宜宾黄金地皮拍出低价 遭遇民间质疑

11月30日，宜宾市国土资源局举行土地拍卖会。这一次共拍卖了两个地块，一是在南岸东区，编号为D-2-3，面积为51.08亩的地块，也就是现在的南岸环球包装厂厂区（原五联包装厂）。另一块地为旧州红坝路以南的农产品批发市场用地。

拍卖会结束之后，有媒体在报道时称，南岸东区环球包装厂这个地块，其拍卖结果可谓毫无悬念，竞得者为宜宾怡安龙润置地、宜宾寅吾房产(注：为两公司联合竞买)。因为早在拍卖会之前，房产业内人士已经预料到，这块地最终必定会被怡安公司拍走。理由是，环球包装厂这块地及其地面建筑，原本就是属于怡安公司的。

虽然很多人已经猜中了开头，最后还是被拍卖结果吓了一跳。环球包装厂这块地，毗邻莱茵河畔，在南岸东区的地段优势相当明显，按理说，地价应该不会太低。但在拍卖会上，这块地的竞拍过程非常短，仅仅4轮举牌之后，便落槌成交了，成交价格是260元/平方米，仅高出起拍价50元/平方米，折合约17万元/亩。

“南岸东区的地块，才拍了17万元/亩，太让人不可思议了。”之后，有市民质疑这块地的拍卖结果。

“丝丽雅模式”的翻版？

与两个多月前的城区原北门车站地块相比，这两块地的地价相差太大了。9月16日，宜宾市国土局的土地拍卖会上，城区原北门车站地块以1000元/平方米的起拍价，最终拍出了9010元/平方米的成交价，合603万元/亩。

环球包装厂地块与城区原北门车站地块有很多类似的地方。第一，这两块地都是以毛地的形式推出拍卖的，也就是拍卖时，地块红线内并未完成征地拆迁补偿，待竞得人拍到土地之后，要自己负担地块内建筑物的拆迁和人员的安置。第二，这两个地块在拍卖时所得的土地款，为竞得人交给政府的纯收益。第三，这两块地，最终都被其原主人买走。

这种土地出让方式，也被称为“丝丽雅模式”。意即其运作模式与当初莱茵河畔地块的拍卖情况是一样的。即某地块原来属于一个企业或工厂的，后来因企业、工厂搬迁，于是就腾出了原企业、工厂所在的地块，该地块又经政府变更了用地性质之后，再推出进行公开拍卖，最后又由原企业、工厂买回，进行房地产开发。

低价拿地遭遇“税费质疑”

虽然土地的流转模式相似，但令人不解的是，莱茵河畔地块当初拍出了每亩接近100万元的价格；原北门车站最终拍出了603万元/亩的高价，号称宜宾新地王。而环球包装厂这块地，为什么价格会这么低？坊间有质疑者认为：怡安公司是不是因为想少上点税，所以有意压低了地价？

但有房产公司负责人表示，“丝丽雅模式”中的地块原主人，应该不会采取以压低地价来少上或不交税的做法。

土地使用权转让中的税费缴纳原则是谁受益谁交税，也就是谁拍到了土地使用权，谁就要交税费。所涉及的税费，主要为土地出让金总额4%的契税、土地出让金总额0.05%的印花税和土地交易手续费。这其中，税额最多的是契税，印花税只是很小的一部分。

某房地产公司专业人员为此算了一笔账：假设该地块拍每亩120万，仅契税一项，每亩就应当多缴纳4万元，51.08亩将多缴纳至少200万元的契税。更何况那个地段，目前地价至少值350万元一亩，因为中坝地段的地价都已经达到340万元一亩了。

根据相关规定，竞拍者必须交清了税款，然后凭完税证明才能领取到所拍地块的国有土地使用证。而之所以说“丝丽雅模式”中的地块原主人不会采取压低地价的做法，还因为对于国有企业的地块原主人丝丽雅集团等企业来说，其实企业管理者完全没有这个必要，当然也不敢。

首先是国家为防止低价卖地，在土地拍卖时，地块是设有保底价的。地块拍卖时值多少钱，先由宜宾市国土局下设的地价事务所进行评估，会取相邻地块的地价、地段等因素综合评定。在土地拍卖前半个小时，财政局、监察局、国土局、纪委四个部门会参加一个会，商议出地块的保底价，密封好，在拍卖正式开始时才交给拍卖主持人。如果地块最终的报价，没有达到保底价，地块是不会被出让的。

其次，地块原主人也不敢为省税费而压低地价。因为竞价低，就有可能被其它开发商拍了去，如果真被别的开发商拍走了，这样将更加得不偿失。

79号文件：实质性排他

在“丝丽雅模式”中，为什么老由地块原主人拍到地块？该负责人表示，主要是因为宜宾市政府2003年出台的79号文件，文件全称为《宜宾市城市规划区工业企业搬迁实施办法》。在79号文件实施之前，企业交钱是可以转变土地性质的；但在79号文件实施之后，企业就不能转变土地性质了，要由政府先收回土地，以政府的名义推出进行公开拍卖。

文件中规定，涉及工业企业搬迁的，在拍卖之前政府与搬迁的企业会签订一个协议，其中会约定建筑物的拆迁补偿方式、人员安置情况及土地拍卖款的分配比例等。

企业搬迁后，其原址土地的处理方式为入市交易、政府收购土地和企业自行开发建设三种。莱茵河畔、原北门车站、环球包装厂等地块都是以入市交易的方式处理原址土地的。如企业原来的土地是属于划拨土地，那么土地拍卖款最终可以返给企业85%；如果企业原来的地是出让土地，其返款最高可达90%。莱茵河畔地块，返款比例也为90%。也就是说，置信丝丽雅（丽雅置地的前身）是以约100万元/亩的价格拍得了莱茵河畔地块，政府又以约90万元/亩的价格返给丝丽雅，实际上该地块的实际地价为10多万元/亩。

但是，地块拍得者要自行负担地块内的所有拆迁。这也就意味着，因为有返款的存在，地块原主人是不怕地价拍高的；另一方面也就造成了该地块在竞买过程中的排他性，因为其他的房产公司根本不敢去拍（大多数情况下，会有一两家象征性地举一下牌了事）。毕竟，地块内的拆迁安置还没有完成，如拍下之后，拆迁安置工作会存在很多不确定因素；也很可能出现被拆迁人漫天要价的情况。如此，其他企业谁敢胡乱举牌？

因此，这次的环球包装厂、不久前的原北门车站等地块被原主人拍到了土地使用权，这样其拆迁工作会相对容易得多。所以，79号文件就使这类地块的拍卖做到了实质性排他，即名义上任何竞争者都有机会竞拍，但实质上由于竞争条件不一样，因而具有排他性。

只是这种方式，也较容易出现做假，比如政府与企业私下协商好之后，在设定拍卖条件的时候，尽量让其它公司根本没有办法参加竞拍，也根本不敢去拍。但在拍卖的时候，原土地方还是必须以一个公平竞争者的身份进行举牌。

该负责人说，原北门车站之所以会拍出如此高的价格，正是因为拍卖过程太公开、透明化了，所以才拍出了这样离谱的价格。同时原北门车站地块又有相对特殊的情况，一是区位优势；二是因地块内全是公房（旁边一幢28户人的楼房，并未在红线范围内），拆迁难度会少一点，竞争也就大了一些。

附：

宜宾城区即将搬迁的企业地块

●宜宾机械厂地块

面积：37.5亩

时间：未定

地块情况：已列入今年宜宾市国土局供地计划

●宜宾原船厂地块

面积：116.2亩

时间：未定

地块情况：已列入今年宜宾市国土局供地计划。有说法是，因滨江路还没有打造出来，地块暂时无法推出拍卖

●碎米芽菜有限公司搬迁

面积：占地50余亩

时间：未定

地块情况：暂无

●天原林化厂拆迁

面积：25.1亩

时间：生产厂房和非住宅在2010年12月31日开始拆除

拆迁方式：天原集团对林化厂进行拆除，拆除后腾空的土地交宜宾市投资集团，由宜宾市国土局进行“招拍挂”

拆迁补偿款的结算方式：从土地拍卖收入中退还未使用年限的土地出让金，再按剩余款项的90%支付给天原集团

拆迁补偿款的支付：宜宾市投资集团依据《宜宾市南岸三江口区域一级土地整理项目合同书》规定的二个月时间向政府收取土地拍卖款，并在收到土地拍卖款后七个工作日内一次性支付天原集团应得款项

补偿款金额：以宜宾市目前土地价格预测，初步预计将收到7500万土地转让款，但因“招拍挂”的不确定性因素，最终拆迁补偿款金额也具有不确定性

●宜宾纸厂搬迁

面积：1200亩

时间：未定

拆迁方式：未定

补偿款金额：宜宾纸业集团占地约1200亩，其中上市公司拥有土地使用权约478亩。据保守估算，上市公司的478亩土地价值应在10亿元以上。

●天原搬迁

面积：在临港经济区，天原拥有1072亩工业出让土地；此外在沙坪镇还有工业出让土地，暂时还未列入城市开发体系。

时间：未定

拆迁方式：未定

●金川电子搬迁（国营第899厂）

面积：250亩

时间：相关立项手续正在办理之中，并面向社会征集实力雄厚的房地产开发商合作。

拆迁方式：金川电子有限责任公司搬迁后，原有土地约200亩。这200亩土地可与临港经济开发区城市功能区250亩商住用地置换，按≤2.5的容积率开发建设，建成商品住宅40万平方米。

●国营红星无线电器材厂(国营799厂)

面积：390亩

搬迁时间：未定

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