宜宾楼市众生相--没钱的苦恼与有钱的困惑

苦等交房房贷泡汤

“交房了，可我的贷款都没办下来！”近日，在宜宾某小区交房后，记者从部分购房者口中得知，为何不去收房，缘于贷款没有办理好。

开发商和购房者都在纠结。购房者交了三四成首付款后，遇上银行收紧贷款政策，相关银行全面放缓了房贷的发放速度，导致部分购房者仍在苦苦等待房贷的发放；而开发商也在等待银行将购房者所贷房款划到公司的账户上，在房款没有到位之前，不会轻易将房子交付到购房者手中。

“早晓得按揭贷款这样难办，我要是在‘调控之前’购房就好了。”看到陆续收房、准备装修的业主忙碌的身影，该小区购房者黄燕（化名）神情落寞。签了合同，支付了总房款的3成首付款，苦等一年半，时至7月，小区交房，收房就在眼前，不料，贷款依然没有结果。

“2010年上半年，白沙房价均价在3200元/㎡，当时正值楼市低谷期，首付2成就能够申请房贷，利率在8.5折左右。半年之后该区域房价4200—4300元/㎡，多数银行将首套房的首付提至了3—4成，且以基准利率计算。”黄燕表示，市场的反弹和政策变化让和她一样的购房者来不及反应，当他们出手时，房价已经涨到了全年的“涨停板”上。

黄燕告诉记者，自己申请贷款的资料很全面，不存在个人的原因。但开发商也很为难，为回笼资金，给出了两条建议：想要房子要么交全款，要么追加首付后，再与银行协商办理房贷，有条件的或考虑公积金与商贷相结合的贷款方式，尽快将房贷办下来；要么就是协商退房。

退房，自然是购房者不愿接受的结果。遇到类似情况的购房者大约有多少户？目前不得而知。不过，从该项目开发商的诉苦中，记者得知，仅该楼盘一、二期房源要从购房者商贷中收回的资金，银行尚未审批发放的房贷还有上亿元。目前该公司正在努力，希望和各方协调，尽早解决贷款的问题。

降价期待成泡影

房价高不高？记者从宜宾在售的几个楼盘了解到，目前宜宾城区（包括南溪组团、天柏组团）的房价集中在3500—6500元/㎡。尽管房源不多，但首次置业、改善型购房者，面临的现实障碍不是“买不起”，就是“贷不到”。

“房贷紧缩，这是全国性的一个普遍现象。”宜宾某房产经纪公司营销经理何洪俊认为，2011年，限购、限贷政策步入“深水区”。尽管对首次购房者没有过多的硬性门槛，但事实上，调整也严重影响了“刚需”购买力的进入。

记者了解到，商贷难办，从6月份开始，宜宾公积金贷款也首次实行“排队轮候制”，今年1—6月，宜宾市住房公积金中心为2851户职工发放住房公积金贷款近4.9亿元，完成全年目标任务的54.34%。截至2011年6月末，宜宾市住房公积金中心累计为50512户职工发放住房公积金贷款总额52.3亿元，贷款余额达到36.5亿元，放款已达红色警戒线，目前资金状况也非常紧张。

“房价居高不下，在严重透支购买力的情况下，一面是购房者已难以承受；另一方面则是开发商急于回笼资金，周转项目。”何洪俊表示，从宜宾上半年多家房产中介房贷代理服务开展情况看，在2011年上半年，无论是首次购房者，还是改善型买家，都受到了政策的“误伤”。对首次购房者来说，首付越来越高，实行基准利率，加上迟迟未见下降的房价，让首次购房者在上半年充满了纠结和焦虑。对改善型买家来说，更不敢随意换房，一旦换房，不仅可能导致买不回合适的房子，甚至是“无法获得贷款”，赔了老房子，买不到新房子。

其实，早在去年，“史上最严厉调控”政策一出台，市场就开始震动。开发商人心惶惶，期望房价下降者拍手称快，连一向坚称房价会上涨的本土房产网络论坛中也有网友认为“今年宜宾房价会下降……”

但从上半年高价拍地的结果，土地成本的飙升，再次浇灭了宜宾网民有关“预言楼市降价”的期待。

先前调控失效坏了心态？

2011年楼市已过半，除了部分新开发组团，房价相对处于价值洼地外，购房者并没有感觉其他区域的房价有松动的迹象。2007年政府对房价的打压，让房价从2008年开始震荡下行，特别到了2008年下半年，房价一路掉头向下。

但因应对次贷危机而采取的“救市政策”，对房价进行政策松绑，导致2010以来城市房价快速反弹，投资者赚了大多数人埋头苦干一辈子都赚不到的钱。而有更多的购房者，只能绝望地仰望“珠穆朗玛峰般”的房价。

政策抑制房价屡屡“失控”，对此，宜宾某房产中介公司营销总监韩永利分析说，此前一轮轮调控下，让房价从容反复，也让市场心态发生了明显的变化。“这是国内楼市的共性，宜宾也不例外，只不过宜宾楼市投资比例不大，‘刚需’比重为主而已。”韩永利认为，房价不断上涨，政策屡屡失效，中小开发商、投资者更坚定了房价不会下跌、下跌便会有更厉害反弹的心态，只要一有机会，就会疯狂抢地或者购入更多的房产。这一次“史上最严厉调控”总打压不了投资者的欲望，和上一轮调控的失败不无关系。

韩永利说，宜宾下半年楼市依然处于青黄不接的时期，很难判断房价走向，但下跌的可能性很小。要看上半年所拍出的地块新建项目上市后的市场反应，这些新项目估计要到2012年3月份后上市。不过，要房价下降，只能是削弱房地产市场资金的支撑力。买房者从银行借到的钱的机会越来越少，开发商借钱越来越难，开发商只能靠销售回笼资金。这样一来，开发商不得已也只能明里促销、暗地降价卖房。

“房价收入比”后遗症显现

从白沙、天柏等几家在售楼盘的销售人员掌握的控销信息统计看，2010年以来，宜宾楼市中房源面积在70—90㎡的户型成为投资、刚需购买力最青睐的产品，而120㎡以上则是有一定经济承受能力的改善住房需求者的目标产品。

据白沙某楼盘几名置业顾问透露，在房价普遍走高的市场现实下，总价低的小户型更有卖点，而大户型住宅和社区商铺相对要滞后。“现在做房地产销售，产品特色推荐不是难点，消费者自身的购买力才是障碍。”

一名置业顾问向记者表示，购买力不足和政策的变化让销售人员开始面临一个新的市场盲区。由于银行信贷政策瞬息万变，一天一个样，以至于对于多数办理按揭购房的客户，不再敢轻易承诺当前可以首付多少，可以多少时间办好相关业务，反而还要不断提醒消费者考虑信贷因素。

这种现象记者在12日宜宾召开全市房地产、建筑企业座谈会上，从部分发言的房地产企业负责人发言中得到了印证，宜宾楼市刚需旺盛。当前剩余的真实的自住需求购房者，多是普通的工薪阶层，尽管有着强烈的购房需求，但是承担着巨大的压力。只是会上，开发商将矛头指向了银行放缓放贷步伐，而对于高企的房价，开发商们则抱怨开发商成本太高。

不过，一名不愿具名的房产媒体人则认为，高高在上的房价不仅把许多的购房者排挤出市场之外，缩小了购房者的范围，而且对房价回调形成了很大阻力，目前这种“后遗症”已经在逐步显现。

他认为，楼市调控政策没有考虑到消费者实际能从收入中拿出来多少来支付房价以及放贷能力的“困局”，造成了城市房价调控与“居民住房支付能力”或“房价收入比”这些参考标准脱节。虽然政策声称要控制的，但字里行间出现均是“涨幅”。也就是说房价仍要涨，只不过涨得慢一点。这无疑会继续强化当地民众对房价上涨的预期。涨价预期存在，价格就不可能降下来。买涨不买跌的“涨慌”心态构成了当前房价过高的直接原因。

楼市的“2012”：好品质才能赢市场

2011年宜宾供地计划中，商住用地供地计划1500亩。在全市房地产、建筑企业座谈会上，市住建局相关负责透露，为缓解宜宾年前供地不足的影响，目前三江口、西区大地坡、以及翠屏新区正在加紧整理土地，预计下半年将再次推向市场，届时有望超过1500亩供地计划量。

不能否认的是，经过几年的市场洗礼，宜宾城市商品住宅规划、设计、品质水平确实得到了提升，“宜居宜宾”的概念也随之提出。为了适应市场变化，记者了解到，从上年拍出的土地，竞得者大刀阔斧设计规划的姿态上看，目前众多房企开始研究转变自己的思路，除了好地段，提高产品品质，开发新产品，才能赢得市场。

从“有居”到“优居”，城市建设者、管理服务者需要做的还有很多，除了区域合理、及时的布局市政建设，还有单个项目中包括环保理念的灌输，新能源、新材料的投入使用等等。在开发过程中，产品结构的革新以及产品品质的革新都十分重要，为消费者带来更多高品质的住宅产品，应该是开发商未来努力的方向。

记者手记：

在多次“空调"之后，政府终于向高涨的房价打出重拳，多项措辞严厉、指向明确的“史上最严厉”调控的联翩出台，以及由此引发的震荡与彷徨，牵动每一位市场参与者的神经，在这里，我们试图去捕捉楼市新政影响下的一个个真实个体，尝试去还原在楼市拐点面前的真实感触与判断，这里只有记录没有答案，但对于所有房里房外的人来说，都无法置身事外。

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