“入会费”羊入虎口 宜宾购房者执迷不悔

虽然去年以来，各地政府出台诸多措施，竭力想提振房地产业的信心，但终于有的开发企业还是等不来楼市回暖的那一抹朝阳，蜷缩在楼市的寒冬奄奄一息。

2008年国庆前后，柏溪滨江花园二期工程部分“准业主”和债权人陷入窘境：他们发现，开发此项目的天泰公司老板熊晓天不见踪影。有的业主感到恐慌：老板不见了，楼还盖不？自己交了首付款或者房款的房子，能否正常交付使用成为摆在购房户面前最大的问题。（《天泰房产老板“蒸发”之谜》，新三江周刊，2009年3月5日）

虽然，政府两次派驻工作组的这个项目，因为政府截流和控制了天泰公司近400万元用于道路整治和拆迁的费用，从而不至于使其成为彻底的烂尾工程。但这个案例，切切实实为我们宜宾的购房者猛烈地敲响了一记警钟：预交房款有风险——期房有风险，未获预售许可证的预交款更有风险。

一直以来，只要开发商将地块一拍到手，第一件事情就是开始筹划如何搞“入会”或曰“办会员卡”。这些年来，由于房地产市场处于一种向上的趋势，开发商有钱赚，虽然做出的产品有的比较粗糙，但总体上还是会兑现大部分承诺，购房者交了钱，至少会得到一个虽不太满意但也能入住的房子。但自从去年以来，地产泡沫开始陆续破裂，很多开发商日子难过，购房者预交的这部分钱，风险明显加大。

最后造成一种局面就如文章所说，“窟窿越补越大”、形成了“无法统计的欠款”。

由于此前宜宾房地产乃至全国房产市场，都从未如现在这般处于下降通道，因而很多风险被掩盖隐藏于疯狂的地产泡沫之中，很多人根本不清楚预交房款的风险。

预交房款的风险

预交购房款的风险分为两种情况，一种是取得预售许可证（即期房）的情况下，有可能开发商因资金链断裂或者其他原因（如组织内部重大变故）无法正常开发项目，如果企业重组或其他形式让项目能起死回生，购房者还可以保住自己的资金和购房权益，但可能陷入漫漫无期的心理煎熬。这是所有购买期房的消费者面临的共同问题。第二种是没有取得预售许可证（即搞所谓入会、金卡、VIP卡）的情况下，这种风险就更大了。如果一旦开发项目陷入困境，购房者（其实没有预售许可证谈不上“购房者”）就会演变为一个普通债权人，只能进入司法程序，或通过破产程序等方式主张权利，最后能否要回资金，就难说了。

在向开发商预交购房款的购房者中，很多人抱有这样的心态，生怕房价上涨，提前把钱存进去，就算没有利息，只要能在开盘时不买到高价房。这样的后果，不但有可能导致自己的血汗钱最终鸡飞蛋打、本息难回，还间接地造成了开发商“将你骨头熬你的油”，没有资金压力，从而囤积居奇将房价往高处推。从这个意义上说，购房者一直以来的这种盲从心态，有“搬起石头砸自己的脚”之嫌——自己将钱存入开发商（特别是那些没有取得预售资格的开发商）的账户，使开发商没有资金压力，宁可不卖也要捂盘从而将房价拉高了。实际上交了钱的购房者买到的也是高价房，唯一的收获是因为交了钱而享受了一点心理优越感：总比其他购房者便宜一点。但所谓的比开盘价低多少元，只不过是一个数字而已，市场在波动，谁也无法预测未来会发生什么。

其实，在房价疯涨的时候，或许还可以享受一点心理优越感，但房价平稳甚至下行期间，这就非常有风险了。去年上演的万科退房风波，不就是直接告诉我们“先买先吃亏”吗？这种先交钱先买为快的策略，如果只是吃点价格上的亏，还能忍受；怕就怕那种风险太大的项目，最后落个“本息无存”，望着一块烂尾工地或茅草空地哭诉无门……

说一千道一万，这些问题暴露的就是一个钱的问题——在当下的市场环境中，开发商们变穷了。那么，为什么突然之间，曾经风光无限的开发商们，在资金上咋变得捉襟见肘了呢？

开发商为何突然“变穷”？

这其实是一个房地产开发模式的问题。一直以来，大多数开发商刚拍了地，就马上搞入会集资，很快基本上就把土地款付清；然后开发，完成一定比例的建设，就开盘收钱，再以这部分钱支付建筑商的钱；这个时候就可以从银行贷款，基本上靠收的房款和按揭贷款来运转，其实开发商只须支付的就是土地拍卖时的保证金。

现在情况不一样了

自去年全国房地产走入下降通道，购房者变得相对聪明点了。他们不再急急忙忙地购买房子，因为从他们来说，早买迟买几个月甚至一两年的房，影响并不是非常的大，除非他们感觉房价又要上涨了。以前之所以房价飞涨，与这种心态密切相关。这种观望与犹豫，对购房者而言，几个月甚至一年弹指一挥就过了，但开发商就急死了——有的开发商的生死存亡就在这几个月上。实力雄厚的王石和他领导的万科一发现情况不对就转身“做窝过冬”，更何况其他企业？因此从这个意义上说，宜宾地王的撤离，充分显示了市场化资本的明智与投机性：宁愿忍痛断腕，也要丢车保帅！

由于信贷的收紧，加上购房者稍一犹豫，以小博大玩空手道的开发商们，自然无用武之地，加上政府在诸多环节，并未真正地给开发商松绑。日前，全国工商联房地产商会通过全国工商联，向两会提交了一份提案和两份书面发言。其中一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的书面发言指出，通过全国工商联房地产商会近期对全国81个房地产项目的调查，其结果显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿(工程费用、配套费用等)占总销售收入的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。相比而言，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占比例(37.37%)超过企业所占比例(26.14%)大约11个百分点。而企业所得部分还要负担企业运营成本，所以由企业单方面调低房价的空间很小……诸多因素作用，房产商其实并非以前人们所想象的那样“肥得流油”。

其实这些年来，疯狂的房地产行业，除了充实了一批逐利商人和权利阶层的腰包，并未培育出几个像样的实力派企业，在市场经济的竞争中简直不堪一击，更遑论此次世纪性的金融危机。所以，在这种房地产业的萧条期，通过一些烂尾的楼盘和荒芜的土地、透过被套购房者们惶恐的表情，我们才终于发现，原来房产企业也缺钱，也很“穷”。

期房怪胎与烂尾畸形儿

期房之所以存在的原因，主要因为：开发商资金不充足，但没钱不怕，只要有关系；证照不全，该拜的佛无钱或无能力拜全。而期房的后遗症主要有：将水电不畅、燃气不通、下水不通的风险向购房者转嫁；另一个结果则是混淆了整个市场的房价数据。因此我们的统计部门统计出来的房价，并非现房房价。

各地政府为了提高政绩，让实力不足的开发企业混迹于房地产市场，把“稀缺”（垄断在政府一家手里当然稀缺）的土地交给无钱和无开发能力但“公关能力”极强的人开发。因此并没有给市场运作以安全保障，反而成为今天房地产商人胁迫政府做出妥协和让步的砝码：因担心开发商携款外逃，而在政策上网开一面或者用政策顶托楼市——南京最牛房管局长周久耕的“最牛言论”，也是基于这一逻辑：降价，楼市萧条，开发商就可能携款外逃，于是公开警告不准降价。

期房，在港奥地区被称为“楼花”，所谓花，意指其漂亮香艳而使人迷醉。但在楼市泡沫破裂的气候之下，楼花极有可能演变为镜中花……因此有观点认为，预售期房是政府与开发商恋爱产下的怪胎。这个怪胎产下来，人们才发现或者与开发商承诺的预期相去甚远、或者交房时间百般拖延，甚至根本就形成烂尾楼如一个可怜的畸形儿被遗弃在那里。

以宜宾为例，一些烂尾别墅矗立在小区之内任由老鼠做窝，不就是期房怪胎的产物么？上述柏溪滨江花园，如果不是政府部门从构建和谐社会的角度出发，恐怕离烂尾也差不了多远……事实上，曾经有人提出“主体不封顶不得销售”的政策建议，但有关部门哪里听得进去？面对房地产放贷的香饽饽，银行又岂能只垂涎不伸手？

购房者缘何“执迷不悔”？

从诸多事例来看，虽然很多人的“入会费”最后安全着陆，或变为房款或落袋为安，也属幸运。但不怕一万就怕万一，因为从总体上说，目前就宜宾而言还未发生较为严重的卷款事件，但哪怕这种概率只有百万分之一，只要落在你的头上就会是“羊入虎口”、百分之百的灾难——除非你不在乎那些钱。

现在的问题是，管他期房如何怪胎如何畸形，购房者却又为何肯乖乖地掏钱，而且这钱掏得简直就是“迫不及待”。

其实错了，很多购房者并不是心甘情愿，而是情不得已。他们是被整个社会和房地产市场的某种恐慌性力量所胁迫，这种胁迫类似于一种“软暴力”，在他们的心底形成了一种潜意识：以前没有提前预交房款，房价大涨吃了大亏；现在得趁早。殊不知这种决策思维犹如炒股中的追涨杀跌，最愚蠢不过！

而对购房者这种执著态度，笔者只能用《执迷不悔》这首歌的歌词来形容他们的处境与心情：就算是深陷，我不顾一切，就算是执迷，我也执迷不悔……我承认有时也会辨不清真伪，就算痛苦，就算是泪，也是属于我的伤悲……

然而，这种执迷不悔，既是他们的悲哀，更是整个社会甚至整个民族的悲哀。

(据宜宾《新三江周刊》）

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