价值严重背离，其涨幅远超公众的承受范围，确是不合情理的。“敲山震虎”要想达到应有的效果，需要政府、银行、开发商和购房者形成合理预期，达成共识。只有通过深化调整，中国房地产市场才能实现健康、持久、向上的发展，只有出台稳健的政策指导与完善的监管方案，建立房地产业持续健康发展的长效机制，才能保证房地产市场的平稳运行。

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