地价仅占房价两成多 国土部驳地价决定房价论

据介绍,针对“由于守红线,土地偏紧、地价偏高,影响房价”的论断,国土部系统调查了620个房地产开发项目,包括东部、中部、西部不同类型的项目。

调查结果表明,目前在中国,地价占房价15%-30%,平均为23.2%。相比美国28%、加拿大24%、英国25%-38%、韩国50%-65%、日本60-75%、新加坡55%-60%并不高。

“从中国这个地价水平看,说保18亿亩耕地红线推涨了房价,既没有根据,也没有道理。”鹿心社说。

事实上,此前记者从国土部获悉,今年一季度时,受楼市下滑影响,地价全国35个重点城市地价环比同比均出现下降,也是我国土地实行“招拍挂”制度以来首次回落。对此,相关研究机构分析指出,地价的下跌主要源于楼市的下滑低迷。即,房地产市场疲软,房产企业获取土地的数量和节奏呈下降和减缓趋势,房地产价格持续回落。由此,“土地市场受其影响,土地需求持续低迷,地价水平呈回落趋势,特别是居住地价下降趋势较明显。”

需要指出的是,在此前楼市高涨之时,一度曾出现过“地王”价格高于楼盘价格的“面粉贵于面包”的怪现象。而“地价推高楼价”的伪命题,也被开发商等各类人士用作房价上涨推卸责任的借口。

事实上,房价不断上涨的预期,是土地市场火爆的根本原因,而开发商非理性竞价则是推高地价的直接原因。

(作者:于祥明)

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土地市场降温 全国四成城市地价增长率为负值（经济参考报）

中国城市地价动态监测系统最新监测结果显示,2008年至今,我国重点城市地价增速明显趋缓,东部和南部地区主要城市地价增长率下降幅度相对较大。全国105个监测城市中,九成城市地价增长率低于上年;四成城市地价增长率为负值。我国土地市场明显“降温”。

受全球金融危机影响,房地产市场低迷,直接影响土地需求以及土地价格。2008年,全球金融风暴对我国经济影响比较明显,其中房地产业受到直接影响。由于股市一度萎靡,使很多地产商通过股市获得资金的能力剧减。由于经济不稳定,使购房需求者希望房价继续下降。以投资为目的的购房者惧怕高价购得房产贬值,因此观望态度浓厚,房地产交易市场低迷,流标流拍及"退地"现象频现,上海市2008年经营性用地成交90幅,未成交18幅,明确流拍12幅,流拍率达到11.1%。国内土地市场需求明显下降。

连续多年的地价快速上涨,挤占了进一步上涨的空间,是导致2008年地价增长率明显回落的又一个重要原因。从全国35个重点城市看,2008年地价增长成为2001年以来最低的一年。自2004年以来,我国房地产市场进入价格快速上涨期,尤其进入2007年,房价出现加速上涨趋势。地价涨幅逐年提高,2007年达到高峰。自2004年开始,房价增长率与地价增长率差距逐年减小,2006年二者增长趋势趋于一致。由于实际供求关系的影响,地价增长率不可能一直保持高速增长。因此房价增长率的下降,抑制了地价增长,直接引起地价增长率的下降。

由于宏观调控的作用,我国土地市场开始明显"降温",在一定程度上避免了"硬着陆"而趋于正常化。去年第三季度国家金融政策调整,缓解土地市场的低落状态。货币政策四季度调整为适度宽松,银行利率调整频繁,受金融危机影响,政策重心由"防通胀"向"保增长"转变,自9月份以来,连续降息和降低存款准备金率,在一定程度上刺激了房地产投资。而总额达4万亿元的庞大救市计划,也刺激着房地产业和土地市场的发展。中央财政将在2009年至2010年投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造,都有助于地产市场回暖,但这些政策发挥作用还有待时日。

近年来,土地政策被当成越来越重要的国家宏观调控工具,土地市场也成为宏观经济走势的晴雨表。改革开放以来,我国几次经济过热无不是由"地根"与"银根"推波助澜形成,历次宏观调控都把土地视为主要对象之一。而经济回暖也从来离不开地产市场的复苏。在经历了2007年"地王频现"、2008年"流拍不断"后,土地市场能否以及如何趋于平稳,值得高度关注。

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