宜宾楼市收官 购房者“房梦”难圆

新政调控下，房地产面临空前考验。楼市如雾里看花水中望月，从楼市供应到本土房企推盘动态，无论是开发商还是购房者，都试图寻找2010年宜宾楼市的大致轮廓，以期在2011年迷雾中寻机应对市场的考验，广大购房者也在年尾楼市中揣摩，是否还会有合适的买房时机？

临近年尾，楼市收官，让我们一起盘点2010年宜宾楼盘动态、成交量，价格走势、土地交易，深度解析房企生存状态、购房者消费心态。

剖析“房荒”之惑

进入12月，又到了盘点宜宾楼市年终“成绩单”的时候。观房价行情，得先看土地交易。因为每一次土地热拍，都会引发业界对楼市、房价的热议。

2010年宜宾市国土局的《供地计划》中，拟供应商住、工业、市场等各类建设用地6226.7亩，其中商业居住类用地966.5亩。供地计划中的地块主要集中在南岸东区、白沙组团和天柏组团，其中城市中心区域较少，边缘区域较多。

不过，时至年尾，供地似乎并没有“向计划方面发展”。截至11月底，宜宾主城区（不含柏溪）共出让商业、住宅用地，面积约为338.6亩，还不到全年计划供应量的一半。进入12月中旬，年内要想完成全部供地计划已基本无望，宜宾已连续三年没能完成供地计划。在本土媒体以及网络论坛中，供地不足、供地过缓饱受业界和市民诟病。

按照市房管局商品房销售信息统计，截至11月，宜宾城区商品房共销售6264套，不及去年商品房交易总量的60%。

在很多购房者看来，买不到合适的房子，等待之后又发现房价上涨了不少。他们认为是城市土地拍卖机制直接推动了整个城市地价和房价体系的重构。在商品房市场供不应求的条件下，地价飙升的现象，极易引发整个城市房价连锁上涨的恶果。

巧妇难为无米之炊，开发商面临着无米下炊的窘境。在11月底土地竞拍后，有房产开发企业抱怨，国家房地产调控政策没有触及地方政府出让土地这一关键环节。由于拿不到土地，无后继项目开发，从今年上半年开始，就有宜宾房产企业纷纷向外地或区县进军。“虽预计划供地近千亩，但推地节奏过于缓慢，以至于拿地困难。”

不过，对于“房荒”和“地荒”困惑的根源，宜宾不少房产营销策划负责人的观点是，一是城区土地非常稀缺，地面拆迁成本高，城市扩展区土地整理和市政配套设施建设相对滞后，真正具备开发建设条件的土地资源非常有限；另外，宜宾有国有大型企业作支撑，政府财政对土地依赖性小，这也削弱了政府对于土地出让的积极性。

购房计划泡汤的“刚需”族

“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度”--电视剧《蜗居》里的这句台词，给城市高房价作了一个生动的注脚。在宜宾，2010年城区房价每年持续上涨，依然没有到头，“房奴”们要实现住房的梦想，无异于一个遥不可及的传说。

土地“饥渴”，殃及楼市，购房者苦叹“一房难求”。

据市房管局每月发布的商品房销售备案统计信息显示，从1月份20余个有效在售楼盘，到10月份不足6个，与2007-2008年某月中最多有38-40个新盘的局面相比，宜宾楼市新盘建设量明显萎缩了。

记者发现，在天柏、白沙、旧州等组团，多数新开楼盘采用了小步快跑的手法，多批次、少数量的推售节奏，一步步推高房价。虽然地段多在市民印象中属于“偏远”位置，但却是城市发展方向和城市生活延伸的趋势。

“6月份开始，白沙的房价3200元/平米左右，当时有太阳岛、长江国际青年城和地中海蓝湾。”购房者小雷说，她和男朋友已经相识三年，计划今年购置婚房。“积蓄不多，就一直在等待合适的机会。但新政调控并没有出现房价下跌的迹象，相反，6月份之后，宜宾楼市在新盘入市下再次转热，房价再涨200-300元，达到3500元/平米。”于是，她赶快在白沙某楼盘缴纳了诚意金，等待后批次的房源开盘。

“现在都是4200元/平米了，80多平米的两居室总价近35万元。”小雷无奈的说，本来是想借助入会享受些许优惠，没想到反而要多出近10万元，首付三成，根本无力承受。“宜宾只有上涨的楼盘，没有降价的楼盘，下半年房价不降反升，虽然每次涨幅不大，但是涨价频率太高。”

记者了解到，像小雷这样的新婚小夫妻，新房被列入“预定计划”，但显然已难以实现。

在宜宾第七届（秋季）住博会上，宜宾市房地产管理局局长熊能表示，今年1月至10月宜宾市已经完成房地产开发总投资46.81亿元，同比增长30.5%，商品房施工面积达到855万平米，同比增长23.2%，商品房新开工面积达376万平米，其中1到10月住宅新开工面积316万平米，商品房竣工面积73万平方米，竣工面积63万平米。

目前，宜宾城区还有多少房源？

近日，记者走访城区几个在售的楼盘发现，目前有效楼盘仅5个左右；房价再创新高后，均价集中在4000-4500元/平米。其中，江北书香府第仅有几套70多平米的小户型，太阳岛仅有60多平米、100余平米以及120平米以上的三类户型，且数量不多；长江国际青年城和地中海蓝湾预计本月内有批次房源再次开盘，但均价基本已突破4000元/平米。此外，最新亮相的新建大项目仅有成中集团的城中央和正和集团的金帝庄园等。

对此，宜宾某开发商直言，今年购房相对紧张，但2011年估计会更加困难。“新盘不多，青黄不接会使得供求关系更加紧张。”

扑面而来的“调控”

从2009年底开始，国家为遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房出台了一系列楼市新政。从开发商拿地首付到提高二套房贷，从二手房营业税到存款……调控楼市的新政此起彼伏，让人眼花缭乱。尤其是今年4月以来，为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出手调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴，在此系列调控下，宜宾楼市迷雾重重，波澜迭起。

自2010年1月1日起，二手房交易营业税调整；4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；9月29日，“二次调控”扑面而来，央行、银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

全国房贷政策紧收，最终还是波及到了宜宾。如今，“首付两成，利率7折”没有了。在宜宾各银行对首套房贷利率优惠政策开始实行“一刀切”。“首套房”成了大多数按揭购房者手中唯一可以择机入市的“指标”。

上半年城区部分房源的楼盘主要集中在正和滨江国际、成中骏逸江南、太阳岛、鑫领寓、长江国际青年城、地中海蓝湾（一期）、外滩壹号和南滨泰筑等。下半年10月后，可售有效楼盘屈指可数。而这一年，和前几年相比，宜宾房价涨幅再增加1000多元。

但楼市的尴尬戏远不止影响到“刚需”购房者，还有部分开发商，楼市交易起伏不定。各开发商为拿地勾心斗角、费尽心机；购房者也在盘算，该不该买房？怎样去买房？这些，一直是困扰楼市的热门话题。

看来，在更多不确定性因素影响下，年末购房门槛也提高，寓意岁末年初的宜宾楼市将进入市场胶着状态，直接折射2011年楼市的趋势。

保障房初现阳光

楼市越调，房价越涨，这彷佛是2010年宜宾楼市的真实写照！

买不起房，期盼房价下跌，但开发商不缺钱，自然缺少了降价的直接动力。于是，城市“夹心层”寄希望于尚在“纸上谈房”的城市保障性住房。

近日，中央重申，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，确保社会和谐稳定。

具体到宜宾，2020年中心城区保障性住房将占全部住房供应量的20%以上，这一新规划已正式被列入宜宾市城市总体规划进行实施。

据了解，目前宜宾的保障性住房分为廉租房和经济适用房。宜宾市2010年新建廉租住房项目新增中央预算内资金5711万元，专项用于宜宾10个区县共11个廉租住房项目，将新建廉租住房2304套，总建筑面积114195平方米。

2010年11月19日，宜宾市制订出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，从本月起试行3年，这是宜宾本土出台的又一项重要的保障房政策，让为房而愁的“夹心层”看到一丝光亮。

虽然，公租房试行政策在楼市跌宕起伏与飘忽不定的走势中画上了一个顿号，但对楼市而言，还远远不是休止符。

对于购房者，购房梦还有多远？这还需要政府和城市运营者的行动和精细化的服务。

2011来了，期待城市“安居梦”的阳光能早日照进现实！

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