政府痛改前非才能杀死房价泡沫怪胎

房价疯长失去控制，有关中央酝酿“二次房改”的风声四起，风云变幻。《华夏时报》声称10月13日独家获悉住建部副部长齐骥已经牵头调研酝酿二次房改，随后住建部政策研究中心主任陈淮明10月18日否认二次房改，并且否认楼市存在泡沫。可见，由于二次房改直接关系到各方利益的再分配，已经触动了各方神经，要推动起来绝非易事。

各路地王群雄并起、通胀预期来势汹汹、富人有钱没地方发……资本逐利，如水银泻地。种种迹象表明在现行制度“游戏规则”下，高房价难以从神坛上走下来，就像一个令人头疼的“魔咒”戴在芸芸众生的头上。芸芸大众再次望房兴叹，从失望走向绝望，从悲观走向悲伤，量价齐升何时尽，此恨绵绵无绝期……

长江后浪推前浪，一浪更比一浪高。国家统计局发布最新数据显示，2009年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月扩大0.8个百分点，同比增速创全年新高。9月份深圳一手房成交均价更是达到20941元/平方米，创近年来月度房价新高，远超2007年房价的最高峰。

一招鲜，吃遍天。尤其，当前中国经济并未真正从经济危机阴霾中完全走出，出口导向型经济模式在相当一段时间内都会处在偃旗息鼓状态，各级地方政府只能靠扩大固定资产投资的方法来刺激消费、扩大内需。而作为国民经济支柱产业的房地产行业，理所当然成为政府扩投资、拉消费、保增长的一张“王牌”。正如中国房地产业协会副会长朱中一所认为的那样，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策就不会有太大调整。因而，政府主动调控楼市动力明显不足，即便有所作为也是过去的“老一套”；如果完全在已有政策环境下听之任之，房价在市场之手的操控下肯定不会有回调的动力。总而言之，中国楼市在现有房地产制度安排下，永远都是“一放就乱，一管就死”，要想实现长治久安的稳定几乎是白日做梦，绝对不可能。

实际上，改革开放以来，中国进行了五次收缩性调控和两次扩张型的调控，其中对市场具有重大影响力的宏观调控有四次：1993~1997收缩型调控、1998~2003扩张型调控、2003~2008收缩型调控以及2008年9月份以来的扩张型调控。而每一次调控无非都围绕土地政策、金融政策、财政税收、行政法规和住房保障政策打转，进行修修补补，有的政策甚至根本就没有落到实处。其中，1998年中国开始第一轮住房制度改革具有划时代的意义，国务院决定取消福利分房制度，推行住房分配货币化，允许商业银行开展银行按揭业务。一时之间，中国房地产市场一个极端走到另外一个极端，从完全计划经济走向完全的市场经济，住房者从圈养走向牧羊，住房从准公共产品走向完全商品化，甚至从消费品走向投资品，衍生出来越来越多的投资泡沫，脱离民生诉求。

正是基于第一次房改暴露出来的住房极端市场化、供应主体单一化、土地财政依赖严重等问题，第二次房改迫在眉睫。从去年6月份以来国内专家学者发改委专家刘会勇、清华大学教授李稻葵、住宅法专家李明等14位学者不断提出“二次房改”，真正实现“居者有其屋”的梦想。我个人完全支持第二次房改，这绝对不是乌托邦的空想，也绝对不是政府的不能承受之重。

第一，卑鄙是卑鄙者的通行证， 高尚是高尚者的墓志铭。中国的房地产既得利益集团就是拿着市场化这个“尚方宝剑”来挡住所有的改革，以为任何形式的保障性住房建设都逆市场化方向、逆历史潮流。尽管，我们也提出了住房“政府的归政府，市场的归市场”，可是自从第一次房改以来住房分配全面市场化，卸掉了沉重的财经负担，但是保障性住房供应体系并没有建立起来。经济实用房沦为商品房，甚至到了面临取消的地步，廉租房实施效果泛善可陈。

然而，“居者有其屋”作为一个人基本的生存权利，解决住宅问题理所当然是政府的重要职责，必须干预住宅市场。日本就通过住宅金融库、公营住宅和住宅共团等方式提供“公共住宅”来解决住房问题。从二战结束到1996年的半个世纪中，日本共建造住宅5115万套，其中公共住宅占45.7%，其中截止2001年底利用住宅金融库建造住宅总数达到1890套，截止2000年底，日本共建立了217万套公营住宅，截止2000年3月，住宅公团共建设150万套住宅。正如日本学者五井一雄认为政府干预住宅市场的理由：住宅不仅是基本生活需求的组成部分，而且是准公共产品，政府有必要负责。

第二，正如住宅法专家李明认为的那样，中国房地产以开发商为基本队伍垄断经营，排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能，“亲商不亲民”。目前，中国的房地产、政府、银行事实上已经结成了利益垄断联盟，再加上他们针对消费者的信息传递不透明，一定程度上房价的涨跌都由利益联盟说了算。没有竞争者的市场实际上就是垄断，自然给消费者带来不公平的消费。

因而，为了打破这种市场垄断应该适当引进市场供应主体，打破完全的市场垄断。香港政府为了打破私人房地产商结成的强大市场力量和利益集团，政府就不得不引进香港房屋协会、香港房屋委员会等公共性供房主体，最终形成私人开发商、房屋协会、房屋委员会和香港政府等多个供应主体。私人开发商负责高收入家庭的住房，香港房屋协会负责中高收入家庭夹心层的住房，香港房屋委员会负责解决中低收入家庭的居屋，香港政府则负责提供低收入家庭的公屋。1987年到1996年，香港房屋委员会和房屋协会所建的公屋和居屋数量与私人开发商的建屋量保持58：42的比例。

第三，房地产市场实际上分为房产和地产两个方面，而地产则是房产的重要组成部分，尤其对于有的开发商而言如其说是在炒房产不如说是在炒地产，事实上地价上涨是房价上涨的重要原因之一。一定程度而言，无论是开发商还是投机购房者，真正投机炒作的对象不是房子，而是土地。因而，尤其当土地沦为政府的第二财政、房地产重要的投机途径和撬动金融杠杆的工具时，现存的土地招拍挂则成了推高房价的罪魁祸首。

因而，政府有必要改革土地“招拍挂”制度，不仅要加大土地供应盘活存量；而且要彻底改变土地财政依赖症，对土地出让金实行“收支两条线”，土地出让金应该由中央政府统一管理，然后返回到保障性住房的建设；两外，政府还应该采取政府划拨方式供地、现价招标用地和 “招拍挂”方式供地并存的供地方式，通过从源头上抑制地价来保证可支付住房即平价房的楼价。香港不干预原则下的干预性土地政策就值得我们借鉴，政府通过控制土地不同的出让方式：完全市场价格供地、下调地价供地和免费供地的比例和时机，来控制房价与不同收入家庭住房的匹配。1977年香港政府推出的“居者有其屋”计划就是由政府免费拨地，由房屋委员会兴建房屋再以低于市场价30%~45%的优惠价格出售；另外，1993年推出的为中高收入家庭的“夹心层住屋计划”的主体计划就是政府以优惠条件批地给房屋协会，以略高于居屋而低于市场的价格出售给夹心层。

药方已经开好，很多都是现成可以借鉴。我们要想真正解决住房难问题，实现“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的理想居住梦想，关键看政府的态度。老大难，老大难，只要政府下决心，什么都不难，一切都会迎刃而解。

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