宜宾楼市为何歧视公积金？

公积金购房受歧视

一位购房者告诉记者,他在西区一楼盘看好房后,却发现购房者使用商贷和公积金贷款，开发商所给的优惠不一样。“如果购房者一次性付款，开发商优惠150元/平方米，购房者使用商贷优惠120元/平方米，但使用公积金贷款就只能优惠50元/平方米。”这位购房者表示，商贷和公积金贷款所能得到优惠的差距很大，“很明显，开发商更鼓励购房者使用商贷，但是作为公积金缴存职工来说，肯定是首选公积金贷款。”

公务员林先生告诉记者，单位给职工缴存公积金的比例较高，自己买房肯定也会使用公积金贷款的。但买房的时候，开发商给公积金贷款的优惠比商贷少了很多。“我购房的楼盘，商贷和公积金贷款的优惠相差了近50元/平方米。“不少购房者认为，同是按揭贷款，开发商给出的优惠怎么会差距那么大呢？而同时销售人员还会给购房者支一招，那就是劝说购房者买房时使用商贷，然后通过提取公积金来还商贷。到底有多少开发商不欢迎购房者使用公积金贷款？

优惠差距大

为此，记者电话采访了与宜宾市公积金中心有合作关系的12个在售楼盘。其中有4个楼盘推出的购房优惠中，商贷和公积金贷款的优惠幅度一样。其余的楼盘，公积金贷款的优惠幅度均小于商贷。多数楼盘给出的购房优惠，按一次性付款、商贷、公积金贷款优惠幅度递减。比如有楼盘一次性付款优惠150元/平方米、商贷优惠120元/平方米、公积金贷款优惠50元/平方米；有的按80、60、40元/平方米递减；也有楼盘推出使用商贷优惠总房款的2%，公积金贷款1%；其中一个楼盘对使用商贷有2%的优惠，但公积金贷款不能享受到任何优惠。

如果购房者选择的贷款方式不一样，直接体现在房价上的差异也将很大。以商贷、公积金贷款分别优惠120、50元/平方米来算，一套120平方米的房子，房价差异是8400元。

大多楼盘给公积金设置门槛

买房，使用公积金贷款和商贷所能得到的优惠为什么会不一样？开发商为什么不欢迎购房者使用公积金贷款？

市公积金管理中心一位负责人介绍，公积金缴存职工人数占有一定的比例，全市大概有20多万人纳入住房公积金保障范畴，公积金缴存总额已近30亿元，而公积金贷款也有一定的客户群。作为与公积金中心有合作关系的楼盘，肯定也不愿意放过使用公积金贷款的这一部分客户。但实际情况是，开发商在公积金贷款上给购房者设置了一些门槛，公积金贷款的购房优惠少于商贷就是其中之一。

这位负责人介绍，这些楼盘在广告里都不明说商贷和公积金贷款的优惠是不一样的。“因为国家有政策规定，房地产开发企业和受托银行应当优先办理职工住房公积金购房贷款，房地产开发企业应鼓励公积金缴存人办理公积金购房贷款。与公积金中心有合作的楼盘也不得拒绝购房者的公积金贷款要求，也不能以优惠等让购房者选择其它贷款方式。”开发商在楼盘宣传时会宣传按揭所能享受的优惠是一样的, 但是开发商在私下里操作时又不一样。比如购房者在选好房之后，开发商才会告诉你使用公积金贷款或商贷所享受的购房优惠是不一样的。记者电话咨询中坝一楼盘，销售人员告诉记者，他们楼盘公积金贷款与商贷的优惠是不一样的。具体的优惠要等到购房者买房之后，销售人员向销售经理申请，再根据购房者所购房子的面积、户型等决定给几个点的优惠。

公积金管理中心这位负责人说，去年，公积金管理中心就曾处理了一家私下里对购房者使用公积金贷款或商贷给的优惠幅度不一致的开发商。

开发商为何不欢迎公积金

国家政策规定，开发商与受托银行应当优先为购房者办理公积金贷款，公积金管理中心与合作楼盘签订合作协议时也会约定：“开发商应尊重购房人申请公积金贷款的权益，对公积金借款人购房价格的优惠应与银行按揭贷款保持一致。”但开发商为什么会给出不一样购房优惠呢？

一业内人士认为，开发商并不十分欢迎购房者使用公积金贷款的原因，就是公积金贷款办理时间长，放款时间慢。他表示，一笔住房公积金贷款通常要花1至2个月时间，最长需要半年才能办妥，且手续复杂，有时一楼盘为购房者成功办理了公积金贷款后，两个月都没有一笔回款。而商贷的办理时间也就一周左右，银行回款也快。

公积金办理手续更多

公积金的管理制度也是开发商不积极办理公积金贷款的原因之一。公积金管理中心一位工作人员介绍，现在公积金的管理模式是公积金管理中心负责管理，资金由银行储存和发放贷款，财政审计监督。

“因为公积金的资金放在银行，购房者在办理公积金贷款时，除了在公积金管理中心审批通过了签字以后，还需要到银行去办理一次手续。”这位工作人员介绍，银行与公积金管理中心既有合作也有竞争，当然也有收益。但是银行对放贷也有一定的要求，所以比商贷多了一层手续。

公积金对开发商要求严

然而公积金贷款对开发商还有更高的要求，而银行就不一样了。这位工作人员介绍，“开发商的房子还在图纸上就开始宣传，房子还在地皮上，只要取得了预售许可证，购房者愿意买，也就是购房者仅仅只是在买楼花的时候，银行也愿意贷款，也可以放款给开发商。”他说，在楼盘修建的时候，开发商与其拿出自已上亿的资金，还不如用买房人的资金来修房子。而大多开发商都是依靠贷款进行项目开发的，一般的开发商也一下子拿不出上亿的资金来。

开发商急切需要银行的及时回款，但是公积金的回款较慢，开发商拖不起。公积金管理中心在审批贷款时，要求开发商一是要有一定的资质；二是取得合法证件，比如五证必须俱全；三是要求开发商要保证房屋的质量。而在开发商需求最急切的放款方面也有要求，多层建筑要求封顶，也就是短水之后才会放款；高层建筑要求进度达到一半之后才放款。这位工作人员表示，“关键是公积金贷款的回款时间拖长了。”

开发企业要付保证金

另外与公积金中心有合作关系的楼盘，还必须向公积金中心缴纳一定比例的保证金。公积金中心工作人员介绍，保证金是开发企业对公积金中心发放出来的贷款，进行阶段性承诺。

“按照我市的公积金贷款保证金额度规定，一级房地产开发企业的公积金贷款保证额度是缴纳贷款额的4%；二级房地产开发企业缴纳5%；三级房地产开发企业6%。比如说，一位购房者买了房子，向公积金中心申请贷款10万元。公积金中心就要收取这10万元一定比例的保证金，按6%的比例就是6000元。但这6000元由开发商来出，而开发商必须是完完整整地把两证办好后，交给了业主，公积金管理中心才把这笔保证金退还给开发商。”

也就是这一系列的原因，使开发商对公积金贷款并不积极。但公积金管理中心一负责人说，遇到开发商的这种行为，政府就应该出台一些政策来进行管理。比如，在开发商资质审定的时候作出一定的惩罚。

利益链制造“潜规则”

而据一位知情人士透露，“手续复杂、办理时间长、放款慢”只是借口。其深层的原因是住房贷款办理业内有“潜规则”：开发商在前期办理开发贷款时，都会对放贷的一家或几家银行承诺，把楼盘销售时的个人住房贷款指定给这一家或几家银行。该人士还指出，有的银行在办理过程中，为了刺激售楼员推销该银行的贷款，还会额外给售楼员１０００元／笔左右的贷款提成。

房产商不欢迎公积金的主要原因是开发商和银行之间的捆绑协议。“一般给我们做商业住房贷款业务的银行通常也是给我们发放开发贷款的银行，也就是所说的楼盘合作银行”。商业住房贷款业务属于银行优质资产，所以银行与开发商签订开发贷款合同的时候，附带条件就是办理商业住房贷款。这是开发商偏向商业住房贷款的重要原因之一。

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