新一轮调控背景下楼市房价离理性回归有多远?

调控发力新老问题考验楼市

“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说，开发商、屋主和买房者都在观望，“很难说今年一季度以后房价是跌还是涨”。至2009年11月，国内70个城市房价连涨9个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。

截至2009年8月，当年保障性住房的投资仅完成23.6%。普通商品房开工量虽有所增加，但其“存量”难以迅速扩容。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是买方市场，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

一知名港资房企负责人说，经过2009年的销售回款、股市融资、银行授信等途径，不少大型房企的资金实力已“深不可测”；提高土地出让首付款，可能会对中小型房企抢地有所抑制，但对那些地产“大鳄”的约束力有限。他说：“当开发商在抢夺‘地王’之时，老百姓对房价上涨的预期可想而知。”

在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩“急刹车”；房地产开发贷和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。瑞银集团中国经济研究主管汪涛认为，中国经济未来很可能会投资增长过快、资产泡沫扩大。这一风险的大小与流动性过剩的情况和银行贷款增速的变化密切相关。

房价回归需根治楼市“顽疾”

针对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策，住房城乡建设部明确要及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

专家还建议，应把为房地产“减压”和为民生“加码”结合，提高房地产税收、土地出让金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增财力的78%和市县上缴土地出让金的85.5%投向民生。

中国人民大学财政金融学院教授安体富也指出，“实施物业税等政策将对房价的非理性上涨起到抑制作用，但要严格细化规定，如不要增加普通百姓的负担，而对别墅、高级住房、闲置住房则可以实行高税率等等”。

此外，还应加强政策引导和监督，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策。 据新华社

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