疯狂排号 高房价下为何出现黑色幽默？

排号、认购，名目不一的“认筹金”或“诚意金”，今年，火热的楼市中，特别是广受关注的明星楼盘，到处都是排号的故事。有的人最终排上了，有的人却陷入了“还继续排吗”的左右为难。

“错过饭点儿”的排号

“刚开始都觉得这家饭店的菜好吃，于是排号；看前面排队的人多了，实在没戏，换家饭店也一样能填饱肚子，说不准也能吃的挺好。”说起自己排号排了四个月也没买到房的事情，王女士说自己醒悟得太晚了，“错过饭点儿了”：没有早换一家店，这家没排上，再想换家别的饭店，都已经关门了。“排号，损失的不止是时间。”王女士现在颇有点后悔不迭。

今年8月，孙先生和王女士夫妇开始打算买套房。王女士听说京西一楼盘将以11000元/平方米的低价入市，怦然心动。和王女士的意见不一样，孙先生更倾向于买南三环外一楼盘，当时价格在15000元/平方米。然而最终是王女士以“每平方米能省4000元”的理由勉强说服丈夫，便开始办卡，听售楼员说将于9月中旬开盘。然而9月中旬，楼盘没开，推到10月，这时听说开盘价要调高到每平方13000元，王女士觉得也算能接受；然而10月又没开盘，一直又等到11月，听说开盘价有可能涨到14000，“已经等了几个月了，14000就14000吧。”王女士又根据项目要求，第一时间到银行存了10万元，以证明自己的支付能力，然后又办了认购协议书。然而在最后6000多人摇600多个号的“撞大运”比赛中，王女士未能得偿所愿。此时，楼盘最终开盘价超过了14000元/平方米。

“到现在才发现，就是摇到我，开盘价也离15000不远了。”回过头来，王女士发现丈夫原来看中的楼盘，价格早已经逼近24000元/平方米。“现在买，早不是当初的15000了；要是当初买了，都升值一半了。”

然而已然如此了，接下来，排还是不排？王女士觉得这是一个问题。

和王女士相比，刘先生则幸运得多。为了购买丰台区一楼盘的房子，刘先生在两个多月前，在银行存了10万块钱，拿着存款凭证去售楼处排号。虽然11月18日的摇号没被摇中，却在12月3日的摇号中终得幸运之神眷顾。美中不足的是，还想买19000元/平方米房子的刘先生“失算了”，这一次超过24000/平方米的房价比上次开盘已经涨了5000余元。

以销定价，开发商偏爱“排号”

排号，与排号形影不离的交“诚意金”，这些在京城楼市中已经不是稀罕事儿。对于为什么要排号、交“诚意金”，在《广厦时代》的采访了解中，开发商和购房人的看法截然不同。

“目的就是甄别客户。”多个楼盘营销负责人在接受采访时说，排号、交“诚意金”的办法确实能试探出买房人的诚意，“项目要圈定有效客户，看看哪些购房人是真心想买我们的房子，看看哪些购房人真有买房能力。”

然而在不少购房人看来，如果单是要“甄别有效客户”，许多楼盘大可不必提前几个月开始排号，“一周的时间，多交点钱办卡，不一样能区分有效客户吗？”还有的购房人反问道：“有的楼盘就是交2万元的诚意金，2万元能甄别有效客户吗？”

一位在外企工作的陈先生就告诉《广厦时代》，自己在三个楼盘分别交了诚意金，一共是25万。“我并不在乎诚意金，重要的是几率，哪个摇号能摇到，我就买哪个楼盘。”

购房人不在乎“诚意金”本身，“开发商在乎的也不是诚意金的‘钱’。”一位业内人士在接受我们采访时表示，并不认同有关开发商收诚意金是为了占有资金的说法，“开发商直接收‘诚意金’的很少，因为涉嫌违规。现在多数都是通过让买房人向银行存款‘打擦边球’，这些钱到不了开发商手里；作为活期存款，利息也都是购房人自己的。”对于有的开发商直接收每个购房人几万不等的诚意金，数月后退还也只是原数退还的做法，这位业内人士也表示不必专盯着“诚意金”这点钱，“至于这些诚意金可能产生的利息，10亿存三个月，不过90万的利息，都不到开发商卖一套房子的钱，更不是开发商目的所在了。”

“那为什么有的开发商要指定银行存诚意金？”对于不少购房人这样的疑问，业内人士透露，开发商指定的银行一般都是关联银行，是“开发商贷款的银行”，更主要在于帮银行吸收存款，“维护合作关系”。而一楼盘开发商还告诉我们，由于售楼处的刷卡机（POS机）都是和贷款银行合作的，购房人将诚意金存到指定银行，交房款时把诚意金从自己户口转到开发商户头也更方便，还可以省去手续费。

既然如此，开发商采取排号、交诚意金的目的何在？“以销定价。”中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，“以销定价”是一种正常的商业行为，“市场不好的时候，怕价钱定高了；市场好的时候，怕价钱定低了。”李文杰介绍说，在去年市场不好的时候，不少楼盘也采取了排号方式试探市场，排号的人少，“楼盘也在不断降价。”

“追星”排号的“三宗罪”

“排号是把双刃剑。”业内人士认为，明星楼盘受宠自然有受宠的道理，几千人追几百套房也并不意外。但应该看到，在僧多粥少的卖方市场中，买房人排号追明星楼盘，也让自己很受伤。

首先，推涨明星楼盘房价。

开发商出于销售控制策略，一般都是先放出少量的房源。而买房人对明星楼盘的追捧，几千人排几百套房，让开发商在不断延期开盘的过程中，有了不断抬高房价的底气。“每平方米卖15000元，5000人追500套房；每平方米卖18000元，还有5000人；卖到20000元，还有4000多人。”《广厦时代》调查发现，今年不少楼盘在不断释放开盘消息的同时，也不断抬高着开盘价，但依然供不应求，最终开盘价比最早释放的开盘价已经高出一大截，“无论最终买没买到房，排号的人都在为房价上涨添砖加瓦。”

其次，助涨周边楼盘底气。

“8000人排几百套房肯定有人排不到，多数人最终只能‘移情别恋’。”一楼盘开发商这样对我们说，对于整个区域来说，明星楼盘的排号人数也是一个风向标，让周边楼盘能看到“这个区域购房需求量还有那么大”，而在明星楼盘买不到房的人，最终还要寻找置业出口，周边的楼盘就容易成为替补选择，“稳步涨价，依然可以分一杯羹。”

第三，错失投资其他楼盘升值机会。

类似王女士夫妇“错过饭点儿”的买房人并非少数。专盯着明星楼盘排号，容易让买房人“一叶障目，不见泰山”。“不排号，买房肯定没戏；排号了，也不一定有戏；排上了，未必是喜剧，因为房价涨了；没排上，肯定是悲剧，因为隐性损失太大了。”孙先生这样说。

而没选到房的购房人，不少都遇到“排还是不排”的两难选择。有的仍然选择了“坚守”。朝阳区一楼盘开发商告诉《广厦时代》，不少排号的人在先期没有选上房后，并没有要求退还“诚意金”，而是选择继续排号。开发商承诺在下期开盘时，给这些购房人优先选择权。

购房人四问买房排号

“我们现在在排号阶段，具体什么时间开盘还不清楚，开盘的价格我们现在也不好说。您可以先交诚意金，我们现在已经排了很多号了。”销售人员的这句话几乎已经成了北京楼市2009年在售楼处出现频率最高的“开场白”，在开盘时间和价格一概待定的情况下要求买房人预先缴付诚意金参与排号，只有排号才有可能在开盘的时候有机会选房。“缴纳诚意金”和动辄上千人的壮观“排号”场面，已经成为了2009年在京城买房的必经程序。但是，身在其中的购房人通过排号，对这种营销手段产生了四大疑问。

●购房人质疑一：认购花样繁多

诚意金优惠是开发商“自娱自乐”

“排号”俨然已经成为北京楼市前期销售过程中一种很成熟的手段，目前排号的形式大多分为在指定银行缴纳规定数额的诚意金。然后拿存款证明办理认购手续，等待开盘这几个步骤。因为认购阶段开发商会交给业主一个认购号，所以也就通常被说为“排号”。开发商往往会推出名目繁多的认购卡，例如“优活卡”。

而目前大部分楼盘要求的银行存款需要在指定的银行，金额也基本在2万到10万不等，最高的某项目推出过的金卡金额为30万元。

在要求购房人必须缴纳诚意金才有机会选房的同时，开发商也设计了不少“优惠政策”，例如类似“两万抵三万”的形式最为常见。这类优惠的意思就是如果购房人在开盘摇号的时候被选中，那么缴纳的诚意金可以直接抵交房款，如果缴纳了2万的诚意金，在这样的优惠条件下，就可以等同于3万元房款。

大部分购房人表示对于这样的促销手段并不感冒，购房人表示，开发商如果在开盘的时候，每平方米稍微涨一点钱，这部分优惠就等于没给，就相当于开发商左边口袋的钱揣进了右边的口袋。看似割肉的优惠，其实无非是一种“自娱自乐”。而在购房人看来，能买到价格合理的房子才是最主要的，并不关心开发商五花八门的促销手段。

●购房人质疑二：信息不对等

购房人变身“等房人”

就目前的市场来看，“诚意金”对于购房人显然不是一张有保障的“购房通行证”。在购房人眼里，所谓的“诚意金”无非是试探购房人是否有购房的诚意和实力，而开发商所表现出来的态度却让购房人觉得“诚意不足”。开盘时间一拖再拖，开盘价格一涨再涨，让更多排号阶段的购房人发现，自己其实就是充当了开发商对市场的“试金石”。而在开发商试探市场的阶段，购房人更多的是对楼盘信息的一无所知。

而这样的信息不对称不光发生在南二环内一家楼盘上，大部分楼盘都会和购房人之间产生这样的矛盾。购房人在认购阶段得到的价格和开盘时间信息哪怕是销售人员亲口所说，也往往会与实际出现巨大的偏差。据了解，目前的北京市场上，大部分楼盘从排号到真正开盘，时间少则一个月，多则几乎半年。购房人迫于已经缴纳了诚意金和对于购房的期待，往往会出现“在一棵树上吊死”的情况。“选中这里的房子是因为它在周边价格还算合理，但是排号排了很久还不见开盘，价格却一涨再涨，周围楼盘的价格乃至二手房的价格也都猛涨，已经错过当初的价位了，这边的房子到了开盘还未必能选上。”购房人无奈地表示。

●购房人质疑三：拿不到预售证成开发商

拖延开盘时间最大借口

对于开发商一再延迟开盘，购房人得到最多的理由就是“我们项目现在还没有拿到预售许可证”，而在很多购房人眼里，这一张“预售许可证”成为了阻碍开盘的祸首，与其说等开盘不如说是在等预售证。我们根据北京市住建委网站公示的目前沿用的由建设部下发的《城市商品房预售管理办法》了解到，开发商向相关部门申请取得预售许可证，需要的条件和相关证件主要包括：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;开发企业的《营业执照》和资质等级证书；工程施工合同；商品房预售方案。而通过北京市建委便民热线我们了解到，对于开发商申请预售证，只要手续齐全，相关的办理过程很快。热线工作人员说，开发商说的“预售证办不下来”最可能的原因就是开发商方面材料不齐。

一位不愿意透露姓名的业内人员表示，申请预售证对于开发商并不算困难，但是由于预售证真正下发之后三天之内项目就必须开盘，开发商为了多积攒排号客户，所以大多会对于预售证的办理一拖再拖。

●购房人质疑四：屡禁不止还大张旗鼓

相关管理部门的监管滞后

2009年北京楼市可谓“无排号不开盘”，据了解，目前相关部门已经就开发商在未获得预售许可证时就开始排号、收取诚意金等行为进行整治，并针对问题突出楼盘进行治理。但是在排号风潮轰轰烈烈地席卷了京城楼市将近一年以后才出手的相关管理部门，购房人还是有所不满。

“今年排号炒得那么热闹，怎么就没有人来管。”很多购房人认为，监管部门的滞后监察与管理，侧面纵容了开发商这种违规行为。

在我们的采访中也发现，不少楼盘已经表示再开盘将不再采取排号和收取诚意金的方式。顺义某楼盘营销人员告诉我们，虽然在之前的开盘中都采取了类似的手段，但是鉴于目前有关部门已经明确禁止这种方式了，所以再开盘将肯定不会排号了。

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