城区开发范围扩大 宜宾楼市“大营销”来临

开发外延扩张

2010年以来，宜宾城区可供开发的土地资源日益稀缺，随着城市东拓西进、外延扩张，向着白沙、天柏方向挺进加速，房产开发全面拓展已是楼市发展的方向，江北、南岸东区以及西区等区域楼盘的开发急剧萎缩，其价值也日益凸显，成为房价走涨的主动力。

2007年前，宜宾楼盘的开发主要集中在城市南岸东区和西区，市政广场附近的商业繁华地段更是积聚了大量人气。以西区板块为例，随着区域人居生活圈的形成，周边新增楼盘雨后春笋般拔地而起。而曾几何时，南岸西区，也还是不少住在老城区的宜宾人心目中的“郊区”？！

如今，随着中心城区可供开发土地资源的减少，中心区域新盘锐减。在2010年供地计划中，记者了解到，老城区几乎无增量土地供应，除了都市名园、首席滨江、半岛小筑之外，也没有在建的新楼盘跟进，即使离大观楼商圈不远的中坝区域，在建的新楼盘也屈指可数，只有滨江国际、外滩壹号两个项目。目前可售楼盘主要集中在白沙和柏溪两个片区。

由于城市基础建设加快，菜园沱长江大桥通车，大溪口道路拓展，临港区建设，宜南大道、宜长路快速通道通车大大扩大了市民生活半径，缩短了时空距离，“半小时经济生活圈”、“一小时经济生活圈”形成，使得城镇人居环境快速提升，增加了区县楼盘的人气，大批购房者、投资者将目光投向了城市边缘或宜宾、南溪、长宁等县城黄金地段的楼盘。

“其实，城郊的房子也精彩。”宜宾某房企营销人员刘禹辉表示，在商品房交易过程中，区县消费者到宜宾购房，宜宾市民到区县购房，这都是宜宾楼市中极为普通现象，但今年特别突出的情况是，除了这些楼盘本身，购房者对“价格”更为关注。城区房源供给锐减，价格普遍升高，导致城郊、区县的“平民楼盘”热销，如在宜宾县、南溪县、长宁县等县城价值地段，均价2500多元/㎡；此外，还有许多新开发项目也开始陆续到宜宾参展或开展促销活动，由于位置和品质都不错，加上总价在可承受范围，锁定了部分购房者的目光。这些楼盘踊跃“进城”，一定程度上也缓解了主城区房源不足的局面。

对此，一些购房者也表示，目前买房压力较大，所以随着宜宾周边环境的提升和交通的便捷，价值低洼的城郊楼盘或许也是不错的选择。

营销将有变革

“走出去、引进来”一直是房地产业的营销模式。一方面，是地方政府通过招商引资将房企“引进来”，另一方面，企业在资本运作中不停地寻求机遇，将视野扩至远处。

刘禹辉认为，不少房企对宜宾房地产未来长期看好。除了城镇化进程发展这一普遍的原因外，影响房产价值的因素有很多，其中最核心的是地理位置。宜宾城区至柏溪公交只需半小时，至长宁、南溪也都是在一小时或半小时左右，这里也接纳了许多从乡镇“转移”而来的购房需求。城区房产价值凸显，并不意味着城郊房产价值无上升潜力，这是一个动态的发展过程，因为随着城市规模的扩大，目前的郊区可能是未来城市发展的中心区域。“如白沙，现在商业、教育等配套设施尚未成熟，但未来几年随着社会公共资源的分流配置，其价值也会逐渐凸显出来。”或许几年后，白沙等组团犹如如今的南岸西区？

或许，这是区域营销模式从中心向外围发力的一个信号，楼市“大营销”或将是未来宜宾房地产市场的“重头戏”。

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