宜宾地价涨幅趋缓 9月放地现“温柔”

优质地块为何“失宠”？

9月8日，备受关注的西区大地坡第一拍揭开序幕：西区A4—1地块在公开拍卖中经过3家开发企业6轮举牌竞价，宜宾丽雅置地以5000元/㎡的价格拿下该地块，短短几分钟的角逐，现场围观者似乎意犹未尽。

拍卖结果引起了业界的热议。面积近200亩的大地块成交总价最终定格为6.5亿元，围观者多，举牌者少，这一意料之外的场景，难道预示着宜宾土地市场降温了？

相比之下，不禁让人联想到5月31日，一江之隔的中坝A1—4—10地块面积57.35亩，当时引来了15家单位和个人竞买者的比拼；最终在第28次报价时，由宜宾美景置业房产公司举牌以10800元/平米的价格将收入囊中，总价为412905600元，被业界称之为“新地王”，一举刷新了宜宾城区地价记录。而7月7日，三江口拍出的第一宗土地B—2地块面积127.89亩，最终也仅以4.74亿元成交。

一宗是被业内称为“黄金宝地”的西区A4—1地块，一宗是地处“未来城市向东看”的三江口B—2地块，为何两宗相当不错的地块不能勾起开发商的拿地热情？

“宜宾土地成交热潮集中在2009—2010年，当年出现较多块高价地块项目，目前在售项目不少是2009年和2010年当时成交的地块项目，从政府相关部门释放的放地信息中分析，目前西区大地坡、三江口、临港区以及翠屏新区各板块土地存量较大，市场预期可开发的土地存量较大。”一位房地产市场营销人员表示，房地产市场调控持续，进入下半年，宜宾楼市抢购成交的热闹场面已一去不返，与住宅市场息息相关的土地市场也大受影响。今年以来，由于政策环境及市场因素的影响，开发商拿地的欲望较以前有所降低。

地价成房价走势的先兆指标？

从国内一线楼市看，土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。宜宾某房企市场营销部经理张煜军认为，从此次拍地现场气氛来看，土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期，信贷收紧加之销售回笼资金减少，房企资金链雪上加霜，开发商纷纷调整策略、减缓拿地。

“中心城区的优质土地资源越来越少了，遇到好的地块，手中无地开发的开发商还是有意向拿地的，毕竟要为企业持续发展做考虑。”张煜军分析，三江口、西区大地坡等区域成交地块中确实不乏优质地块，但成交价格出人意料，一方面只是因为地块面积过大、总价过高而吓跑了部分意向开发商；二是中小房地产开发企业实力不济，在国家严厉的信贷调控下，资金紧张成为阻碍其继续拿地的“障碍”。在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下，有实力、有项目运作的房地产开发企业对后市保持谨慎态度，市场预期下调中，手中仍有些余粮的开发商也不敢轻易拿出“弹药”，毕竟首要保证资金安全。

那么，地价行情是否可以看作房价的先兆指标？土地降温，“面粉”滞涨，未来的“面包”———房价是否也会掀锅见底，步入下跌通道？

“我觉得可能性很小，首先是地价并未实质性走低，仅是涨幅趋缓，这点或也影响到开发商拿地的积极性，但理论上的楼面价也高于目前很多在售项目当初的成本；其次是开发商拿地不易，区域配套成熟的地段，开发商也易于操刀，一般会专注于开发‘高端产品’，以高调宣传，高调定位推高区域未来的房价。”张煜军认为，随着2011年城区土地供应量逐渐增加，2012年的宜宾楼市将再次迎来产品升级、竞争积累的“战国”时代。

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