宜宾楼市今年谨防高价房过多

今年春节以前，宜宾楼市低迷徘徊，政策出台。春节后，购房者增多，销售量回升。当购房者还在为是反弹还是反转而困惑时，不少开发商已计划推出更多新的产品，转战高价市场，根据业内人士的预测，今年开盘的项目中，均价在3000元/㎡以上的项目有首席滨江、滨江国际、骏逸江南、丽江湾等，加上去年已开盘的宜都天成（多层部分）、西湖湾、玉龙湾、半岛小筑、都市名园等，这一价位的楼盘不在少数。那么，这些价位相对较高的商品房，今年的供应与需求情况会怎么样呢？

抢占高价市场

说到今年众多开发商蜂拥而来，抢占高价市场的原因，业界认为可能有以下几点：

第一，土地的稀缺性以及购房者的特殊性，让高端物业更具抗跌性。目前，宜宾已着手东拓白沙，西进赵场的开发，这让中心城区的优势更为突出，随着这一区域可利用土地的减少，开发企业自然希望物尽其用。而很大一部分购房者又因为各种原因不愿意离中心城区太远，所以房价高一点，也有需求的市场。

第二，绝大多数市民都希望拥有自己的房产，而不愿意租房过日子，这为住房市场积累了很大一部分消费群。同时，从消费者角度来讲，宜宾在经过了第一轮购房高峰后，第二轮换房的客户，大多数会选择较好的项目。

第三，2007年至2008年高价拿地后的开发企业，不得不进行战略调整，将项目做向高端，以求摆脱不利的局面。

第四，规避低层次的价格战，避开竞争血腥的中低端市场。去年以来市场的调整，让中低档产品在同一价格区间的竞争非常激烈，这让许多开发企业认识到，在今后新一轮的优胜劣汰中，以价格作为主体来进行市场竞争将处于非常不利的地位。

第五，通过打造中高端产品来树立起的品牌形象，对项目和企业的发展都非常有好处。楼市走到今天，已经结束了蛮荒时代，结束了所有楼盘普涨的阶段，接下来进入两极分化的进程后，公司品牌形象对项目的销售无疑有很大的促进作用。

市场容量如何

不可否认，每位市民都希望自己的住房舒适，环境优美，高端市场也存在很大的机遇。但与此同时，也应该充分认识到高价项目面临的威胁，市场容量到底有多大？能够消化多少？另外，高价物业销售周期相对较长，资金周转速度比较慢（虽然静态利润率可能较高，但单位时间利润率低），企业能否拖得起？这都是开发企业不得不考虑的问题。

参考宜宾市房地产管理局的数据，2008年我市城区均价3000元/㎡以上的一手房销售量，较准确的数据有：西湖湾为797套，玉龙湾123套（以上二楼盘计算时包括以股换房在内），小岛小筑10套，都市名园93套，宜都天成（多层部分）232套，以上共计1255套。加上春江盛景A区、宜都花园和鑫空间的一部分，总量大致在2000套左右。如果将西湖湾和玉龙湾以股换房部分的160套左右排除在外，成交量更少。

从今年的供应情况看，新盘方面预计为：丽江湾800套，滨江国际1600套，骏逸江南400套，首席滨江120套，都市名园220套，小岛小筑39套，共计3179套。存量房方面，去年已取得预售证而未销售的房源为：宜都天成365套，小岛小筑66套，玉龙湾84套，西湖湾168套，都市名园11套，共计694套。以上两项共计3873套。

如果再加上宜都天成的玄武楼（高层部分）300套，鲁能B23地块（项目名为：鑫岭寓）首期500套，总数应该在4500套以上。即便部分项目放慢推盘节奏，市场供应量也在4000套上下，为去年实际成交量的一倍，明显供大于求。

供需可能失衡

不可否认，如今的小区越来越漂亮，房屋的设计和建设也越来越合理、实用。但是，许多问题与矛盾偏偏还就出在住房上，再准确点说，应该是出在房屋的价格上。

根据我市一单位的统计，去年宜宾主城区商品房销售总量为7865套。江北片区全年交易量2282套，位居各区域首位，接下来是南岸西区2035套，东区1741套，白沙组团1097套，中坝组团425套，天柏组团182套，老城区103套。而3000元/㎡以上的房屋，主要集中在南岸与老城区，2000套左右的成交量，也只占总量的25%，处于金字塔的顶部。市场的大多数购房者，还是把眼光放在了单价在3000元以下的中低端住房上。

对于今年的形势，虽然春节之后市场有所回暖，但依然面临很多问题，楼市的抗风险能力也较弱，这种情况下，改善性需求和投资型需求难以大规模释放出来。另外，对于住房具备刚性需求的许多市民来讲，每月1000元到2000元不等的月薪，也不可能对每平方米3000元以上的住房有更多的购买力。综合这些因素，有业内人士认为整个市场形势依然严峻，乐观一点估计，全年的销售总量就算好于去年，可能也就在8000至8500套左右，而3000元/㎡以上的房屋，再乐观一点，销售总量也就在2200至2500套之间。

2000多套的市场容量，如何消化4000多套的供应量？再加上许多开发商都选择在今年内集中放量，购房者对这一价位并没有多少心理准备。可以预计，高价物业市场的竞争，瞬间将变得异常激烈！

注：1、以上数据只为预测，最终以开发商推盘时的数据为准。

2、少数项目的建筑面积依据地块占地面积与容积率推算，总户数依据平均100平方米/户推算。

3、部分项目因面积较大，可能出现分期开发，故上表只酌情计入今年的开发套数。

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