回建强：房地产调控政策之“无间道”

首先，房地产调控日益成为宏观调控的主要组成部分。“宏观调控”一词在上世纪九十年代初还是一个新名词，新概念。实际上“宏观调控”是政府转变经济管理思路和手段的集中体现。在计划经济时代，经济活动被各式各样的行政命定所左右，没有市场空间。“十四大”后，我国确立了走社会主义特色市场经济道路，行政命令开始从形式上退出了经济管理的舞台，取而代之的用税收、利率、土地等综合杠杆来调控经济的运行。然而，随着1998年我国实行了房地产分配制度改革，以及此前的分税制改革，地方政府迫切希望发展经济，扩大财源。这个机遇和渠道就落在房地产业上。地方政府通过繁荣房地产市场，“卖地”求财；房地产企业也借助市场的繁荣以及对土地垄断的顺位继承，获得了超额利润。造成的市场后果是房价高企、供应不足、交易秩序混乱等。这些问题的出现导致了中央出手调控房地产业。从2003年开始，几乎每年都有房地产调控的身影，房地产调控已经成为了宏观调控的主要构成部分，这充分说明了房地产业的发展正在影响着大多数人的生活，从中央到地方都很关心房地产业的发展。

其次，短期调控居多，造成政策效果打折。我国房地产业在发展过程中存在一些问题，也需要政府的“有形之手”进行干预，但关键是干预的方式是否正确。无论是2003年央行“121”文件与国务院“18号文”的矛盾表述，还是2006年新老“国八条”对楼市的错位调控，都反应出这样一个问题：短期调控政策不利于我国房地产业的健康稳定发展。每次调控之后都会迎来一次更凶狠的反弹，反弹之后又是一轮调控，如此往复。如此调控不应成为常态，房地产业也不堪承受如此之重。房地产业应回归到一个普通产业的发展地位，无论是消费者还是企业，需要产业有一个基本的、稳定的、长期的成长预期，不能因为政策频繁变动，而造成产业的大起大落。一个产业如果长期受到政策调控的照顾，不仅不利于产业的健康发展，还说明了这样的事实，要么是政策制定者无能，要么是这个产业本身存在严重问题。笔者认为这两个选项都并非社会所能接受和容忍。因此，从这个角度看，有必要抛却亦对亦错的短期性政策，杜绝“无间”，进而出台中长期房地产业发展规划，这才是确保房地产业健康稳定发展的正途。

再次，调控在摸索中前进，模式日益成熟。从2007年以来的调控轨迹看，政府已经开始向住房保障回归，调控思路也更加清晰，即实行保障与市场双轨制，更多地运用市场手段干预市场和产业的发展。在2009年面对经济危机的情况下，房地产业发挥了重要的支撑作用，房地产调控也更加有艺术性和纵深感。包括本月23号财政部和税务总局发布了关于营业税的执行细则，决定执行差额征税，体现了政府对房地产业调控的日渐成熟。房地产业不应被妖魔化，同样政府对房地产业的调控也不应意气用事。

最后，对明年楼市调控方向的判断。中央经济工作会议实际上已经明确了明年楼市调控的基调，即增加普通住房供应，鼓励自住和改善型购房需求。营业税的最终落实条款被认为是虚惊一场，接下来落实“差别化的信贷政策”会更加注重政策的针对性。可以肯定的一点是针对首套自住房，信贷政策依然是优惠的，投资投机购房需求将受到重点“照顾”，相关成本将徒增。现在中央对个别一线城市的负责人提出了遏制房价的要求，并且已经上升到了“政治任务”的高度。这是中央重视高房价及住房民生问题的体现，但落实到具体措施上，笔者认为，各级政府在制定调控政策时要坚决避免“无间”式的尴尬，力度让政策的正面效应发挥到最大，继续贯彻“扩大供应，打击需求”的思路，稳定房地产市场。

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