2012宜宾房价之问 涨？跌？稳？

楼市如“天问”。多年来，《宜宾晚报·居周刊》一直在追问楼市的真相，我们站在公正的立场，从开发商角度、购房者角度、媒体角度，试图释疑2012年宜宾楼市的种种“天问”。也许，最终都会没有标准答案。但我们想表达的，只是一种接近真相的态度。

楼市下探趋势明显

2011年的楼市风波，除了让开发商感受到调控带来的压力，多数二三线城市并没下降的房价也让购房者很难看到购房利好。不过，宜宾楼市从去年11月份住博会开始，楼市优惠突如其来，即便是这样看似“利好”的价格优势，却并没有减轻房地产延续的生存压力。一度被开发商看好的11—12月份，宜宾城区商品房销售仅为242套、163套，成交量急速下降。

成交持续低迷，而这也成为了不少楼盘价格回落的一个不小“引线”。江北旧州组团开发一个电梯高层项目的营销负责人告诉记者，原本计划元旦前推出的150多套房源，由于“定价难”的缘故，至今都没有确定开盘的时间。

该负责人表示，尽管楼市大环境不理想，但开发企业对项目售价的预期较高，公司内部商议的结果是，开盘均价在5600元/平米，但大家心里都没底，加上此前诚意登记的购买力质量不高，基本上都是交纳了10万元左右的诚意金，20万元以上的诚意客户仅有2户，所以思量再三，开盘定价还得调整。

另外，记者从天柏组团一些在售楼盘了解到，在去年长时间销售难见好转的情况下，开发商也一直存在资金问题。由于2012年国家继续重申了楼市调控的决心，这也使今年的房地产市场很难在短时间内获得更大的资金利好。目前房地产市场是否跟风虽然不确定，不过价格的下行走势应该会比去年更加明确。“以价换量”很可能成为2012年宜宾楼市主基调，在去年持续的成交量低迷环境中，下半年宜宾楼市也出现开发商集中让利的情况，包括购房者部分首付款分期支付、优惠幅度加大等做法，不过这些做法也仅仅是被称为暗降，在楼盘市场报价的明面上，很难见到直接降价的情况出现。

如何打开楼市枷锁？

多年来，宜宾房地产市场，向来以稳健著称。从近期的中央经济工作会议和金融工作会议上可以发现，温总理如今有两大愿望：降房价、升股价。股市在反弹的路上，而楼市调控政策铁腕依旧，没有松动迹象。

走进2012年，2011年年末声势浩大的促销活动暂告一段落，不少开发商正在期望着来一波春季行情。

除了政策调控、楼市行情、项目品质，部分开发商还面临资金的“枷锁”。在去年长时间销售难见好转的情况下，开发商也一直存在资金问题。尽管在2007—2009年宜宾楼市的快速上涨周期中，不少开发商和楼盘都实现了较大的资金回笼，不过之后连续两年的成交和价格压力也让这部分回笼资金早已消耗殆尽。

“在去年银根缩紧的环境下，银行信贷和投资都远离房地产企业，也逼得开发商必须在尽快的时间内销售手中的楼盘，来缓解资金回笼压力。”在很多中小开发商看来，2012年宜宾楼市预期的降价趋势也实属无奈之举。

宜宾天柏组团内某楼盘营销总监坦言，在这种情况下，不是比谁价格稳，而是比谁能够卖得动。虽然暂时摆脱了业绩压力的开发商丧失了年尾“降价回款”的冲动，但是没有一个诱人的价格，将很难撬动深陷观望情绪的市场需求。如果城区新建项目集中开发、上市，那可以预见，2012年房价下降的可能性远远高于上涨的可能性。

在调控枷锁的制约下，2012年，并非没有转机。有开发商对此充满信心：楼市调控政策已经到底，各种利空似乎暂告一段落，而地方政策有强烈的松动意愿；只不过，而今买卖双方都在等：开发商在等着年后两会的风向，购房者在等着房价的底部。而等不等得起，则要看自己的需求和筹码。“现在整个房地产市场都面临着资金和政策的双向压力，并且谁先降谁就会跑得快些。”

涨？跌？稳？

房价何时开始大规模下降？购房者最想看到的就是降价，目前市场上暗降之风已起，但尚未达到购房者的心里预期。何时入市抄底？最佳时机将出现在哪个“档期”，对于投资者、刚需人群绝对不能错过。

2012年新年过后，宜宾房价将是呈现上涨、还是下跌、抑或企稳的态势？

一名房地产营销策划人员表示，当前宜宾房价是不是合理？这是一个需要区别回答的问题。“譬如说宜宾城区，经过前几年的大幅度上涨，目前找不到4500元/㎡以下的房源，合理吗？我认为是不合理的，价格出现了结构性失衡。在这种压力下，宜宾房价会怎么走？是上扬还是阴跌，或者僵持？还是要具体分析，不能凭感觉。”

单从开发商的角度看，房价暴跌的可能性不大，因为在目前的住宅价格构成中，土地成本压力一直都是企业不敢轻易下调价格的主要原因。但从市场大环境的行情分析，下跌的可能性同样存在，尤其是竞争力不强的小楼盘，在企业内部资金和外部萧条的市场境遇双面夹击下，开发商对后市绝望，走到山穷水尽的时候，也会出现不顾成本的甩卖出货的现象。

同时，新年过后，宜宾2011年成交的土地项目也会陆续与公众见面，很多项目由于竞争激烈，“地价”并不低。在开发企业看来，要使宜宾房价理性回归，土地价格应该先有行动。因为，2011年下半年开始，宜宾一些楼盘其实身段已经放低了不少，利润也在预期的基础上大幅度调低，甚至近乎保本，但销售仍不是很理想，原因是土地价格追高，而这个成本空间现在没人愿意买单。

对于宜宾房价的趋势，业界观点普遍倾向于城区房价企稳，部分房企由于压力，产品价格可能会更温和，利益深度博弈持续时间也会更长。按照目前宜宾的房地产市场状态，要恢复到2008年的价格水平也不不现实。这不仅出于近年延续的物价水平原因，还与宜宾本身土地、建材以及人工等市场因素有关。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。