255亿元!　新地王再现江湖

保证金高达20亿元

广州亚运城地块拍卖底价高达165亿元，另外还需要缴纳20亿元保证金。由于项目规模庞大以及价格的高昂，大型房地产企业纷纷选择联合竞拍。其中包括保利、万科、中海组成的国企联合体，富力、碧桂园、雅居乐组成的民企联合体，以及央企中信。据悉，保利地产总经理宋光菊、中信地产华南区总经理刘裕兴、雅居乐副总裁梁正坚、富力地产集团执行董事吕劲等地产大腕悉数到场，亲自操刀拍卖。本次拍地共计举牌44次，由富力雅居乐碧桂园联合体以及保利万科中海联合体两家竞争，中信地产始终未举牌。

房价最少卖到1.2万/平方米

参加竞拍的保利联合体都是央企或央企控股企业，而富力联合体则是清一色的民营开发商。因此，这场争夺战更像是国企和民企的对决。据此前的相关调查显示，保利联合体成夺标热门，成交价被锁定在200亿元以下。业内人士认为，如是200亿元左右卖出，房价估计要在1.2万元/平方米～1.6万元/平方米左右。

该地块占地面积达263.952万平方米，比广州一年土地出让总量还多。总建筑面积438万平方米，商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。

说明民企实力雄厚

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，“这是一件好事”。当下一直流传“国进民退”的说法，但此次民企联合体以“实力+魄力”说明民企实力雄厚。同时他表示，在土地交易市场，多类型经济实体的参与才能促使房地产稳定发展。

五大原因揭秘地王频出

原因1　非法转卖土地获利

按照规定，土地闲置满两年，应当依法无偿收回的，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。不过，开发商可以通过象征性开工以躲避政策追究，继续闲置，同时，即使开发商闲置过期，政府基本上不会按期收回土地；而即便是退地，开发商所付成本也是不关痛痒。另外，开发商也可在此过程中寻找时机非法转卖获利。

原因2　地王也有“下家”

一些土地只是被当作资本运作的“标的物”，在不断的炒作过程中，从上一家转手到下一家，可以使上一家获利了结，下一家再去寻找新的转手对象，获得收益，其风险损失并不大。而真正承接最后一棒的永远是当地政府。

原因3　地王信号制造价格烟幕

土地价格的高企，是在人为制造“房地产价格稳定上升”的信号指示，试图再次让全社会树立房地产业高收益以及房地产价格不断上涨的“信念”。各地“地王”的不断涌现，有意无意地给出近期内当地房地产价格不可能下跌的信息。

原因4　资本循环可转嫁风险

新一轮“地王”多为上市公司或国有控股企业，他们之所以争当“地王”，原因在于土地价格、房地产价格与资本获得之间的联动关系。实质上形成了一种土地、房地产、融资三者之间的联动循环。上市公司在这一循环过程中，实现了在资本市场和房地产市场的双重利益。如果房价下跌、土地价格下跌，风险就转嫁给了提供融资的银行和购买其股票的投资者。

原因5　土地储备保值

在当前的宏观经济形势下，经济复苏并非稳定向好，大量资金缺乏能够获取必要收益的去向，也就使得资金转向了土地购买和土地储备。

“地王”是对宏观政策的挑战

中央最近出台了一系列政策，其中就包括认为会对开发企业造成重大杀伤的土地款首付提至五成。但一周时间不到，广州的全国新地王便砰然出现，这不能不说是对宏观政策的一种不自觉的挑战。由此也可以看出，国家的土地政策，对房地产的抑制效果并不会明显，国家出台一系列政策，意愿是好的，但结果不尽如人意。

上有政策，下有对策。开发企业会通过各种方式进行资源整合，进行风险规避，比如通过上市融资、比如这种组成联合体，在一定程度上都能缓解资金的压力。最根本的原因是市场上的资金太多，上市的融资、涌入的外资还有各种进入的热钱，这个市场不缺钱！宏观政策上应该采取一些更有效的方式来进行调控，根本的手段应该是紧缩开发商的银根。

全国新地王的诞生，要影响购房者对房价的心理预期，会打破购房者对调控的期望。伴随着地王的诞生，明年一季度的房价或许会被进一步推高。(聂玉虎)

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