新政再出重拳 宜宾中介“差价”陷阱能否填平？

如今，处理房地产中介吃差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，终于有章可循了。1月25日，住房和城乡建设部(住建部)在发布了《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)该《办法》将于今年4月1日起实施，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，此举将对房产中介行业产生怎样的影响呢？

这都是“公开的秘密”

2010年末，新年将至，伴随寒冬，宜宾房产中介行业也是一片风声鹤唳。规范中介、禁止群租、打击二手房东非法租赁行为等一系列新政出台，倒闭、退市、关店，城市各角落一部分房产中介公司犹如不堪一击的泥人。

“出来混，迟早是要还的！”在宜宾房产中介行业摸爬滚打了4年的刘悦伶（化名）借用了电影《无间道》里的台词形容房产中介如今的境遇，在她眼里，这些都算不了啥子，因为行业普遍存在，很是“正常”。

“如果不玩这些招儿，中介公司就没有钱去开拓市场、扩张门店；如果不吃差价，中介公司就不能赢利。”2006年就进入该行业的刘悦伶谈起房介运作中的招数头头是道，她分析说，随着政府调整行业的力度加大，资金监管和网上签约的执行，使得中介公司必须调整经营策略，一些不法小中介也必然走向倒闭、退市。“去年宜宾就倒闭了不少小中介，很多都是自己关门的，这个行业竞争越来越激烈了。”

刘悦伶应聘进入城区一家房地产中介公司，后来她跳槽到另外一家规模颇大的房产中介公司，任部门主管，2010年年底，刘悦伶主动离开房产中介公司，自己创业，开办了一家广告公司。采访中，她向记者揭露了亲身经历或者目睹耳闻的房产中介公司“敛财黑幕”。

“吃差价是房产中介公司获取暴利的一个重要手段，特别是在2008年期间，宜宾楼市走入谷底，业务量少，很多人进入二手楼市淘相因。”据刘悦伶透露，当时楼市不景气，而中介行业却较之以前开始兴旺起来，二手市场成为了楼市商品房交易的风向标，在交易走低的时候，中介公司会把“吃差价”作为自己的主营业务。“可以说，其70%的赢利都是依靠吃差价，置业顾问都深谙个中道理，这样整个公司才会正常运作下去，而在市场旺季，则收益不菲。”

刘悦伶说，即便是这样，很多购房者还是很理性的，中介也只能忽悠那些不懂房地产交易程序以及不熟悉行业的房主。有的房主急于出手，通过简单的公证手续，由中介公司全权委托代理销售。然后，中介公司对房屋进行估算，以及户型、装修、小区环境等各方面信息的收集整理，然后包装宣传一番，并将该信息“不动声色”地传递给有需求的客户，约定时间几个甚至十几个人一起去看房，在公司开出的“底价”之上，谁出的价高，谁付全款就卖给谁。“这样一般成交价，都会超出房主原本的待售值，那超出部分就悄悄地被中介当辛苦费拿走了。至于多少不固定，可以是数千元，也可能是数万元。”

利益博弈：折射一场“心理战”

“吃差价”横行二手房市，不过中介会利用消费者急于买卖、贪图便宜的心理，设局下套。中介一般都不让买卖双方见面，就这样，买卖双方都跟一个委托人签订了协议，买卖的初步就完成了，“差价”也已经基本形成。

据刘悦伶介绍，一般都是先抓住买卖双方的心理弱点，业主在中介登记房源信息时，中介工作人员都会询问业主的心理价位，这个价位一般是总价。而业主既然卖房，总有各种理由或原因。比如企业急需资金周转、店面的投入回收比较慢，或是由于工作调动、婚姻关系、举家迁徙等急于出手。而买方，既然看中一个店面或房子，如果觉得价格可以，都会比较爽快地下定金，毕竟好的适合的店面或房子难找。而中介就会利用买卖双方急于求成的心理，一步一步让消费者爽快地掏差价，大赚一笔。一方面，他们会跟卖方说现在房价这么高，二手房没有绝对的优势，看的多买的少，想尽快出手要稍微放低点价格；另一方面，又跟买方说，现在房价都很高，即便是城市一些偏远地段，房价也上了4000多元/平米，而手中这套户型、面积、总价都比较合适，来看的人很多，其中有几个比较有意向的。听说竞争激烈，价格又实惠，买方一般都会爽快掏钱。

比如，卖方有个40万元的心理价位报给中介。中介熟悉市场行情，手上也有很多等待购房的消费群体，在掌握了一个资源以后，就会把资源散布给购房者。不过，发出去的消息，价格可能远不止40万元。等有合适的寻房者看好房子以后，表现出意向，就开始谈具体的价格跟下定金的事情。为了能及时把“便宜”的房子入手，买方都会要求尽快下定金。就这样，不知不觉，购房者者已经入了套。

“吃差价”具有隐蔽性？

记者了解到，根据《办法》规定，“吃差价”、协助签订“阴阳合同”等被正式列入“从业禁止行为”，若房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，将遭罚款乃至停业整顿等行政处罚。

这些都将矛头对准了当前房地产经纪行业两种不规范的行为，即“签两方约”(经纪公司与买卖双方分别签署买卖合同，从中赚取差价)行为和“现金收房”行为，会对遏制当前房地产经纪行业的“乱吃差价”现象起到积极的作用。

“宜宾歪中介多，正规的中介公司少。”记者在宜宾市房管局采访时，一名工作人员对记者表示，对于什么是差价，以前缺少一个明确的解释，很多中介公司对此也有不同理解，反而认为这是市场经济下的合理收益。

对此，宜宾某律师事务所律师赵翔也认为，根据《中国房地产经纪执业规则》则对这个概念作出了解释：差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。经纪人员不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用。“原则上，任何形式的差价都是被明令禁止的，但实际操作中，却又存在‘隐蔽性’，打击该行为尚有一定的难度”。

“吃差价”推波助澜高房价？

都说买房是人生大事，老百姓买房，最后多数要通过房地产中介才能完成。

春节前夕，在宜宾市房地产交易大厅内，记者随机采访了数名购房者，他们均表示，“只要是差价，都应该被禁止。因为，多支出的部分，虽然对房主而言，不受任何损失，但这部分成本却转嫁给了购房者，加重了购房者的负担，中介环节只应该收取合理的佣金和手续办理的费用。”

但现实中，事情并没有这么简单。宜宾某房产经纪公司市场部负责人何源（化名）透露，在房产过户过程中，自己就曾遇到不少纠纷现象，原房主出售该房票据的总价与购买人支付的总款不对等，比如一套房产，成交价38万元，但过户时的票据只开具35万元。这意味着，中介公司从这一笔买卖中，就赚取了3万余元。

“中介公司吃差价非常普遍，有些中介公司一次交易就能赚取几万元，甚至更多。”何源直言不讳，从近年来房屋交易各类纠纷来看，投诉经纪公司“吃差价”是热点。尤其在城区地段较好的一些房价低洼楼盘中，如几年前开发的梦想和居、宜都花园以及西区等存在大量次新房的楼盘中，房地产中介安排托儿哄抬房价，从中赚取巨额差价。而这部分差价，就成了中介所部分人员的“效益”，分而散之。

除了非法收益，对楼市而言，还有一个致命的影响，那就是为房价走高推波助澜，成为房价上涨的推手，对楼市健康稳定发展造成不利影响；而对于个人而言，对于房介变着法儿赚差价，只因购房者在购房过程中不熟悉交易程序或政策，于是很容易落入产生差价的“陷阱”。

对此，何源认为，这个“冤枉成本”其实是完全可以避免的，购房者看中房源后，听到说是对方的委托人的时候，最好多一个心眼。别看白条、只要事先协议注明，以成交过户的相关票据为依据，事前查看房源的委托书，就可以防止“差价陷阱”，这是最简单、最管用的办法。

2011，期待阳光普照

没有规矩，不成方圆！国家住房城乡建设部将出台《房地产经纪的管理办法》，针对房地产经纪人员、机构以及活动，违规行为监管、资金监管等方面进行规范，明令禁止吃“差价”，二手房行业发展迎来新利好，应该说，这对于规范中介市场或许是一个好的开端，业界也期待能有更多的阳光与诚信照进宜宾房产中介市场。

记者从相关部门了解到，到目前为止，宜宾注册的房产中介公司仅有30多家，再加上一些不成规模的“黑中介”，江北、城区、南岸，再加上天柏区域，业界预计，该行业规模不下200家，从业人员近2000人。

对于二手房市场交易中，部分不合理的交易行为，宜宾某房产中介负责人官小聪分析说，最近一些中介公司出现关店倒闭是很多因素促使形成的，从他了解的情况来看，很多中介企业仍然在扩张或者巩固，因此这是一次调整，并不代表整个行业会衰退。

“一方面，市场竞争会更加激烈，另外一方面，禁止‘吃差价’、‘资金监管’、‘规范从业人员’等一系列政策出台，必将规范房地产中介行业的经营行为。调整思路、强化服务、做强品牌才是中介公司的根本出路，如果还想和初期一样靠忽悠打天下，那这样的中介公司肯定就会走上关门的末路。”官小聪说，据他了解，宜宾有几家大型中介公司已经在设法改变经营方式，寻找节约运营成本的办法，能顺利度过“阵痛期”的公司仍然会有美好的前景。

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