万科：明年二季度后将是地产市场“新拐点”

11月16日，万科总裁郁亮在其耗资10亿元新建的深圳总部召见媒体时说，万科产品将进行两个转型。与此同时，万科的管理平台也从“500亿平台”向“1000亿平台”转型。

出于自己的判断，郁亮认为明年二季度以后将是房地产市场一个新的拐点：实业的兴起，将吸引众多资金从房地产回流到实业领域;与此同时，地方和中央以供地等多种形式来确保房价稳定。

明年二季度可能是中国房地产市场的一个新“拐点”。而中国的城市化也不会如前几年一样，一味只扩张规模。

万科自己的研究认为，今年开始，中国正式进入了“老龄化社会”。而早在3年前，万科就开始研究养老型房屋如何开发。2010年，万科将正式推出养老型物业试验。

“养老型物业最大的特点是物业管理，”郁亮说，万科不再只做城市小白领的第一居所，而是要将产品生产线拉长。从原来定位进入城市获得成功者的居所，改为包括养老型物业、年轻人居所和商业地产在内的多种物业类型并存的物业生产方式。

在郁亮看来，养老型物业是将来最有发展前途的产业之一。为了做好养老型物业，尽管万科物业管理公司并不盈利，万科仍旧从集团想办法给其补贴。

而在万科在北京销售的“公园5号”楼盘中，其户型设计和物业管理也有了明显针对老年养老的倾向：87平方米的一居室，厕所直接设计在了卧室里，这样更方便老年人居住;物业费提高到了6..3元/平方米/月。

很多人对这样的户型难以接受，尤其是物业费超高。但是万科对外解释为产品设计为酒店式公寓，有利于投资。若干年后，人们或许会发现万科类似的产品设计，恰好抢占了市场先机。

除了针对老年人的产品设计之外，万科今年开始了针对年轻人居住需要而设计的“超小型房屋”。在成都，万科已经做出了第一个建筑面积为19平方米的超小户型的房屋。

郁亮说，未来核心城市的房价可能是4-5万元/平方米，而城市中存在的新工作人群的购买力，也是一个很大的市场。这些人虽然购买不起大户型，但是通过小户型的设计，可以有利于这些人拥有自己的第一居所。

除此以外，万科进军商业地产广为人关注。

此前，万科明确提出不做商业地产，所有商业地产均以出售的方式处理。而在11月16日，郁亮正式提出了万科进军商业地产的号角。

郁亮说，万科目前手中就有200万平方米左右的商业地产，这些商业地产直接出售掉，也不一定是最好的处理方式。与此同时，随着城市化进程完成和房地产开发的成熟，持有一定规模的商业地产，是房地产企业发展的基础。

但是，郁亮表示，未来万科80%物业做住宅开发的策略不会变。因为持有商业地产需要占压大量资金，不适合目前国内房地产发展情况。

值得注意的是，近日，万科高层造访福建宝龙地产。宝龙地产以在二三线城市做城市广场而著名。万科一高层表示，万科将来未必仿效别人做专门的商业地产，但是可以发明一种商业地产模式，以商业地产来推动住宅的销售。

例如，万科在北京五环附近做了一个住宅项目，初期周边配套项目并不好。万科会将购物、娱乐等项目缩小到一个小型商业建筑里。这样，既完成了住宅项目早期配套不足的问题，又方便公司持有。

在住宅旁边做小规模的商业配套不啻一个大胆的想法：目前大多数开发商最发愁的就是住宅开发配套商业的处理问题，这些商业规模不够大，都为零散的商铺。卖掉没人买，持有经营又比较难。

而万科恰恰看重了这些“边角料”，准备集中化处理，试图创新出一种新型社区微缩商业中心来。

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