房地产业由危转安 政策变数牵肠挂肚

去年底发布的中国房地产历史上第一次从中央到地方的大规模救市政策，如今正处在到期是否延续的关口上。

进入今年第四季度，整个行业就始终笼罩在各种传言之中。地产股随着每一次或真或假的消息涨涨跌跌；中介公司用地产优惠政策快要截止的说法延揽来一批又一批客户；地产公司在做明年的销售计划时，政策走向成为他们要考虑的最大的变量。

这样的焦灼状况，还要持续多久？种种迹象表明，这只悬在所有购房者和开发商头顶的“靴子”，没那么快落地。

三位分别参加过住建部、央行调研的人士在接受南方周末记者采访时表示，当下，中央各个相关部委都在进行调研，找专家座谈、汇总统计数据，甚至下到地方去了解实情，但结论尚未作出。所有信息，最终都要汇总为建议和报告，呈到中央经济工作会议上去，等待着届时对于整个宏观经济的定调。

“只听不说。”住建部的官员给他们留下了这样的印象。

这一轮救市政策的背景，是全球金融危机影响了出口和投资、GDP“保八”堪忧以及房地产有史以来最深度的一次调整；政策出台的初衷，自然是希望房地产作为“国民经济重要支柱产业”，它的回暖和企稳能够同时拉动整个经济的向好。

如今，房地产业的“供销两旺”已经成为业界的共识，在住建部10月中旬的调研会议上，不管是站在哪一方立场说话的专家，都没有否认这一点。

最新的数据是，今年10月，全国70城市的房地产价格同比增长继续向上，达到3.9%。京沪广深等重点城市的价格基本也到了2007年的高点，销售数量的增加更是2008年的50%以上。

对于中央更希望看到的房地产业对投资和整个经济的拉动，没有行业的复苏来得明显。国家统计局的前九个月数据是，整个固定资产的投资比去年增长了33.4%，增速也加快了。但基础设施投资的增长贡献更大，高达52.6%，房地产开发投资的增长低于整体的数据，为17.7%。

对于房地产业来说，救市效果已然达到。明年会怎样？业界普遍表示不能确定，而相关政策的变动，则取决于宏观经济的变化。

利率优惠权下放给银行？

倒不是所有的优惠政策都是年底到期，第一套房贷款利率打7折就没有给定过期限。

这个政策最早是去年10月22日财政部和央行分别在网站上发布的。第一套房贷款利率打七折，第二套房如果是“改善型的”就按照第一套房的政策来。当时，这两个文件都没有指明到期期限。这也是中央层面最早发布的优惠政策。

中央层面更系统全面的一揽子优惠政策是去年年底国务院发布的131号文，在这个文件里，房贷利率优惠就是按10月22日的文件来的，其中还提到第二套房的利率由商业银行自控，7折是底线。

恰好是这个没有期限的政策，今年第四季度以来掀起的波澜最多，也被业界认为是对地产业最有影响的政策之一。

今年9月、10月，上海、深圳最早传出有几家银行悄悄地收紧了房贷、提高了利率。

11月，有银行开始不再遮遮掩掩地收紧了。交通银行11月1日对外表示，要把对第二套房的认定标准提高，从“个人”变为“家庭”；招商银行总行没有表态，但前几日各个分行都收到了总行的贷款利率从七折提高到八折的文件；还有建设银行、浦发银行，记者了解到的情况是，实际执行中，只给优质客户七折的优惠。

当然，央行仍未表态，否则也不会给传言留出如此大的生存空间。

但央行的态度究竟如何呢？一家股份制银行总行房地产开发贷款部门的负责人上周在一次私下聚会的场合上问及多位相关主管部门人士的意见，他们的答复很有意味：“把这个权力下放给各个商业银行不是很好吗？”

央行很有可能一段时间内都不会作出明确表态，这位银行人士判断道，“不过这是利率逐渐市场化的表现，在一个给定的空间之内，由商业银行根据自己的资本金充足率、利润需求和市场竞争状况来调整。”

事实上，据浦发银行个贷部门的一位人士表示，该行自9月份以来收紧信贷，最主要的原因就是今年的贷款任务已经差不多完成了。而据前述一家股份制银行开发贷款部门的人士分析，招商银行的贷款利率折扣上调的原因，也是因当下市场不错，需要寻求更大的利润空间，以向股东交代。

与房贷利率优惠紧密相关的另一个优惠政策，是第二套房的认定标准和首付比例。

去年10月22日财政部和央行的发文中，提出了一个“改善型普通自住房”的说法，称这样的房贷就能跟买第一套房一样，变相放松了认定，各个银行的标准自此也开始混乱起来。

实际上，二套房的政策制定权力在银监会，通常是由银监会联合央行市场部一同发布。而银监会的政策和态度，从2007年开始就没变过，始终是严格地以家庭为单位认定，首付40%。去年财政部和央行发文的第三天，银监会还紧急召集过各大银行，重申严格执行二套房标准。今年7月，银监会又再次重申了这一标准。显然，这又是一个谈不上到期是否延续的政策点。

观望中的地方政府

其实，这一轮从中央到地方大规模出台“促进房地产健康发展”政策，始作俑者是地方。

先是成都市在地震之后出台了一系列应对地震给房市带来影响的政策，然后是去年9月份，西安市出台给购房者补贴、给开发商免税的政策。因为没有了地震之名，西安的做法在全国都引起了极大的反弹，不得不暂停。河南当时也有领导讲话，幸而并未发文。直到10月22日中央层面的政策一出，各地才忙不迭地把储备好的政策陆续拿出来，一直出到了今年6月份。

现在，政策面临到期了，各地政府学会了谨慎，基本上都在观望和等待。

10月份，按照惯例是第三季度房地产形势或者经济形势报告会的召开时间。这期间，只有吉林省住建厅厅长柳青在讲话中建议政策延期。理由是吉林的开发商投资意愿不强、投资信心不足，房价的上涨主要靠省会长春。据他称，“今年前8个月，吉林的房地产开发投资增幅比全国低4个百分点，比辽宁低了近30%”。

湖南也进入了媒体的视野，因其住建厅总工程师唐道明在房地产形势座谈会上，强调了湖南的房地产发展现状不佳，投资增长在全国排15位，增速排25位；他还认为有些市县并没有认真贯彻落实省里去年下发的优惠政策文件。

好在他们并不需要考虑是否延续，因为湖南的优惠政策本来的截止日期就是2010年12月31日。

在北京、上海、天津等城市，类似的座谈会都曾召开。北京有开发商还接到了住建委和发改委的政策咨询会的通知。

但也有很多地方按兵不动，杭州同样是楼市的热点区域。滨江集团副总朱立东10月份参加了住建部专门下来的调研，却至今没有接到浙江住建厅或杭州建委邀请去座谈的通知。成都和西安，去年发布优惠政策的急先锋，今年也没有从政府传出任何风声来。

去年以来，各地政府出台的优惠政策，主要在三个层面。一是契税、印花税、土地增值税的减免，二是房贷的相关优惠，三是面向开发商的税收优惠和闲置土地政策的放宽。

房贷政策自然是由中央来决定。而对于地方能做主的一些税种的减免，西安市房地产协会会长王圣学觉得，西安应该会到期取消了，因为西安的平均房价已经高过2007年，“我看不出政府继续牺牲税收收入的必要”。今年前9个月，西安对消费者的购房补贴有2000万元，对开发商的税收优惠有1.5亿元。但是，针对开发商的政策是否会调整，现在还很难预测。

但地方的情况远远复杂过全国。一线城市在今年6月份就已经回到2007年的高点，但有些二三线城市是6月份开始回暖。哈尔滨的情况算是比较好的，今年比去年涨了30%，但当地房地产商会会长桑洪仍然认为，有些政策应该延续，因为“明年的情况还不好说，如果再加上政策打压，可能会再次停滞”。

各地政府的优惠政策本身也很多样，大多数地方的政策是年底到期，但也有湖南是明年年底到期的，也有沈阳的买房送户口政策是没有写明期限的，出台的时间相差也有半年多。形式上来讲，除了最主要的三个层面，还有各种你想到想不到的政策优惠。

今年6月份，在全国形势已然好转的情况之下，天津还是出台了一揽子优惠政策，其中还有一条是取消对外国人买房子的限制，并且这一条是未注明时间的。

锦上添花还是雪中送炭？

对于有着明确到期期限的几个税种的优惠，各方的猜测和愿望也不尽相同。

这几个税种，分别是所有房子买卖免征0.05%的印花税；90平米以下房产的契税从1.5%下调到1%；超过2年转让住房的，免征营业税，原来是超过5年转让才免。在去年年底国务院发布的131号文中，提到以一年为期的仅仅是营业税政策。而在财政部发文中，三个税种优惠都包括，但没有规定到期期限。

国金证券近期专门撰写了一个到期政策是否延续的详细报告，在谈及税收优惠时，他们认为在目前市场交易活跃的环境下，延期可能性不大。“而且该项政策退出不会对开发商产生负面影响，因为二手房市场会分流至新房市场，对开发商至少不是坏事。

但在10月份密集召开的中央各部委和地方政府的调研中，开发商、二手房中介公司还是表达了希望各项政策延续的愿望。理由基本是房地产刚刚企稳，马上打压，会影响到宏观经济状况。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰因为工作原因没能参加一个通知到他的座谈会，他也对记者说：“必须要延续，因为经济并没有起来。”

我爱我家北京分公司总经理胡景晖参加了北京建委的座谈会，我爱我家是业内知名的地产中介公司。会后接受媒体采访时，他说：“我们都希望能够保持这一政策的延续，我也提了这个建议。今年预计二手房市场的总成交量会在18万套，去年只有9万套，今年二手房市场的成交旺盛与减免税收的优惠政策关系很大。”

这其实也是住建部参会专家讨论的一个热点——2009年房地产市场的复苏，多大程度上得益于去年年底的政策，得益于哪项政策？是锦上添花还是雪中送炭？

去年10月22日房贷优惠政策出台之后，北京的销售套数的确立即从10月的8240套上升到11月的12446套，环比上升率达到51.04%。

不过，整个市场的真正回暖还是2009年春节之后，全国70个大中城市新建商品房住宅价格同比增长率、新建商品房的销售面积增长率也是从3月份由负转正的。

南京一个楼盘“托乐嘉”的销售总监张立刚回忆，去年年底还是哀鸿遍野，一过了年，忽然很多去年只看不买的客户都回头了。结果，年初定下的2个亿的指标，如今完成了6个亿。

中原地产华北区总经理李文杰倾向于认为，真正促进市场回暖的还是今年以来信贷的放开，再叠加上去年年底政策带来的心理预期变化与实际的优惠。换句话说，是锦上添花。

当然，李文杰并不因此就认为所有优惠政策都应该取消，他觉得这同样会对市场产生心理震动。政策，还是应该保持一致性。

这也是中国国际金融公司首席经济学家哈继铭在参加住建部调研时提出的建议之一。“有些政策，改了之后是合理的，那就不要再改了，比如营业税优惠从5年买卖改成2年买卖，这应该是一种制度性的政策，要改也是改税率，而不应该改税法。”

他的建议得到参加调研的所有人的认同，就是政策一定要尽可能保持相对长期的一致，否则只会造成市场的政策恐慌和传言满天飞。同样得到一致认同的，还有不同市场要区别对待、土地拍卖制度要改、宏观经济的走向是政策抉择的关键等。

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