探寻宜宾楼市供需失衡的根源

这里所指的供应和需求都是指的有效的而不是主观意愿的供应和需求。比如我们说在价格为100的时候需求为200，在价格涨为150的时候需求为100，就是说只要价格是处于那个水平，就一定有那么多现实的购买行为，虽然这些行为最终不一定达成交易。

市场供需失衡

以宜宾为例，2011年1-6月，宜宾主城区商品住房共计3428套，月平均仅成交571套。而上半年，宜宾城区新增商品房供应量仅为2068套，建筑面积约275840.3平米，供求比为60% 。

数据表明，宜宾的楼市正出现严重的供求不平衡，而且是长期处于供给不足的状态，究其原因，很多购房者可能会想，这肯定是政府捂地不卖，开发商捂盘惜售导致的。然而，我们看待问题不能表面化，要透过现象看其本质。宜宾房价过高的原因在于供需不平衡，而供需失衡的原因在于土地供应不足，土地供应不足的原因在于可用于拍卖的土地太少，这是宜宾市早期城市建设规划滞后造成的，而这便是宜宾楼市供需失衡的根源所在。

土地供应不足 政府“捂地不卖”

政府拍卖土地也不是简单的画圈卖地，土地的供应必须要有道路、水电等配套的基础设施为其铺垫，由于旧城区拆迁重建的成本过高，且工作繁杂，对政府和开发商的压力都很大，所以一般说来建设城市新区能消化最多的土地，为楼市提供更多的供给量。而受河谷地形的限制，加上宜宾早期城市建设规划的不合理，造成城市建设比较落后的局面。

宜宾目前主要开发的新区诸如翠屏新区、临港经济开发区、中坝片区、南岸西区等区域由于前期的基础设施不完善，现在的发展比较缓慢，总共在建的楼盘也只有十余个。新区开发缓慢直接导致了可用于出让的土地少，由此造成宜宾已经连续多年未能完成供地计划，去年供地面积甚至不足计划的三分之一，主城区土地年供应力量仅为数百亩。

地方财政雄厚，不依赖土地

通常内地二、三线城市财政收入对土地的依赖性是比较强的，政府也往往对土地拍卖表现得很积极，从而开发出更多的建设用地，而宜宾在五粮液、丝丽雅、天原集团等财力雄厚的大中型国有企业的支撑下，GDP总量位居省内二级城市第四位，地方财政收入更是居于川南二级城市首位。相对于其他依赖土地财政的城市，宜宾的财政收入颇为雄厚，因此政府对土地拍卖市场也就并不感冒，土地供应量少就顺理成章。

为更快融入成渝经济区规划和百万人口特大城市的建设，今年政府加大了普通商住用地的供应，相信随着翠屏新区、南岸西区二期、临港开发区等新城区的开发节奏加快，宜宾楼市供需失衡的状态将会逐步得到缓减。

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