宜宾主城“房价高、无房卖” 全赖土地不给力？

通常，我们把土地比作面粉，把房子比作面包，两者互为前提，互相牵引。一般说来，地价的高低影响楼市的定价，而楼市的销售情况又会作用于土地市场的供应与成交。但为何宜宾城区的房子越卖越少，土地却总是不给力？房价一直高居不下，难道也是土地的错？

不急，我们先来看几组数据。

数据一：2016年上半年宜宾市主城区住宅存量及成交均价统计

根据房管局公布数据，2016年1月至6月，主城区商品房库存量呈逐月递减趋势。截止6月底，住宅库存已从去年年初的12254套大幅降至6572套，去化周期不到10个月。

而主城区的住宅成交均价（不含临港）也一直在6000元/㎡左右浮动。按照宜宾市统计局公布的月均工资3835元计算，在主城区买一套90平米的房子需要不吃不喝11年7个月！

一直以来，主城区在售项目可选择性少，是房价高位运行的一个重要因素。而在售项目的多寡，则与我们接下来这两组数据密切相关。

数据二：2015年宜宾市主城区商住用地拍卖情况统计

从上表可以看到，2015年整个主城区共拍地5次，其中2次流拍，3宗成交。“不景气”成为2015年主城区土地市场的标签。

数据三：2016上半年宜宾市主城区商住用地拍卖情况统计

比起2015年，今年上半年主城区土地市场似乎有所好转。不过从现场情况来看，参拍的房企并不多，成交的3宗住宅用地也均在临港地界。而从全局来看，目前岷江新区、南部新区暂无土拍动静，三江口土地推介会征集意见后，方案也正在调整中。所以，上半年主城区的土拍虽然一定程度上缓解了临港的需求，但分布仍存在不合理性。

那主城区的土地市场到底出了什么问题？是价格太高？还是真的没有市场？

要说地价，这个还真不好评论，毕竟每块地的条件都不一样。不过以最近才卖出去的临港G-02-01地块（去年流拍的LG-G03-02<a>地块）来看，同一块地，起拍价确实便宜了480元/㎡。

从土地供应上来讲，不排除政府为去库存而调整供地节奏、大量减少供地的可能性。但从近年来宜宾的推地情况来看，主城区的土地市场受以下因素影响的可能性或许更大。

猜测一：房企资金链紧张，拿地意愿不高。买啥都要钱，何况一宗地动辄就上亿。这个比较容易理解，小丫就不再画蛇添足。

猜测二：政府推地缺乏市场意识。部分不愿具名的业内人士就表示，宜宾的土地拍卖行政化干预比较明显，政府推地之前，与开发企业的沟通不足，缺乏市场意识。比如此前频繁流拍的一块地，政府就要求在小区里面建一个小型专业市场，这在开发企业看来，完全不合理。同时，价格的制定上也与市场气氛不相符合，即便开了沟通会，也很难获得房企认同。

猜测三：地块自身条件限制。复杂的地块指标，以及社区服务中心、社区养老服务设施、安置房建设、道路绿化、酒店、幼儿园等各类代配建规划，都极大地增加了房企的开发成本；而部分地块分割出让，单宗土地面积较小，也不利于房企整体开发。此外，部分地块位置略偏，周边基础配套设施匮乏，开发前景不理想也导致地块成功拍卖的难度增加。

猜测四：整体市场环境影响开发商拿地策略。虽然宜宾在售项目逐渐减少，楼市基本数据面比往年有所提升，但房地产市场同时也在回归理性。房企拿地之前，对地块周边环境、地块条件及楼市环境、市场整体信心等，都会有一个综合的考量。

冰冻三尺非一日之寒，宜宾主城区房地产市场的这一怪相，恐怕是多年来土地政策综合作用的结果。一个城市的房地产要想平稳健康的发展，持续、合理的土地供应显得格外重要。说到底，都还得从需求角度来思考问题。不然，高房价、无房选，不赖你，赖谁？

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