投资性房地产评估新规出台 或为开征物业税铺路

这一指导意见将于今年7月1日起开始实施。意见规定,对投资性房地产的评估主要采用市场法和收益法。运用市场法评估时,应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行分析。运用收益法评估时,注册资产评估师应当合理确定折现率,折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

这一意见所指的投资性房地产,是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

目前,商业物业除部分出售产权外,大部分为企业持有,即上述“为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产”。而商业物业被较多业内人士认为是开征物业税的试点,如果要对其开征物业税,必然需要规范评估。

对此,外界评论说,评估方法的变化,将对包括上市房地产企业在内的企业投资性房地产资产估值产生较大影响。但建设部房地产估价委员会主任委员柴强并不这样认为,他表示这只是一个技术性的文件,对房地产企业及其资产评估并不会产生多大影响。

据了解,投资性房地产评估业务随着会计采用公允价值计量模式而在国际范围内逐步发展起来。2006年,我国新会计准则发布后,投资性房地产评估开始成为我国资产评估行业的业务之一。

财政部新规规范投资性房产评估 暂未涉及个人投资

据新京报 昨日，财政部印发《投资性房地产评估指导意见(试行)》，其中对评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定。该意见将从2010年7月1日起施行。

由于这是国十一条提出要整治房地产业投资投机性行为后，相关部门首次发布投资性房地产相关文件，因此引起了各界的普遍关注。不过多位业内人士表示，《意见》主要针对已购置房产的企业，规范其资产评估，并未怎么涉及个人投资房地产的相关内容，对个人和房产市场暂无影响。而政策能否看作是政府对投资性房产行为严厉调控的开始，还有待后续政策出台才能做判断。

对评估方法，《意见》明确规定注册资产评估师用收益法评估投资性房地产时，应根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。

“该政策主要是为防止虚报房产评估价的行为发生，因为如果虚报评估价格，物业持有者再抵押或以此作为企业自身资产申请上市时，物业实际价值会被夸大”，中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，现在很多企业都购置大宗物业，如评估标准不明确，对该部分不动产资产的上市出售、贷款、融资或企业资产评估都有影响。

“我觉得这是类似会计准则的内容，主要针对企业的较多。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，这条政策主要是针对一些购置了房产的企业，用于规范企业的资产。而有些人猜测这条政策是在给物业税做铺垫，李文杰认为这个关联度不大，物业税现在还在空转，实行起来比较困难。

投资性房地产评估对象

1.企业通过出让或转让方式取得后，再以经营租赁方式租出的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.企业拥有产权、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

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