房地产调控只是敲山震虎 是否真打仍待验证

近期密集出台的房地产调控政策,反映出决策层开始“棒喝”疯涨了一年的中国房地产。但是,对调控政策遏制高房价是真打还是假打地产业,各方人士依然在雾里看花,或者自说自话。

地产商:楼市调控只是敲山震虎!

中国房地产行业的涨落兴衰,历来对于调控政策极其敏感。然而有房地产行业人士并没有把当前出台的调控政策当成多大的利空。他们认为,对楼市拉低控高是政策的惯有做法,此番政策调控很可能是假打。

“调控对市场的影响不大。”天津一家大型房地产开发商的营销总监接受记者采访时如此表示。他告诉记者,截至目前他们公司的实际销售是20多亿元,全年也不会超过30亿元。但是,公司把明年的销售目标定在了45亿元。

并且,上述营销总监对明年完成这个目标相当乐观。他说,目前已经出台的这些调控举措,可能会对二手房带来一点影响,但是不会造成整个行业的不景气。他认为,当前主要是房价涨得太快,政策面象征性地出台一些调控举措是正常的,历来都是房价涨到一定地步,政策就要出来压一压。

还有的大型上市房企高层人士在接受记者采访时,直言“我们没觉得有什么可怕的”。国家是有能力调控房价的,但是否要动真格,他认为并不见得。

上述人士认为,在市场火热的情形下,陆续出台了一些调控政策,与以往相似。“调控房地产本来就是首鼠两端,政策也只能是走一步看一步。”

而券商、投行机构的观点是,目前出台的调控政策,确实难以对房地产商起到真正的限制作用。广发证券最近的房地产行业研究报告就认为,“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%”将对开发商的资金实力提出严重考验,能够抑制开发商的拿地冲动,但不能从根本解决问题。

投行高盛也认为,明确开发商拿地首付比例这类政策举措,恐难以实现政府抑制房价以及保障居民充足住房供应的既定目标,只会令房地产市场强者更强、弱者更弱,因为政策对规模大、现金充裕的开发商未必能够形成有效制约。

华远集团总裁任志强则更加直言不讳,他表示,这看似一个新政策,但北京的开发商对其没有当回事儿。他称:“北京开发商从来都是短时间内全额付款的,只有部分城市的救市政策中,给了开发商缓交和少交的优惠。”

调控坚决 效果难测

尽管大开发商们不把目前的调控政策“当回事儿”,但决策层遏制房价过快上涨的意图还是十分明显。国家信息中心经济预测部主任范剑平在接受《投资者报》记者采访时表示,从当前调控房地产政策的“组合拳”特点来看,政府希望把房价过快上涨的的势头打下来的决心很坚决。

范剑平认为,当前调控政策,在供给上力推保障性住房,在需求上保自住、改善性住房,其根本就是房地产调结构,最后,达成遏制房价上涨过快的意图。

不过,目前这些调控政策能够发挥多大效果,连范剑平也未能表示出乐观,他的说法是“希望政策能见效”。也难怪开发商会把目前的调控政策当成“毛毛雨”。

至少从现在的房地产市场反应来看,政策效果还未能显现。据高华证券研究部门监测的最近一周房地产销售数据显示,12月14日~20日,房产销量持续震荡而销售均价小幅上升。从周环比角度看,公布数据的6个城市的销售均价上涨;从同比角度看,所有10个城市的房价均上涨。与2009年11月均价相比,10个城市中有6个城市的房价上涨。

其实调控房地产的政策,早在12月初就已陆续出台。华创证券指出,整理2003年以来国家出台的各项调控地产行业的政策,从过去效果看,并没有实现稳定房价的目标。

管理层连续出台的遏制房地产市场过热政策,尽管在房地产市场效果不明显,但证券市场却是反应剧烈,在首次缴纳比例调高政策出台的当天,房地产股票全线下挫,最近依然难现反转迹象。

政策调控首鼠两端

当12月14日的国务院常务会议直接提出 “抑制投资投机性购房”之后,管理层要对房地产行业进行“调控”的意图非常明确。但市场对政策是要真打房地产行业还是假打,到如今都是有如雾里看花甚至争论不休。

国金证券首席经济学家金岩石在接受《投资者报》记者采访时就表示,政策调控不会真正打压房地产。他的逻辑是,今年投资拉动的主力是基础项目的政府投资,到明年肯定不会继续这个思路,而能够接棒的只能是房地产投资。

作为中国明确的“支柱产业”,房地产行业从2004年“8·31” 开始实行土地“招、拍、挂制度”,可以看做是完全的市场化。从此,管理层就开始了每年一次、甚至多次的针对房地产行业的政策调控,一直持续到现在,从未中断。

历年调控的主旋律始终都是平抑房价,但始终都是“抑扬两难”。因为中国经济其实离不开房地产这个“支柱”角色。中投证券发布的研究报告就认为,由于制造业投资保持平稳,政府投资继续高位增长的可能性不大,因此地产投资仍将是2010 年经济增长的重要引擎。从这个角度看,为确保全年经济的平稳增长,地产投资受到持续的政策压制的可能性较小。

其实,别看现在调控房地产的政策“声声风雨急”,仅在几周前,中央经济工作会议给房地产行业定的调子还是“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”,加之加速城市化的提法,这被市场广泛解读为是进一步鼓励行业发展的“利好”。

业内人士指出,在一个时点上对一个行业的政策同时释放出两个截然不同的信号,这种让人有些疑惑的“矛盾性”,实质上反映了现阶段管理层对房地产市场的尴尬处境。

即使在政策调控开始后,12月22日广州再次爆出255亿元的新“地王”。有房地产业内人士就对记者表示,这宗新地王的面积其实大大超过了地产新规“300亩”的上限,能够横空出世其实折射出了调控政策的某种“谦让”。

仔细推敲“遏制房价过快增长”的提法,多少算“过快”,上述人士称,“一些城市”是指大部分还是小部分,都含糊其辞,这正是政策希望调控保持某种弹性。

真假打虎须看政策后手

目前政策之于房地产确实扑朔迷离。真打还是假打的关键,其实在于调控的政策后手,即今后对于房地产市场还会出台什么政策?明年的调控方向究竟如何?

长城证券认为,如果明年一季度政策没有起到抑制房价快速上涨的目的,或许将有更严厉的政策出台。

如果说目前出台的一系列调控举措,还没有被房地产界视为实质性利空的话,那地产商最怕出台什么样的调控政策?换言之,政策“真打”会出哪些牌?

物业税无疑是最狠的“杀手”。范剑平对记者表示,调控房地产,政策选择还是很多的,威力最大的当属开征物业税。

物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。早在今年5月25日,国务院正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,已经提到“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。

不过,在上述接受采访的上市房企天津公司高层看来,开征物业税目前时机并不成熟。“土地出让年限的问题,法理的问题没厘清之前,物业税难以成行。”

他认为,减少流动性、增加土地供应对整个房地产行业的影响是最为直接的。“如果下一步政策对房地产信贷做出限制的明示或暗示、政府切实增加有效的土地供应,那就是调控真正在下狠手了。”他说。

国务院常务会议明确表态“遏制房价过快上涨”,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。这意味着,调控下一步要真在土地供应、房地产信贷政策及利率上有所调整,那可能就是房地产市场的拐点到来了。

“地王”伴随调控政策而出究竟尴尬了谁?

一方面，政府对楼市的调控紧锣密鼓，另一方面，全国各地的“地王”也层出不穷。开发商投地时一掷千金，令众多“一房难求”的无房户“拍案惊奇”，也令诸多调控措施颇为 “尴尬”。

12月17日，保利地产以30.4亿元竞得朝阳区东四环外东风乡高井村地块，楼面地价为2.35万元/平米，成为今年北京普通住宅地块单价地王。

12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以255亿元的天价夺得广州“巨无霸”地块，创全国地王新纪录。

12月23日，上海又强势刷新了每平方米单价地王的纪录，折合楼面地价每平方米高达3.25万元。

地产营销策划专家谢逸枫在某财经媒体表示，中国目前的楼市调控猛药未出，因此难抑市场惯性。拿地首付不低于50%的政策，并无明确具体执行标准，并缺少监督力度，加之地方政府保护主义的障碍，政策执行成了“放空炮”。

中国楼市调控缺乏执行力度

对于“地王”伴随调控政策而出的现象，业内评论员马光远分析，中国从05年以来，对于房价调控没有停止过，总体看来，房地产业对正面的刺激政策通常呈现出过度执行，而对负面抑制的则表现为执行不到位，中央此次推出的调控政策能否遏制房价主要还得看政策的执行力度。

中国房地产研究会副会长顾云昌也指出，好政策还需真执行，中国楼市调控缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳，在土地问题上尽快把已经批出去的土地形成开发能力，对违规囤地要更加严格执法。

另外有分析人士认为，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，比如收紧二套房贷利率等，而如果房价仍然过快上涨的话，不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。可见，楼市调控已成气候，政策的制定关键还需要落实，政策调控同时也要警惕在执行过程中被弱化，进而出现雷声大雨点小的问题。

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