宜宾溢香园安置房的死结

在经历停工、开发商失踪等等事件之后，当事各方都官司缠身，法院裁定中止执行原已生效的调解协议，提起再审。没有到手的工人工资、不能得到房屋的安置人员，一团死结，如何解开？

案件回放>>

开发商欠建筑商，建筑商欠材料商

罗正彬家里这个年没过好，“过年也不敢回家，晚上回了家也不敢开灯。”他的妻子邓莉说，“每天都担惊受怕的，好惨嘛。”罗是宜宾华鑫建筑有限公司（以下简称“华鑫建司”）的法定代表人，妻子邓莉是这家公司的员工。不敢回家，是因为不断有人来催债，华鑫建司已经欠下了建筑材料商们上百万元的货款，欠债还钱，理所当然。夫妻俩躲着藏着不是因为不想还，而是因为实在没钱来还。

自从承建溢香园二期工程后，华鑫建司就欠下大量材料商的货款。欠别人钱的同时，华鑫建司也是债权人。至今为止，开发商宜宾建强房地产开发公司（以下简称“建强房产”）未按合同约定付工程款给他们。

唯一的办法是让建强房产尽快付清欠款，但该公司却无能为力。2010年2月，建强房产公司法定代表人黄介明失踪，民间传言是因为资金链断裂，溢香园二期工程也因此一度处于停滞状态。此后，建强房产公司几经变更，新法人代表上任。

2010年5月双方签订了补充协议，经结算，建强房产公司欠华鑫建司工程款470多万元。双方约定工程款分三次付清，于当年的5月、9月分批支付，但到第一期约定期限后，建强房产公司一直未付款。

多方找人未果，深思之后，华鑫建司于2010年7月将建强房产告上了法庭，要求被告支付工程款加利息共计600万元。

调解损害了公共利益？

2010年9月20日，黄介明被宜宾警方带回。在法院的主持下，双方自愿调解达成协议：解除了2008年所签订的《建设工程施工合同》；被告建强房产公司将原告华鑫建筑公司修建的位于宜宾市旧州组团内宜高速公路以北溢香园二期安置小区面积约7600m2的房屋及其土地使用权抵偿给原告华鑫建筑公司，作为建强房产公司支付所欠华鑫建筑公司的工程款600万元、解除合同的违约金660万元、延期支付工程款违约金150万元，合计1410万元。

同时，协议约定：被告应当协助原告办理上述房产的有关房屋产权及土地使用权过户，若被告不履行协助义务，则应支付原告违约金48万元，并由法院强制其继续履行。

……

签完调解协议后，罗正彬和邓莉夫妇舒了一口气。虽然收不到款，但能得到房屋，折现后便能还清所欠的款。国庆节之后的10月14日，华鑫建司向法院提交申请，只等着法院执行。随后，宜宾市中级法院下达了《执行裁定书》，裁定将被执行人建强房产公司溢香园二期安置小区面积约7600平方米的房屋及其土地使用权抵偿给华鑫建筑公司所有。

万事俱备，只欠执行。2010年12月17日，华鑫建司没有等到强制执行，却等到市中级人民法院的《民事裁定书》：裁定中止原调解书的执行，进行再审。“说是调解协议违反了公共利益。”邓莉说，这让她有些搞不懂，不明白违反了什么公共利益。

2011年3月7日上午，再审开庭。久未露面的黄介明参与庭审，头戴深色鸭舌帽，大部分时间低着头，帽沿下压挡住了眼睛。很久未见过黄的邓莉有些激动：“你害得我们好惨，背了一屁股债人就不在了，供货商些就追我们，你当初咋个说的，出了事就一走了之，我们一个年都过得不清静……”黄介明一直低头不语。这在邓看来：“他心里有愧疚，根本无法面对我们，他的日子也不好过，听说是取保候审了，怕是门都不敢出。”

庭审结束时，法庭问双方当事人是否调解。被告建强房产表示愿意，但原告华鑫建司却称“没有调解的条件”。原因是，目前用于抵偿的100多套房屋已经交付给材料商抵债或者转让给其他人套取现金，并且已经交付了钥匙。

争议>>

45%的商品房之争

“这是典型的一房二卖。”一名房产界人士说。如果建好的房屋是安置房，理应由政府部门交付给安置人员。但是，这些安置房却被建强房产抵偿给了华鑫建司，建筑公司再抵给了材料商。

事实上，庭审时所建楼房的性质是争议焦点之一，华鑫建司所建的那幢楼（简称“一号楼”）是安置房还是商品房说法不一。华鑫建司表示自己修建时并不知所修楼房是安置房，“黄介明说喊我们快点修起来，修好来卖了，资金就好周转。”邓莉说。在她看来，一号楼应当是商品房。

从规划部门的公开资料来看，2007年溢香园二期的规划设计全部为安置房。但在2008年6月左右，这个规划有所改变。邓莉提供的一份会议纪要复印件（宜宾市人民政府办公室第74期[2008年6月4日]）显示：在市财政不再补贴和不提高回收价的前提下，同意原遴选确定的业主（建强公司）参照皖宜、巨能等小区模式按规定完善土地出让手续后，以溢香园二期倒迁安置小区住宅面积的45%作为商品房对外销售以补贴回收价与建设成本之间的差额。

之所以提出这样的方案，是因为“溢香园倒迁安置小区问题是因国家建筑政策的重大调整及人工、材料费用大幅上涨等因素造成建设成本远高于合同约定的回收价形成的遗留问题。”政府部门为妥善处理好遗留问题，加快推进倒迁安置小区建设，根据绝大部分参会单位同志的意见，同意了“45%作为商品房对外销售的方案”。

但是，华鑫建司表示：只知道45%是商品房，并不知道具体哪些是商品房。而当初双方所签的《施工合同》也未指出一号楼的性质。因此，在调解协议生效后，华鑫方面为尽快付清欠款，迅速处理了一号楼的100多套房屋。

特事特办，延后的施工许可证

为确保溢香园二期倒迁安置小区尽快开工，以配合五粮液工业集中区征地拆迁安置，有关手续可边建设边完善，市级相关部门应按特事特办原则全力支持。——这是第74期的会议纪要的内容。“要求特事特办，是政府考虑到安置小区的特殊性，希望尽快让安置人员入住。”当时，参与该会议的一名政府部门工作人员说，“有的手续办下来可能要花一两个月，边建设边完善可以缩短时间，让安置人员早日入住。”

“现在施工许可证都没得。”法庭上，原告方提出这个问题时，被告方表示确认。事后，从相关部门得知，由于建强房产公司中间出了些问题，拖延了施工许可证的办理。目前，各方面正在积极的办理施工许可证。

“这已经形成了恶性循环。”一位了解此事的业内人士称，因为拆迁及国家政策调整等问题，从一开始开发商拿地时间延后，材料费用大幅上涨造成成本增加，不得不采取“45%作为商品房销售”的方案。不料房产商资金链出问题，建筑商负债累累，一环扣一环，最终形成材料商追债，农民工要工资，安置人员要房屋的多方尴尬局面。

解决方案>>

“既然当初为了尽快开工，可以特事特办，可以边建设边完善手续，那现在也可以采取特事特办的方法。”华鑫建司认为，解决目前困境有两种方式。

方案一：政府可以将日后回购房子的钱提前一点支付给开发商建强房产，或是支付给建筑单位，以便使这个项目尽早完工。如果这样，政府征地拆迁的安置人员也可以早日搬进去往。

方案二：建强房产尽快筹集资金，来完善这个项目。而目前华鑫建司已经将房屋抵偿给了材料商，要让材料商们退出房子来，基本上不太可能，据说现在已经有材料商准备装修入住了。

调解书上，建强房产自愿将溢香园二期7600平方米的房屋抵偿给华鑫建司，抵偿款为1410万元。算下来每平方米的价格为2000多元，显然华鑫建司不可能以780元/平方米的价格让城投集团回购。而在调解书生效之后，华鑫建司已将该房屋抵偿给所欠材料款的材料商等，这些材料商家已占完了该栋房屋。

而华鑫建司提供解决方案的理由是，溢香园二期的规划是10万平方米，如果政府要合情合理解决这个问题，城投集团可以与已安置在这栋房屋的安置人商量，让其搬到溢香园二期其它楼栋里面。

城投集团回复，第一个解决方案，也就是政府提前支付回购款来及时完善项目，是不可能的事情，因为政策上没有这个规定。第二个解决方案，让征地拆迁户到其它楼栋安置也是不可能的。因为按规划，溢香园二期的1至6号楼是安置房，政府已经安置了征地拆迁户87户。另外，溢香园二期45%为商品房，其商品房部分规建局暂时还没有办审批手续。政府的意愿是，待开发商将溢香园二期的安置房部分完工之后，移交给了政府；政府再完善溢香园二期商品房部分的手续。其目的是促使开发商先修安置房，再修商品房。政府担心，把商品房审批手续完善了之后，万一开发商把商品房修来卖了，抱起钱跑了，最后又不修安置房，那该怎么办呢。

目前，城投集团提供了新的解决思路：一是建强房产公司、华鑫建筑公司解决7600平方米房屋的遗留问题，确保安置房的顺利交付；二是由建强房产筹集资金解决。

一个倒迁房项目的这几年

2006年6月 遴选开发商

6月21日，宜宾市城投集团公开遴选溢香园二期的开发建设业主，项目约100亩，土地为划拨。

最终，城投集团遴选的开发商是宜宾建强房产有限公司。双方约定，建强房产将房子修好之后，城投集团以多层780元/平方米、小高层1000元/平方米的价格回购，作为征地拆迁户的安置房。

2007年6月 规划为纯安置房

6月，溢香园二期规划设计表明其整个项目都是安置房。2007年至2008年，工程未动工。

2008年6月 政府决定45%划为商品房

6月4日，宜宾市人民政府办公室一份会议纪要表明，2008年5月27日市领导、市级相关部门就溢香园二期项目开了专题会解决因国家建筑政策的重大调整及人工材料费用大幅上涨，造成因成本远高于合同约定的回购价，从而形成的遗留问题。

1、 在市财政不再补贴和不提高回收价的前提下，同意将溢香园二期住宅的45%作为商品房对外销售，以补贴因回收价与建设成本之间的差额；

2、 原按图已安置的倒房户由翠屏区征地办作相应调整；

3、 溢香园二期安置房与商品房分别由市规建局完善审批手续；12亩未移交给建强房产的建设用地由市国土局和翠屏区征地办于2008年7月13日之前移交。

4、 为确保溢香园二期尽快开工，以配合五粮液工业集中区征地拆迁安置，溢香园二期项目有关手续可边建设边完善，市级相关部门应按特事特办原则大力支持。

2008年12月 施工招标

12月，开发商建强房产为溢香园二期的工程施工进行招标，宜宾华鑫建筑有限公司中标，取得施工权。

2008年12月 签施工合同

12月9日，建强房产与华鑫建司签订溢香园二期的工程施工合同。

2009年1月 工程开工

1月，溢香园二期开始修建。按施工进度表，施工日期为2009年1月至2010年6月，2010年5月要完成项目最后一栋楼的建设。

2009年 开发商卖门面

溢香园二期项目施工的同时，开发商将临街门面出售了出去。

2009年下半年 工程停工

2009年下半年，华鑫建司完成一栋面积约7600平方米房屋的主体工程，建强房产未按照合同约定支付工程款，工程停工。

2009年9月 约定时间未交房

2009年9月30日，城投集团与建强房产约定的交房日子，建强房产未交房。

2009年9月 溢香园调规公示

9月22日，市规建局公示溢香园二期的工程设计变更方案。建强房产申请对原工程设计进行修改，规建局对调整情况进行公示，45%的住宅作为商品房，同时对7—13号楼的建筑单体设计进行调整。

2010年初 建强房产老板失踪

建强房产法人代表黄介明失踪，不知去向。

2010年5月 欠工程款500万

5月6日，华鑫建司、建强房产签订施工合同的补充协议。经结算，建强房产欠华鑫建司工程款约478万。双方约定，建强房产于2010年5月20日之前支付华鑫建司89万余元、2010年9月15日之前支付约188万，余额200万元于2010年9月30日前支付。逾期未支付，建强房产赔偿违约金100万元。

建强房产未按协议支付工程款。

2010年7月 建筑商起诉开发商

7月6日，华鑫建司向宜宾市中级人民法院提起诉讼，要求建强房产支付工程款500万元，利息100万元，共600万元。

2010年9月 开发商老板回宜宾

9月，失踪的建强房产法人代表黄介明被市经侦大队带回宜宾。

2010年9月 法院主持双方调解

9月20日，在市中级人民法院的主持下调解，华鑫建司法人黄介明、建强房产自愿达成协议：

1、华鑫建司与建强房产解除2008年12月9日签订的工程合同；

2、建强房产将华鑫建司已修建起的7600平方米房屋及其土地使用权抵偿给华鑫建司，作为其支付所欠华鑫建司的工程款600万元，解除合同的违约金660万元，逾期支付工程款的违约金150万元，合计1410万元；

3、建强房产协助华鑫建司办理抵偿房屋的产权及土地使用权过户手续，如建强房产未履行协助义务，则支付华鑫建司48万元违约金；

4、华鑫建司补偿建强房产桩基工程款140万元，于2010年9月30日打入建强房产帐户，逾期则支付建强房产48万元违约金。

2010年10月 法院裁定调解

10月14日，华鑫建司向宜宾市中级人民法院申请执行。三天后，市中级人民法院出具通知，认为建强房产、华鑫建司的调解书已发生法律效力，裁定建强房产将溢香园二期约7600平方米房屋及土地使用权抵偿给华鑫建司。

2010年10月 法院通知国土局协助执行

10月17日，市中级人民法院发出协助执行通知书，向宜宾市国土局发函，将建强房产溢香园二期约7600平方米房屋的土地使用权证办理给华鑫建司所有。

2010年10月 法院通知房管局协助执行

10月17日，市中级人民法院发出协助执行通知书，致函宜宾市房管局：将建强房产溢香园二期约7600平方米的房屋产权办理给华鑫建司。

2010年10月 建筑商处置房屋

10月，华鑫建司得到建强房产抵偿工程款及违约金的7600平方米房屋之后，将该房子以冲抵工程款等形式抵给了材料商等。

2010年11月 城投集团获知调解

11月28日，城投集团获知建强房产、华鑫建司调解书的内容。

2010年11月 报告政法委

11月29日，城投集团将调解一事报告市政法委，市政法委与市中级人民法院对接。城投集团表示，溢香园二期第一号楼已经安置了87户征地拆迁户。

2010年12月 法院中止调解

12月17日，市中级人民法院中止执行建强房产与华鑫建司的调解书，提起再审。

2010年12月 城投约见开发商

12月17日，城投集团约见建强房产新法人代表，提供解决思路：建强房产、华鑫建司解决好7600平方米房屋的遗留问题，确保倒迁房的顺利交付；建强房产筹集资金完善项目。

2010年底 重新开工

2010年底，在停工近一年之后，溢香园二期重新开工。华鑫建司负责原已修建的那栋楼的后续工程；另一建筑商洪宇建司修建2至6号楼的工程，工程定于2011年8月完工。

2011年3月 法院再审开庭

3月7日，法院对建强房产与华鑫建司案件再审开庭。久未露面的建强房产原法人代表黄介明出庭。

2011年3月 正在办理施工许可证

溢香园二期工程尽管开工了几年，修建过程也拖了几年，但至今未取得施工许可证，目前施工许可证的手续正在办理中。

(据宜宾《新三江周刊》）

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