沈浩：宜宾楼市回归理性 电商取代不了实体商业

房管局备案数据显示，2016上半年宜宾市主城区共备案商品房6089套。其中，临港以2246套占据总量1/3的份额。目前临港在售住宅楼盘不到5个，未备案房源仅剩1308套，按近半年的月均去化速度来看，在无新盘入市的情况下，临港的住宅去化周期不到5个月。

曾经的去库存“重灾区”逐渐“无房可卖”，而据统计临港待开发商住用地近5宗，这对于未来的临港楼市，是机遇还是挑战？目前临港的商业也处于业态低端、体量过剩的尴尬局面，对此，临港商业又将如何应对？我们一起来听听宜宾临港永竞置业总经理沈浩如何看？

三江房产网：我们从房管局公示的商品房信息上看到，临港中央已备案1944套，未备案170套，上半年累计备案285套。请问这个去化速度有没有达到公司预期？

沈浩：我们的住宅一共2113套，目前已售2000多套。除开拆迁安置户的待签约房源，其实只剩50余套小户型可售。我们的住宅第一批次房源是2014年6月28日开盘，原计划今年6月底全面清盘。不过后来根据市场环境变化调整了销售节奏，所以目前住宅97%以上的去化率也基本上达到了我们的销售目标。

三江房产网：沈总，刚才您讲到目前临港中央只剩小户型在售，而项目的小户型同时也在做精装房，那请问临港中央的精装小户型面市后，市场接受度如何？

沈浩：目前我们E2户型的精装房还剩30套左右，主要集中在靠中庭的两个单元。目标客群首先定位以投资客户为主，兼顾一部分自用型客户，因为近两天商业投资市场不太理想，所以该产品去化的速度不像想象的那么好，但今年4月开始，投资性消费购房有所回暖，小户型的去化速度有明显增加。

三江房产网：在您看来，市场接受度不高的原因主要是什么？精装房价格太高？还是产品方面的因素？

沈浩：目前，我们精装房的客户主要以30-50岁左右的投资性客户居多，也有部分是已经在我们项目买了房的拆迁安置户，为了方便照顾老人，就再买一套户型小点的。

我们的精装标准大概在1800元/㎡左右，全装带家具家电，实际成交价大概6500-6600元/㎡，拎包入住，非常划算。所以，面积小、总价低是我们精装房产品的一个优势。而项目小户型接受度不高的最大抗性还是在于户型酒店标间形式的结构，这种形式虽然在一二线城市没有抗性，但在宜宾市场，很多客户忽略了这种产品在市场上属于缺失性产品的市场价值。不过我们还是会坚定自己的产品理念，后期更多从市场和体验营销、投资服务的角度给予客户更好的置业理由，减少客户的购买抗性。

三江房产网：据说临港中央以租养贷的E租客活动也是以精装房为主，您能跟我们简单介绍下这个活动吗？

沈浩：我们以租养贷的房源是住宅产品，产权70年，首付一般2-3成，若能享受首套房贷款，利率还有9折甚至8.5折的优惠；另外，我们的房源也可办理公积金贷款。这样算下来，购房者的月供一般在1400-1600元/㎡左右，刚好可以和一个月的房租相冲抵。所以相较产权40年、首付5-7层的商业性公寓来说，我们有位置好、首付低、贷款时间长、贷款利率低、出租有保障等更多的竞争优势。

三江房产网：可以预见，商业将成为临港中央接下来营销推广的重点。对于商业板块的打造，能否请沈总您给我们透露下？包括之前写字楼等的调整，能否也简单介绍下？

沈浩：根据我们的市调，目前临港居住人口有10多万；规划中，到2030年临港常驻人口总数计划为30万。所以，临港对于商业的需求将呈现逐年上涨的趋势。而我们临港中央的商业，也随着市场竞争及商业发展需求的变化，在进行业态和规模的调整，具体信息暂不便透露。

但可以明确的是，临港中央的地段优势注定我们的商业将成为未来临港的中心商业，所以我们的定位将从更符合市场消费需求、经营者经营需求、运营者管理需求的角度，完成商业的调改和招商。比如在影院的引入上，我们已经完成宜宾第一个纯正IMAX的引入，还将打造多巨幕影厅、激光影厅，吸引商业人流，给客户更爽更酷的观影体验，给商业营造更好的联动消费。

而关于写字楼，我们已经摒弃了专业写字楼的修建开发计划，对原有的指标进行了一定调整，将采取自持的方式，打造成酒店或服务式公寓产品。而我们的全功能loft商业产品也将于今年9月份推出。

三江房产网：说到商业，目前临港也面临体量过剩但商业体匮乏的尴尬局面，请问如何您看待这一现象？另外对于电商的冲击，您认为实体商业应该怎么应对？

沈浩：目前临港的商业多为传统的临街街铺，虽然满租的商铺很多，但结构形式、业态定位等都相对比较初级，在经营投入上也比较少。这是临港房地产发展过程中的历史遗留问题，在规划时没有考虑到相对大一点、能够满足后期中高端业态入驻的商业。

很多人觉得临港商业体量过剩，实际上真正的生活类商业的体量一点也不多，反而是少，符合现代商家精英需求的物业则更少，所以服务于临港生活、商务和商贸需求的商业一定会异军突起，成为市场的宠儿。

在互联网电商的发展下，百货、零售等传统业态受到一定冲击，但电商并不能彻底取代实体商业，现在电商和实体店结合已成为一种新的趋势。满足人们日常商业需求的综合性商业物业也在为此做出应对的变化，主题性商业、个性化商业、公园化商业将在未来大行其道，任何模式不会孤立的成为主宰，融合、变通、创新、坚持是生存的基础也是发展的要件。

三江房产网：上半年各项楼市政策集中爆发，宜宾楼市数据层面也明显提升。在您看来，今年下半年宜宾楼市将如何发展？

沈浩：三四线楼市回归理性是大势所趋，地产商早已回归理性、宜宾楼市也已经回归理性时代，无论刚需还是改需，都不再是盲目的跟风抢购的时代。临港因为棚户区的改造，释放大量购房需求，因此拥有比其他区域更优越的销售环境，若加大、加快教育配套的引入力度，临港房地产市场和居住环境将得到极大改观。而目前在售的住宅项目如果把握住金九银十及年末的返乡置业潮，下半年宜宾商品房销售或许还将迎来一波高潮。

土地市场方面，考虑到目前临港待开发地块的体量已达300多亩，预计临港接下来再推商住用地的可能性比较小，主城几个板块中，岷江新区推地的可能性比较大。

而对于大家都比较关心的房价，“平稳”、“合理”将是两个比较重要的关键词，“天下武功唯快不破”，设计好的产品、设定合理的开发利润、制定合理的开发计划、以价换量还是趋势，因此房价上涨的可能性不大。

采访后记：其实不止临港，整个楼市上半年在政策的刺激和推动下，购房需求都持续得到释放，去库存效果明显。而随着邦泰国际社区北区、正黄·金色领地、港腾·邻里城、山水原著·缇香湾、锦绣龙城、丽雅大院等一大波新房的入市，下半年的宜宾楼市也将看点十足。临港的住宅开发如火如荼，集中商业中心需求旺盛，但到底谁能笑到最后？也许正如沈总所言，房价“平稳”、“合理”才是关键。

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