宜宾楼市低迷期 新盘入市定价难

老盘销售放缓 新盘入市定价难

“年前周边的楼盘销售就达到了4700—4800元/㎡的价格，现在我们怎么办？实不相瞒，我们现在很难定价，因为一旦定了就很难改口。”宜宾城区某楼盘营销总监坦言，因今年宜宾新推土地较多，为确保资金快速回笼，该公司后批次房源计划在年尾推出，在目前楼市降声四起的情况下，新开盘如何定价成了一道横亘在开发商面前的难题，“价格定高了，成交量上不去，若是周边再出个开低价的楼盘，那我们的销售压力就更大了！如果定低了，降低楼盘的‘身段’、利润锐减不说，还会成为‘出头鸟’，影响周边其他楼盘定价，甚至整个区域的价格走向。”

记者了解到，8月份以来，天柏、南溪等区域有部分新盘开盘，开发商定价表现出前所未有的谨慎，一些上半年开盘的新盘，在经历了大半年的市场销售后，目前仍有一些大户型房源滞销。尽管宜宾楼市不温不火，中心城区房源青黄不接，但在当前楼市深度调控的形势下，在国内一线城市不时传出降价跑量的消息时，成都一些楼盘也开始采取以价换量的策略，让计划年底推盘的开发商为定价问题感到纠结和焦虑。有些开发商为了定价，在区域内无其他新盘销售的情况下，一般会参考周边二手房价。如今不少区块出现了严重的倒挂现象，就是二手房价比一手新房价高；有些开发商向消费者发放咨询表，了解消费者的心理价位;更有开发商派出“卧底”前往其他楼盘打探“定价军情”。

除了上述常用的伎俩之外，还有的开发商采用了高报价再打折，亦或是赠送面积的方式来代替降价。其中也不乏少数开发商巧思冥想，借助大批诚意客户稳住市场，推出各类相应的折扣，或举办各类演出为低迷的楼市助兴，采用促销冲量或者变相降低房价的方式来缓解资金链紧张的难题。

对此，有不少开发商表示担心，当前的房地产市场处于僵持和胶着状态，如果同区域的新建楼盘突然“跳水”，势必会引起多米诺骨牌效应。因为降价一旦开始，就会有一个普遍的下滑。

赢得客户还需诚意

“现在的市场确实很让大家迷茫，包括开发商和购房者，去年底到今年上半年是宜宾楼市放量较为集中的时期，而现在中心区域内的地价房价已经涨到了一个新高度，在楼市普遍低迷、置业者观望后市，加上房源青黄不接，土地放量较大的环境下，让新兴区域内的部分新项目的定价很尴尬，高了市场不认可，低了又怕卖亏了。”江北某房企销售部的一位负责人透露，从区域价值看，目前的三江口、西区以及天柏区域比临港区、翠屏新区等新兴区域相对成熟，一有新盘上市，市场影响力以及关注度都会很高，但对于区域配套尚不成熟的区域，如果楼盘扎堆，开发商自身项目优势不明显的情况下，开发商除了防对手卧底，还得防客源截流。“更重要的是，批次房源上市时间跨度很大，新房源定价很纠结。”

该负责人表示，从宜宾商品住宅成交量情况看，刚性自住需求占据市场的主流。尽管新兴区域配套不成熟，市场低迷下，新项目低开的可能性很大，上限不会超过目前该区域内在售项目的均价。

对此，宜宾某品牌房企营销策划专员何述逸认为，在此情形下，如果不是资金流畅的企业，项目地段不佳、周边新盘多，产品同质化严重，还是适当定价出货来得好，在促销中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之举，开发商要想赢得客户，还得靠价格诚意。开发商惟有通过实实在在的价格优惠，才能撬动销售。

晚报记者 陈建华

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