宜宾商住地产"冰火两重天"？好房难求商业哑火!

"现在有精装的写字楼需要考虑一下吗？""上次您来看的商铺现在正在搞活动，请问周末有空来参加吗？"哥最近真的是郁了个闷……这都是前期去踩盘留电话的后遗症！但奇怪的是，打电话的都是写字楼或者商业体，唯独没有住宅楼盘，why？why？why？

表面"疯狂"  实际下滑

哥忍不住查了下主城商品房的成交详情，今年1月至8月23日，主城总计成交5524套，其中住宅5189套，商业335套（以上数据不含临港新区，下同）。同比去年，整体网签数据下降了15.77%，其中住宅下降14.06%，商业下降35.58%。

尽管今年宜宾楼市受利好政策刺激，表面看来是经历了大半年的疯狂，但通过数据反映却还比不上去年。

住宅"好房难求"  商业哑火

对比住宅与商业的成交情况，今年住宅成交占比93.94%，同比去年同期上涨1.86%；商业成交占比6.06%，同比下滑1.86个百分点。宜宾的商业地产销售与商品住宅销售相比，的确有一个较大的反差。

哥冒着40℃的高温调查发现，今年以来，主城区可售的商品住宅屈指可数，特别是前段时间山水原著一期、邦泰国际社区两大主力军清盘，青黄不接态势明显；而另一边是多座写字楼和商业综合体无人问津，中坝商业圈还稍好一点，临港商业体还在寻找契机和出路。某商业体一名销售人员说：“宜宾现在的商业地产不管是公司自主营销，还是营销公司代理，目的都只有一个——卖出去。而最简单粗暴的方法，就是电话轰炸式营销。”

对比住宅的活力十足“一房难求”，商业哑火苦寻出路，商、住可谓是“冰火两重天”。

区域内供大于求 冷清在所难免

宜宾商业地产在2010年以前还非常少，老城商业区加上南岸的沃尔玛基本就是商业的全部。而唐人财富中心、东方时代广场、莱茵春天陆续建成投入使用，让宜宾人购物有了更多选择。随后各种大型卖场、专业市场如雨后春笋般冒了出来，商业地产高库存现象开始凸显。

有业内人士表示，宜宾的商业地产之所以销售困难，原因就在于小范围内扎堆供大于求。通过宜宾去年初至今销售的商业地产数据排行也可以看出，岷江新区一直以来无大型商业体，华彩城与红星美凯龙强强联手打造商业体，正是顺应了岷江新区发展的需要；而龙湾一号的底商成绩不俗，也是占据了三江口得天独厚的区位优势；而扎堆的理想城、江语城、义乌小商品城暂时效果不佳。

三江点评：其实，商业地产最主要的需求来源就是第三产业，而宜宾的第三产业发展速度远低于商业体建设速度，不能完全消化掉这部分商业体；此外，电子商务的发展也对商业地产产生了一定冲击，近两年除老城区商业圈外，其余区域的商铺租金下降明显，投资商铺热情大幅下降。

另一方面，目前宜宾市场上的商业地产购买主要还是依靠个人投资者，企业和机构投资的比例较小，再加上缺少成熟的商业运营，市场对于商业地产的投资热情不高，商业冷清在所难免；而住宅市场利好政策不断、利率不断下调，无论是刚需还是改善购房者均提前置业购入住宅，住宅市场火爆大势所趋，也形成了目前宜宾商、住销售“冰火两重天”的现象。

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