楼市房企两极分化 高房价下"夹心层"咋办？

类似案例亦频频出现于全国其他城市。这似乎已不能简单地以楼市回暖、房价上涨来解释，这些区域的房价去年以来最大涨幅也不会超过50%，地价怎么就飙升了100%？很多地块目前已经是“面粉贵过面包”，难道拿这些天价地的地产商，就没考虑过市场风险吗？

地产商并不傻。今年地王频出，其中央企中标的不在少数，很多人批评央企在向房地产业盲目“大跃进”。央企确实资源丰厚，但其中除了少数房地产“门外汉”，靠钱多而冲动地拿到地王外，一些房地产“老江湖”高价抢地，无可厚非，因为市场机制使然。至于另外一些非国资的优质地产商，高价拿地显然就更不需外界指手画脚了。

观察今年敢于高价拿地的开发商老总们的表态，他们显然另有所谋。笔者认为，这预示着中国住宅市场和房企将加速两极分化。

首先，高价地必然导致商品住宅市场向高端化、精品化方向发展。目前全国楼市正在进行调整，随着成交量的持续下滑，短期内房价有滞涨甚至下跌的可能。即使退一步讲，1-2年后，当这些高价地形成商品房供应时，房价依然保持上涨态势，甚或还能上涨30%-50%，可还是难以覆盖当前高昂的土地成本。这就意味着，届时只有定价高于现在一倍以上，开发商才能获得合理的利润回报。

这样来看，在产品定位、设计、建造方面，开发商必须不走寻常路，才能实现项目赢利。

提高产品档次、精品化营造、提高附加值，几乎成为他们的必经之路。当前，优质居住用地越来越稀缺，大城市尤其如此，实际上像仁恒在上海浦东外高桥拿的这幅地，地处郊区，远谈不上黄金地段，但却引来40家大型开发商的竞争。同时，中国富裕群体的数量和房产购买力，远超普通人的估计，开发商的实战经验已经表明，只要产品做到位，即使售价高于周边普通住宅项目一大截，还是不愁没人买。

这自然会引起人们的忧虑和质疑：将来到处是豪宅，普通民众住哪里呢？笔者认为，一方面，随着住房保障力度的加大，中低收入群体会购买经济适用房，租住廉租屋，以及公共租赁房；另一方面，新的“夹心层”会产生，部分中等上下的收入阶层，将离纯商品住宅越来越远，而又无法享受住房保障。在产品方面，由于经济适用房的大规模建设，由于其价格被严格限定，开发利润空间很小，偷工减料、质量低下的现象将难以避免，这将使经济适用房和部分中低档商品住宅趋于低端化。

其次，与商品住宅市场的两极分化相适应，开发商也将发生分化。那些经验丰富、水平一流、融资便利、注重品牌的企业，将垄断一二线城市住宅用地市场，其他企业基本上没多少机会获得土地。其结局必然是，强者更强，优质企业的市场占有率持续提高，中小企业开发完手中的存量土地后，或者被迫退出这个行业，或者去被大型企业忽视的三四线城市谋活路。

应该说，这有利于我国房地产开发业的进步。2008年，全国开发商总数多达6万家，其中优质企业市场占有率偏低，反映出这个行业相当不成熟。2006年、2007年和2008年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重分别为4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大开发商市场占有率约为60%，美国为20%多，相较而言，我国优质开发商的占有率依然偏低，有待于进一步提高。

与此同时，大企业之间也将发生分化。大城市的高端住宅市场将成为少数开发商的天下。而产品定位于中档、以开发规模制胜的企业，将会越来越多地向二、三线城市布局。另外，国企地产商也会分化，少数央企会继续全国扩张，而绝大多数地方国企，将守着由地方政府分配的保障性用房项目过日子。

针对近期房价上涨过快的问题,昨日,住房和城乡建设部副部长齐骥在国庆新闻中心的发布会上明确表示,住建部不支持高房价。这是住建部今年首次就房价问题进行公开表态。

让老百姓有合理预期

提到高房价时,齐骥明确表示,住房和城乡建设部不支持高房价。住房和城乡建设部希望各地增加普通商品住房的供应,而且能够把住房建设,包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划更多地向媒体公布,让老百姓能对住房的供应有一个合理的预期。

齐骥表示,今年下半年以来,随着房地产市场交易的活跃,一些地方出现了企业高价购买土地的现象。同时,相关主管部门也出台了一些有利的积极的措施和政策。希望各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地,这样可以提供更多的、百姓能够支付得起的商品住房,满足那些有自住需求的购房者。

之前国资委也发布文件,要求地方国资委加强对国企子公司的监管,此举被认为意欲冷却国有资本投资楼市的热情。

此前,国土资源部也表示,将对全国主要城市的“地王”地块进行全程跟踪监管。

据了解,今年下半年以来,全国各地继续出现“地王”。其中,南京、武汉等“城市地王”的楼面地价不断被刷新。9月10日,中海地产以70.06亿元的总价拿下上海 “长风地块”,成为今年的“中国地王”。

细化政策 加强监管

针对经济适用房制度的争议,齐骥表示,最近一个时期,特别是个别地方在经济适用住房建设、分配、管理过程当中暴露出了一些问题,引发了社会对经济适用住房这个制度的关注。他表示,针对调整过程中存在的问题,住建部将通过进一步细化政策,加强监督管理来解决。

齐骥表示,在上世纪90年代末的方向是,经济适用住房要作为住房供应主体,如今的调整方向是“为低收入家庭提供保障”。从1998年我国停止实物住房分配、推进市场化改革以来,全国约有1800多万个家庭通过经济适用住房制度改善了住房条件,其中有500多万户属于低收入家庭。

齐骥还表示,商品住房仍是城镇住房供应的主体。2008年我国商品住房投资占城镇住宅投资的85%,商品住房竣工量达到了4.8亿平方米,占同期城镇住房竣工总量的72.6%。到2008年底,我国城镇人均住房建筑面积达28平方米以上,城镇居民住房成套率达到81%。

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