解读2009年房地产市场火爆背后 2010年当如何

岁末将至，现在大街小巷里都能听到关于楼市的谈论声，焦点只有一个：继续高涨的房价。

国家统计局的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，这是今年的最大同比涨幅。与之相对应的是，11月份许多一线城市出现了罕见的返季购房潮。以北京为例，截至11月15日，北京二手房市场累计成交量达到21.55万套，这一数据已经接近2006年至2008年三年的总和。

究竟是谁撑住本该调整的楼市：政策、需求还是预期？

也许我们早该想到的，这个一度对狂飙GDP贡献率超过25%、对地方财政贡献率超过60%的举足轻重的行业一旦真摔，对于金融危机来袭下的中国经济意味着什么？于是，在“蜗居”者们的质疑声中，中央救楼市的措施却鱼贯而出了。之后，在上层默许下，地方政府的救市举措一招“狠”过一招地推出，不仅涉及减免税，更和户籍直接绑定。

政策对于敏感民众导向作用是不可低估的。在楼市说不好现状也看不清方向、政策存在太多的不确定因素时，政策及其导向性，以及带给购房者的预期，都滋生了购房者跟风追涨的心态。

由于土地资源的稀缺性，住房在某种意义上可以看作是一种稀缺性资源，政府的政策一定程度上体现了对于这种资源分配的态度。住房资源分配的合理性也在一定程度上体现了社会的公平性。而目前的情况是，房价的畸高以及继续疯涨的态势，导致了这种资源分配很不合理。

当然，撑住中国房价的还有我们耳熟能详的“刚性需求”，可如果房价彻底远离民众购买力，并导致众多的自住型购房者无奈退场，那么刚性需求中的“刚”会不会打折扣？

前段时间，与一位美籍华商闲聊，这位在中国与美国都经营着多家房地产公司的商人一周可以两次往返加州与北京。在他的眼中，中美的楼市几乎是完全不同的两种状态——— 中国的楼市并没有经历调整，而美国的楼市还在探底中；中国的楼市是政府在救、银行在救；美国的楼市却在经历市场化的自愈。于是，我们看到的结果也不同，中国的富豪中，从事房地产业的占到了一半，而在美国，富豪榜上几乎没有房地产商的影子；美国的房地产业复苏是个缓慢的过程，但是一旦复苏将是健康的，而中国的楼市复苏迅速却更显脆弱，其对于经济与民生挤出的负面性也会在日后清晰可见。

的确，现在经济好转，购房者热情高涨，正是楼市调控的关键点。我们现在急迫要厘清的问题是，楼市刺激政策到底要不要退出？什么时候退出？我们现在忧虑的问题是，如果错失调控良机，房价和市场的非理性因素可能会失控，整个楼市将会失去调整节奏而再次变成一场击鼓传花的游戏，而我们听到的只能是蜗居者的叹息，看到的将是投机者贪婪的笑。

事实上，靠政策支撑起来的楼市是脆弱的，隐藏的系统性风险也很大，与楼市相关联的是银行信贷以及众多产业链，如果楼市泡沫破裂，后果可能是并发症，甚至引发很多社会问题。而这都不是最关键的，最关键的是，靠政策顶起楼市，也许依旧会带来经济的快速复苏，会在很快的时间内让地方政府的钱袋子再鼓起来，但这样的一派繁荣，是否会使得结构调整、泡沫滋生、贫富分化、民众消费力被挤压等更深层的问题再度被轻视？

对于楼市的不健康状态，更多的声音是归罪于刚性需求和土地供应不足，在这种语境下，农地入市近日被热议。笔者认为，如果不解决高房价的深层次问题，只是又增加一个“牺牲品”而已。与其寄望于农地入市，不如寄望于新老土地政策的严厉执行。而要解决房地产的深层次问题，更需要的是让房地产回归应有的地位。一味把住宅建设作为支柱产业发展，把房地产当做经济增长主力，无可避免地会为中国经济可持续发展埋下隐患。

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