地王大多“晚景凄凉” 风险该谁承担？

据新华社电 上月，沪杭出现“一日两地王”，北京也爆出“五天三地王”。“地王”并不是什么新鲜事物。2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何?对新一代“地王”的命运有什么启示?

2007版“地王”大多凄凉

“地王”加冕，风光无限，但市场多变。根据中国土地勘测规划院权威数据，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3.14亿元底价的2.5倍，折合楼面价约1.64万元/平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。

2007年7月24日，长沙新河三角洲出让面积为785198.96平方米的地块，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元天价拿下，楼面地价每平方米2400元，在总价上成为“中国地王”。目前长沙市新房均价低于每平方米4000元，风险可以想象。

开发商真的傻吗?

“地王”大有前仆后继之势，开发商傻吗?“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售。”中国人民大学商学院副教授俞明轩说。

因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资，拿到地后以土地储备为筹码，刺激股价。

当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。

爬得越高，摔得越狠

“天价地的获得很可能形成风险，但是这个风险要由企业来承担，而不能转嫁给社会。”俞明轩说。

万科董事会秘书、首席研究员谭华杰表示，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20%至30%才能盈利的项目。万科拿地的底线是，土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。

将未来的经营安全和发展前景，押注在房价迅速暴涨的预期之上具有巨大的道德和经济风险，而承担这一风险的应该是企业。“地王”频出，步步推高房价，但房地产行业的持续发展，始终不可能超越链条终端——购房者的承受能力。当前，实体经济尚未根本好转，就业形势依然严峻，居民实际购买力并未提高，“地王”频出将导致房价和购买力之间的脱节。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠。“地王”风光无限，既与安居相去甚远，更非经济繁荣信号。房地产市场的复苏，从长远看只能依赖于真实有效需求的培养，而不应成为投机者的盛宴。

公众要理性，莫上“地王”当

2007年“地王”横空出世时，网络和媒体都在炒作“傍地王，好乘凉”，然而事实上真的如此吗?老“地王”走了，新“地王”来了，消费者“被卖了还替人数钱”的事，也许仍然每天都在发生着。

中国农业大学土地管理系主任朱道林教授说：“所谓‘地王’产生后带动周边房价上涨的说法，完全是一个‘误区’。从理论上来说，影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施。基础设施是一个关键。现在‘地王’的体量都偏大，‘地王’一旦出现，对这个地区的带动作用可以说一点儿也没有了。不但没有带动作用，还使当地基础设施负荷比重增加。那么，你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是，至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

朱道林说，“地王”所处的地方，特别地块过大的“地王”，会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言，“地王”的出现，对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量，都会形成挤压。“应该引导消费者不要跟这个风，不要替开发商炒作，不要自己给自己制造负担。”(新华社)

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