地产拖垮迪拜世界 给中国楼市敲警钟

迪拜，这个用世界各国的资本在沙漠上堆积起来的"经济奇迹"，在金融危机一周年之后，在各方认为全球经济复苏回升的态势下，竟无力地倒在沙滩上，全球经济复苏前景也被蒙上阴影。而那些以举债度日的危险做法再次引起各方的警惕。我们必须清醒地看到，迪拜危机的发生，根本上而言是房地产泡沫和金融泡沫双重打击的结果。近10年来，迪拜的房地产吸引了包括欧美、亚洲娱乐圈、体育界明星、富商在内的大量投资，以温州炒房团为首的中国商人也参与其中。地产业已经成为迪拜的支柱产业。

而在中国，经过最近10年的发展，地产经济也已成为各地的产柱产业，更是中国经济复苏的主力军。房地产业在宏观经济中的地位过重，会不会出现像迪拜危机这样的房地产泡沫，中国应该从中吸取什么教训?我们邀请了4位专家，对此做分析。

两泡沫同时破

NBD："迪拜奇迹"为何会突然演变成一次危机，这次危机的实质是什么?

何志成：迪拜危机是由于金融泡沫和房地产泡沫的同时破裂所造成的。这其中就是过分追求高风险投资和产业资本过分集中于房地产，一旦房价下跌，泡沫破灭就引发了危机。

陈国强：在迪拜危机中，有两点值得注意：第一点是这次危机源自一家公司--迪拜世界公司的债务危机，这个公司是一家半国有半市场性质的企业，从某种程度上，是政府在为它的融资做担保。同时，在当地市场上，它所占的市场份额是相当大的，虽然我国也有不少垄断性企业，但从这个意义上讲，跟迪拜世界公司不是一个重量级的。

第二点，在迪拜的经济增长模式中，房地产开发是外在形式，却是这个城市的主导产业--现代服务业、旅游业的重要载体。在房地产开发过程中，迪拜吸引了来自全球的热钱，资金来源十分广泛。所以，一旦这家公司出现问题，不仅会使整个迪拜经济元气大伤，也会像"多米诺骨牌效应"一样，波及到其他国家和地区。

NBD：中国的房地产对经济发展和当前经济复苏的作用也十分重要，相比之下，中国的经济增长和房地产市场发展模式与迪拜的有什么不同?

牛凤瑞：两者的经济增长模式是不同的：迪拜是在沙漠上建设绿洲，人为建造城市，属于石油替代性经济;中国经济则伴随着工业化和城市化进程，内在动力十分强大，这决定了中国经济的相对安全性。

陈国强：迪拜的房地产市场很单一，基本上可以说就是一家公司在起决定性作用。中国房地产市场有很强的区域性，一线城市与二三线城市、东部地区与中西部地区的市场表现差异很大，所以我们在市场调控时通常也很谨慎，需要考虑到各地的不同情况。

同时，与迪拜世界公司不同，中国房地产市场的资金主要来自于国内银行贷款，相对稳定。这决定了一旦市场出现问题，它波及的范围比较小。

改革土地财政

NBD：迪拜是靠房地产拉动经济，中国房地产行业同样也对经济增长有较大的拉动作用，从迪拜危机中，我们应该借鉴什么?

张之骧：这次危机有很突出的一点，是在顺经济周期时，利率低，流动性多，会出现很多泡沫，体现在房地产，也体现在股市。那么，货币当局应该掌握好宏观政策，其中资金流动的次数反映出的经济总量非常重要，还要考虑到外部资金流入起到推波助澜的作用。

从国际层面来讲，国际货币基金组织及各个经济体，对主要储备货币的发行、汇率的走势都要有冷静的分析。

而经济体本身，投资大户都是机构投资者，他们不能完全顺着经济周期去做，不然可能相当被动。这次危机中，他们应该负相当大的责任，危机的买单者也应该是他们。

而我们目前的投资产品很少，利率被管制，银行几乎只靠利差盈利，自从政府刺激政策出来之后，很多资金又转到房地产。

牛凤瑞：我们在分析中国经济和房地产市场过程中，有一种倾向，就是过度解读国外经济变动对中国的影响，似乎其他国家在经济发展中遇到的问题，中国就一定会遇到，其他国家房地产市场出现的问题，中国也一定会出现。

我认为，迪拜危机不会对中国产生太大的影响，中国也不会发生类似的危机，但有两个问题值得我们警惕：一是我国的房地产市场发展更多依赖政策调控，我们要注意调控政策的科学性，使政策能够尊重市场规律，适应现阶段的经济发展要求;二是我国的市场经济体制还不够完善，产品质量问题、捂盘囤地问题、市场秩序问题等都存在，需要进一步加强监管。

陈国强：如果一个国家的经济发展过分依赖某个产业，那么这种发展模式很容易出问题。中国不可能发生类似的危机，但从迪拜危机中，我们可以借鉴的是应该培育更多的经济支柱，使拉动经济增长的动力更加多元。

在我国很多地方，房地产业是支柱产业，"土地财政"也成为当地财政收入的重要部分，这种现象不仅催生了房地产市场的大量问题，也不利于当地的经济发展，亟须改变。

调整楼市政策

NBD：在我国固定资产投资中，房地产投资也占据了相当大的比重，怎么看待这个现象?最近，中央高层已经提出"要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展"，是不是中央要出台调控措施?

何志成：中国的产业资本越来越集中于房地产，今后一旦政策有调整，对整体经济和购房者的打击会非常大。居民财产的60%到70%用于购房，他们是经不住打击的。

现在普遍预计房价还要涨，但是房价不可能无限上涨。之前中央不出台有力的调控措施，是由于经济复苏基础还未稳固，房地产是主力军，现在还不是时候;但是，如果房价涨得太过厉害，国家肯定是要收紧政策的，最终肯定会对楼市出重拳。

现在高层已经在研究物业税，深圳市有关方面说3年后推出，这就是信号，按房屋购价收税，不可能再无成本养房，投机者受冲击将非常大。

牛凤瑞：我国目前这个阶段的主要矛盾是落后的生产力与不断增长的物质需求的矛盾。

纵观今年的房地产市场可以发现，市场供不应求的态势非常明显，很多地方都出现了"抢房"现象，而且大部分是期房，这也佐证了市场需求是强烈的。所以，我认为，房地产业的火爆是我国特定发展阶段的必然结果，不能把它当成"洪水猛兽"。

NBD：有人说经济增长过分依赖房地产业，催生这个行业的泡沫，也增加了银行的金融风险，如何看这个问题?应该如何去调控?

牛凤瑞：房地产行业并没有出现过大的泡沫，虽然市场上也有一些投资型需求，但总体而言，刚性的自住需求仍然占大部分。同时，房地产贷款仅占银行贷款比例的1/7~1/6，并没有增加银行的金融风险，是银行的内部治理结构出现了问题，需要进行改革而已。

房地产市场最大的矛盾与中国现在的发展阶段相似，即供不应求。基于这种基本态势，我认为房地产调控政策的基本方向就是增加有效供给，而不是在政策上设置门槛。增加供给的手段主要是打击捂盘、囤地，调整供地节奏，维护市场秩序。如果像一些人所说的那样，既要保障住房，又收紧房地产政策，那岂不是"一只脚踩刹车，一只脚踩油门"?

谁能拯救迪拜

NBD：迪拜危机会如何发展?会否引发比较大的波动?有哪些经济体和领域是受影响比较大的?

何志成：危机如何发展还需观察，关键是怕连锁效应，产生一连串恶性反应。一旦油价大跌，迪拜一是无法偿还债务，二是收入来源大幅缩减。迪拜本来就是在沙漠上，要用石油溢价的收入来建金融中心，那些楼光每年的维护费都上百亿，要是没人去住就都成了一片废土了。这次欧洲的银行会受比较大的冲击，它们其实在上一轮的金融危机中，坏账覆盖率是比较低的。

张之骧：对，主要债权国会和迪拜世界定延期还款的规划，迪拜政府会提供一些资金先还一点，因为新的还款规划肯定会要求更高更苛刻。这次危机，菲律宾和印尼等东南亚国家受波及比较大。因为菲律宾有大量劳工在迪拜工作，现在那么多工程停工了，好多工人只有回国，菲律宾1/3到1/2的外汇储备是外出务工汇回国的钱。

NBD：那么如何解决迪拜危机?中国可以做什么?比如中国与迪拜石油换贷款，可行么?

张之骧：这都得看双方，帮忙的具体手段是很多，也不排除这一方法。比如有个石油的单子，中国可以提前支付。这个问题不必回避，迪拜除了石油也没有太多其他的东西了。另外IMF会有反应;从地区来讲，中东或者海湾会有地区性的安排，如果它们对中国提出一些请求，我们也会有紧急的反应;还有就是双边层次，在货币安排上可以有救助方案，也可以有贸易层次上的行为。迪拜会多方面地寻求途径和选择。

何志成：目前各国政府的警惕性比较高，联合行动的意志力会比较强，这个危机会被各国联合摁住限制在一个局部的地区内;另外阿拉伯世界也是比较有钱的。其实，我认为，各个经济体仍然没有足够吸取全球金融危机的教训，仍然是用钱救市，而且从今年上半年来看，各个金融机构追逐高风险投资的偏好仍然很强。从迪拜危机看，首先我们的经济发展不能主要依靠房地产，第二投资不能总是高杠杆地操作，在市场火爆和狂热时要想到危机。

NBD：尽管中国经济可能受迪拜危机的影响不大，尽管中国经济在金融危机中复苏较快，但是我们需要吸取的教训和引以为戒的东西很多。迪拜危机如何发展，目前还需观察，我们也将继续关注。谢谢各位。

据国际金融报报道 在遥远的沙漠里有一片湖水，湖畔树影摇曳，令人向往。可是当大风一起，这些景象突然消逝了。这是文人墨客描绘的海市蜃楼，现在，用它来形容此次迪拜债务危机再合适不过。

房地产泡沫不是压倒迪拜经济的最后一根“稻草”，却是引发迪拜债务危机的导火索。12月1日，复旦大学世界经济研究所所长华民在接受本报记者采访时表示：“迪拜债务危机对我国最大的警示作用是，必须关注房地产业风险上升在经济复苏进程中的潜在副作用。”

都是楼市惹的祸

好莱坞一线明星狂热追捧，英格兰足球队队员人手一套，中国温州商人不惜斥资1亿元买下一个完全人工堆砌的小岛——作为阿拉伯联合酋长国标志性建筑的人造海上别墅群，在迪拜世界债务风波全面爆发之前，它不仅是建筑史上的奇迹，还是一个似乎永不破灭的楼市神话。

“我对迪拜的地价、楼市资金来源、去处没有具体了解，但房地产泡沫太大必然会破灭。”华民说。美国资本经济咨询公司的最新报告则认为，迪拜的问题并不是新一轮金融危机的开始，而是全球资产泡沫破灭的“迟到后果”。

奢华之都迪拜，是阿拉伯世界第一个允许外国人购置房产的地方。地产向外界解禁的那一天，也是迪拜楼市起步之日。短短10年间，当地楼价涨了三四倍，飙升速度可以用“疯狂”来形容。

据总部设在迪拜的亚洲商务电视台董事长王伟胜介绍，2001年，迪拜一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米2万-3万元。

房地产泡沫的破灭是迪拜债务危机的根源。建设银行研究部高级研究员、中国投资协会秘书处处长赵庆明表示，大规模的房地产开发导致向全球债券市场大举借债，迪拜神话的破灭主要源于现金流收紧后购买力下降，导致房地产价格下滑，加上债务到期，从而酿成危机。

中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军则指出，迪拜经济简单集中在房地产建设方面，甚至大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看风险极大。

给中国地产敲响“警钟”

“如果没有金融危机，我的‘上海岛’现在已经有几十亿元的销售了。”上海中州国际控股集团董事长胡宾说。

欠下800亿美元外债的迪拜世界房产项目，现在已经成了全世界最大的烂尾工程。这个吸引了全世界各大银行、国际热钱竞相投资的“世界地球岛”，规划中是世界最大的人造海岛群，由300多个人工岛排列组成。2007年，胡宾以2800万美元买下其中一个小岛，并命名为“上海岛”，计划在岛上投资12亿元建造世界“海上皇宫”，2010年完工。目前这一项目已经停工搁浅，这是中国人在当地最大的投资项目之一。

亲历了这一事件的温州商人说，这次事件带来的最大教训就是，投资不能头脑发热。损失最惨重的，都是炒楼赚到钱以后，再到处拆借投入巨资的人。现在绝大部分温州人庆幸的是没有倾家荡产在当地炒楼，大部分人都是在原来的主业之外，拿出一部分资金作房产投资，都还“撑得住”。

在华民看来，迪拜楼市的崩盘对国内疯涨的房地产也敲响了警钟。“中国楼市存在明显的泡沫，危机给我们发出了强烈的‘信号’。”华民认为，“中国经济要尽快摆脱过度依赖房地产业的现状。”

数据显示，目前，我国房地产业约占GDP的6%，房地产投资占全社会固定资产投资的比重也相当高，直接相关产业达60个，已经成为推动我国经济增长的主要命脉。另一项统计显示，我国现有城乡居民住宅总价值达90万亿元，是GDP的2.3-2.5倍。

“如果我国房地产市场出现大的波动，依靠房地产发展生产的几十个行业都将受到无法估量的损失。”不少专家表示，中国作为国际金融危机中经济表现突出的主要新兴经济体，不能再忽视这个风险。

考量政府措施

中国民间资本和全世界的热钱一起折戟迪拜，惨痛的教训让我们不得不直面难题：中国房地产业该如何防患于未然?

“我国当前要谨防房地产行业的风险转移到国民资产和金融体系中。”赵庆明认为，房地产行业大量资金均来源于银行体系，当前必须高度重视银行业的风险管理，增强金融机构识别、控制风险的能力。

对此，华民表示：“中国政府必须采取得当的措施，确保房地产行业发展不脱离宏观经济的发展水平。”他进一步指出，政府不可能干预市场房价，但必须出台相关的房地产政策和管理办法，稳定房地产市场发展。

这些政策可以包括：增加土地供给，增加廉租房、经济适用房供给等。“当然，我们也不能采取太激烈的措施。”在华民看来，增加放贷利息率、开征物业税的举措只会增加居民购房的成本，没有根本解决房地产市场供求矛盾，“太激烈的房地产政策反而会加速捅破泡沫”。

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