“国十一条”揭露楼市五宗“最”

最引人瞩目：二套房首付不低于40%

作为“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”具体实践措施，《通知》要求，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。

有观点认为，在此次的“国十一条”中，有关二套房贷的政策最具有实质内容。而有业内人士认为，“国十一条”中关于二套房贷的首付成数、认定标准等问题与之前的发文基本上是一致的，事实上，二套房贷首付不低于四成的规定在2007年楼市过热时就已出台，在2008年末以来在实际执行过程中出现了松动，“因此现在‘国十一条’重提颇有些重申，或者严格规范的意味”。

最注意区分：对“刚需”和炒房有保有压

《通知》要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理;继续实施差别化的住房税收政策，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。多位业内人士认为，对自住刚需的保障以及对投机性炒房的压制，反差鲜明的政策取向在“国十一条”中反映得非常明显，一方面，说明楼市政策将继续支持居民合理的住房消费，另一方面，也明确了国家进一步抑制投资投机性购房的决心，以期可以抑制房价持续走高。

最需要整顿：捂盘惜售、囤积房源、囤地炒地

在2009年房价走高的过程中，捂盘惜售、囤积房源、囤地炒地等现象充当了一定的“推手”角色，在本次“国十一条”中，这些现象也在整顿之列。《通知》要求，继续整顿房地产市场秩序，住建部要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。同时，需要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

此外，《通知》中还要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是有关楼市的调控政策中鲜有的涉及“央企”投资房地产的表述。

最小心提防：防止境外“热钱”冲击国内楼市

在“国十一条”中，有一条所涉及的内容相对普通百姓而言比较陌生，但却是维持房地产市场稳定的重要因素，即要防止境外“热钱”冲击国内楼市。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场这样的政策。

最民生计划：三年解决1540万户低收入家庭住房问题

除了健全房地产市场体系外，“国十一条”中还有较大篇幅涉及到了住房保障体系的建立，专家认为两大体系的“双轮驱动”对稳定房地产市场具有重要作用。《通知》当中，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点，中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，并计划力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

“国十一条”未触及高房价根源

孙攀龙(亿房资深研究员)：2009年下半年，市场赶搭房贷末班车，特别是二手房市场，房价上涨得很快。中央必须继续采取措施将房价稳住。“国十一条”全部指向调控房价，但是并无太多新意。目前出台国十一条，是对前段时间宏观调控措施的继续以及深化，将调控调到位。国十一条是对前期政策的(2007年国六条等政策)延续和补充。过去的政策在执行的过程中往往会不如预期，有的利益攸关方就在政策上面阳奉阴违，使得政策的执行效率大打折扣。新的政策明确了包括地方政府在内的利益攸关方的抑制投资投机性购房的责任，明确了各个部门监管市场的分工，出台了较为严肃的“细则”。但是像包括二套房贷在内的具体执行政策现在没有下发到各个单位，所以在某些方面还是要看后期有没有补充的规定。

政策的出台主要是对市场的“预期管理”，在出台了一系列的政策之后，市场的反应十分敏感。其政策的目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。预计后市的房价会稳定下来，市场将会进入比较冷静和理智的状态。

从市场的角度来看，武汉市不同一线城市，是以刚性需求为主，主要是内生性的需求，政策对抑制投机有一定的影响，但是影响并不大。不过，前期关于改善性住房的优惠政策是否延续现在还未有最终定论。但是如果后续不出台补充的政策，会对改善性的住房造成一定的影响。

但是目前的调控仅仅是从市场的层面上进行的，没有谈及其他方面的内容。从宏观的层面上看，金融危机的影响到目前还没有完全消失，国家仍在执行积极的货币政策，所以从这几次的调控的内容来看，国家在资金和结构层面上的调控是十分有限的，也就没有触及到高房价的根本。

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