行业月报:2009年1~11月全国房地产数据点评

评论:我们对于09 年11 月份房地产数据的解读:1、房地产投资增速17.8%*,符合我们的预期:1~11 月17.8%的投资增速比1~10 月继续提高1.2 个百分点,其中住宅投资增速15.7%,比1~10 月份提高1.6 个百分点;分拆来看,在建面积29.88 亿平米,同比增长17.2%,增速提高0.8 个百分点;新开工面积同比增速继上月由负转正后,11 月大幅改善至15.8%,增幅比1-10 月提高12.5 个百分点,单月新开工面积环比增长99%,显示开发商都在加快开工,供给在持续恢复,明年、特别是下半年的销售资源应该较为充足;竣工面积增速26.0%,增幅比1~10 月份提高3.2 个百分点;土地购置面积下降15.4%,降幅继续缩小了3.3 个百分点,环比继续呈改善趋势;综合来看,开发投资、土地购置以及新开工的改善趋势都在延续。(*注:11 月份对土地储备中心土地购置费的统计方法进行了规范,调整后的1-10 月房地产开发投资增长16.6%,其中商品住宅完成投资增长14.1%);2、房屋销售面积7.52 亿平米,同比增长53.0%,符合我们的预期:11 月单月销售面积0.89 亿平米,基本维持在9月份单月销售水平,符合预期;其中商品住宅销售增速为54.4%,增幅继续扩大;而办公楼及商业用房销售面积增速分别为39.2%和39.1%,增速改善程度好于我们的预期,也契合我们对于商业地产市场将于明年走出低谷的判断;我们重点跟踪的16 大城市房地产成交量情况显示,11 月份16 大城市整体成交量环比均值回升3%,中值回升1%,一二线销售增长幅度落后于全国。销售额方面,1~11 月份商品房销售3.60 万亿,同比增幅86.8%,同比增幅继续扩大,而房价方面,1~11 月商品房价格上涨幅度继续扩大,同比涨幅22.1%,同比22.1%的涨幅高于1~9 月份20.8%的涨幅;3、开发资金来源4.8 万亿,同比增长44.2%:其中国内贷款8,994 亿元,同比增长40.2%,其他资金22,854 亿,增长76.6%,其他资金里的个人按揭贷款为7,009 亿,增长130.1%,增幅继续提速;个人贷款和预售房款的回笼加速是开发资金来源增加的主要原因;4、70 个大中城市房价涨幅5.7%,高于我们的预期:同比涨幅较10 月份扩大1.8 个百分点,环比涨幅趋升;而新建住宅同比涨幅6.2%,广州、深圳等珠三角城市由于去年低基数效应,今年同比涨幅居前;新建住宅环比涨幅1.5%,比10 月份扩大0.6 个百分点,北京、杭州等供需缺口过大的城市涨幅居前;5、我们关注的重点公司11 月份销售额呈环比下降趋势:主要地产公司销售数据11 月呈环比下降趋势,供应不足以及推盘积极性不高是主要原因,但随着12 月份加推,预计下月数据环比会有所改善。

总结:整体市场11 月价量双升,但龙头公司销量下滑主要是接近年末推盘力度下滑,新增供应不够所致,我们认为未来新开工面积和房地产投资增速将有望继续加快;供给方面新开工面积同比大幅增长,环比呈明显改善,好于预期,预示着开发商年中上调开工的举措已经开始实质体现,明年特别是下半年供应将较为充足。而土地供给方面我们预计仍将呈改善趋势,而投资和竣工面积增速将保持较好的态势;预测:看未来几个月,各项数据仍将处于改善之中,预计今年供给指标改善幅度将难以超过销售指标改善;我们维持房地产开发各项全年预测数据不变。

投资建议:我们看好地产板块明年尤其是上半年的表现,建议投资者目前吸纳地产股,重点是具有持续增长潜力的龙头地产公司以及区域龙头;此外商业类地产公司将受益于商业地产市场的见底回升。中国国际金融有限公司

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