住房保障政策新风向 影响最广的惠民工程

《中国投资》采访获悉，住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。我国基本住房保障的阶段性目标是，即2012年完成初步形成基本住房保障框架、2015年建立基本住房保障体系、2020年形成中国特色的基本住房保障体系，基本实现住有所居。

以构建多层次住房保障体系为核心的新一轮住房体制改革，一方面关系到几亿人的居住幸福，另一方面对国民经济发展也有举足轻重的直接影响，因而受到全社会的广泛关注。

按照国家统计局公布的住房销售累计平均价格计算，在2000-2008年间，平均每年上涨8.2％。考虑到一些城市房价实际上涨的速度，过去10年房价涨幅远超出上述平均水平。也就是说，到目前为止，房地产价格上涨跑赢通货膨胀，是中国最好的通胀防御性投资之一。

同时，房地产行业与国民经济高度关联，占GDP的6.6％和1/4投资，与房地产直接相关的产业达到60个。有专家认为，本轮全球经济危机过后，我国过去多年强劲的外部需求环境不再，制造业将在较长一段时期内在总量上面对产能过剩的局面，房地产市场需求的增长将在未来数10年内构成国民经济增长引擎。

在房地产价格快速上涨过程中，如何解决城镇中低收入家庭、大学毕业生等新入职人员的住房问题，受到了中央决策部门的高度关注。

2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划。2008年11月份，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的10项措施。其中第一项是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，其中安排2800亿元用于保障性安居工程。据国家发改委透露，截至2009年8月底，我国已建成廉租住房27万套、开工建设126万套。

探索长效保障机制

住宅是一种特殊属性的商品，具有居住性和投资品的属性。由于其特殊的属性，因此住宅不同于其他产品，不可能完全通过市场化进行生产、交换和实现价值；其次，我国住宅由于只附带土地使用权（土地所有权归国家所有），加之住宅是生存的必需品，因此更不可能完全通过市场来调节。保障中低收入者的住房，是我国保障体系的一个重要功能，也是政府不可推卸的责任。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《中国投资》，保障性住房工作3年规划是《住房保障法》立法工作的预热，通过这个政策，可以将各地住房保障工作好的做法固定下来。与此同时，也可以使廉租房、经济适用房、公共租赁房等住房保障产品定性上有归属。

北京大学房地产研究中心陈国强博士认为，中国房地产市场已经由 “单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，即“市场的归市场、保障的归保障”，以实现对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策；将完全有能力进行市场行为的消费群体放归市场；针对夹心层和过渡期住房需求提供公共租赁房。

陈国强举香港为例，“40％的香港居民都或多或少享受政府住房补贴，或者廉租房，或者卖给他们的比较便宜的租房”。

显然，在金融危机大背景下，大规模的保障性住房建设单纯依靠财政负担是吃力的，也是难以持续的。国家发改委投资研究所房地产研究中心主任刘琳认为，可以学习借鉴欧美国家发展住房保障的经验，即将保障性住房设计为一个能够大规模吸纳流动性、并提供稳定回报的中长期投资品，通过先租后售等方式将其逐步私有化，实现建设投资的回收使得保障性住房得到银行信贷的青睐。

“十二五”目标：住有所居

住建部政策研究中心主任陈淮告诉《中国投资》，“十二五”期间(2011年-2015年)的住房目标仍是“住有所居”。

中国作为一个底子薄、城市化快速推进的发展中国家，客观条件决定不可能在一个短周期内实现大家最理想的目标——人人都买得起房。

“2009年中央继续采取财政政策，加大廉租房建设规模，估计‘十一五’期末我国基本完成县级以上城市在户籍居民中困难群体的廉租房基本覆盖”，陈淮直言，但这离人人有房住还差得很远。

他表示，“十二五”期间“住有所居”的第一个层次是，进一步推进廉租房等包括公共租赁住房和其他带有保障性质的住房建设，实现人人有房住这个目标。再者，对于土地、资金、税收等各种要素资源，应当进一步可持续地优先保障住房困难群体和适度改善群体的住房需求。并且，国家还要提高普通居民的购房能力。最后，在“十二五”期间“住有所居”进一步体现为发展租赁市场，包括市场化的租赁房和公共租赁房等多方面。

陈淮指出，“十二五”期间的住房目标，还要格外强调住房改善的目标，因为老百姓在未来一个中期发展过程中住房改善在更大程度是通过社区共享资源的改善来获取。“不仅仅是住房面积的增加，而且更着重于社区共享资源的改善和增加这个共享资源包括交通基础设施条件、绿化面积，包括配套的医疗、教育、商业等设施”，他说。

“十二五”期间还要进一步完善住房保障体系。“从目前看，虽然最低端老百姓的住房保障不能说在‘十二五’期间能完完全全改善，但是已经到了收尾阶段，为此住房保障的重心要向中等偏下水平转移”，陈淮说。

“十二五”期间，我国救助型住房保障要逐步提高到有一定能力和工作收入，但是其收入和买房子差距非常大的群体。“给他们更多的政策性援助，这包括现在实行的住房补贴、贴息、贴租、优惠利率、公积金等政策，也包括更多创新型的政策”，陈淮说。

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