新政发力 宜宾房介遭遇多事之秋？

“我破产了”

2009年下半年，罗萱便从房产公司辞职，自己置办了开办房产中介公司的四大硬件：30平方米的小店、10万元的注册资金、营业证和一台电脑。

“我破产了。”近日，在南岸蜀南大道，记者试图联系采访他时，他告诉记者店面已经关门了。

罗萱表示，2009年末楼市新政接连出台，从“国四条”到今年4月的“新国十条”，再到“9.29新政”二次调控，首付提高、房贷加息、存款准备金率上调、贷款优惠利率下调等一系列措施，每一次政策的收紧对房屋交易都是一次打击。“下半年好几月都没有成交一个业务，还得支付店内办公、运营成本和员工的工资，可以说是举步维艰啊。”

至于这一年来的收获，罗萱表示，做得好的时候还是收入不菲，不过，因自己实力有限，对市场变化和政策调整的预见性和适应性较差。

他告诉记者，在不少人看来，房产中介市场是个准入门槛相对比较低且收入可观的行业。因此，在行业急剧膨胀的情况下，一些专业知识不足的经纪人也相继进入了这个行业，他们采取了一些急功近利的手段，企图让自己的利益最大化。“在城区，很多小中介的生存期限极其短暂，很多中介门店的寿命只有8个月时间，还有一些门店的寿命甚至不到半年。”

低门槛下的市场乱象

有人关门，却有人开业。在叙府路附近，记者发现，“9.29”楼市调控新政下，房产中介出现关门与扩张同台上演的现象。

“房产中介这一行越来越难做了。”宜宾某房产中介老板杨园珍大倒苦水，“购房者对楼市现行政策比较敏感，加上行业竞争加剧，城区门面租赁成本太高，像我们这样小打小闹的很难生存下去。”

杨园珍表示，宜宾房产中介风生水起，大约在2006年末，最初仅有几十家，而且大多数以转租为主，但是2007年过后，宜宾房产中介的队伍迅速壮大。房屋买卖的中介费为成交额的1％，按揭收取2%，此外其他委托服务项目费用另计，但宜宾有一个不成文的潜规则，这些房款以外的费用都要购房者单方面来承担。“现在一套房源，在好几家中介都有登记，原先2万元钱十几家分，现在是2万元一百多来家分，你可以算一下我们的效益和利润被竞争压缩到了什么程度！”

“到目前为止，宜宾到底有多少房产中介机构？估计没人能说得清楚，估计不下两百家。”宜宾某大型中介公司负责人向平（化名）表示，楼市火热，大家一哄而上，城区各主干道上房产中介“遍地开花”，一旦成交量下跌，中小公司就会面临生存危机。“可能今天还在营业，也可能明天就搬走了。多以小作坊式的运作，几个简易记录簿，一台电脑，两面贴好的信息墙，就可以开门营业了。”

据向平透露，在房价不断高涨的语境下，小中介低成本和人脉优势，加上每月“一单足矣”的心态，很多人专注于房地产交易市场的高额回报，这是大多数小中介杂乱丛生的主因之一。“‘抢食者’多了，最初有的区域房源信息有时形成垄断市场，短时间内可以轻易实现成交，但现在很难做到。”

“正规军”仅30多家

宜宾市场上不规范的房产中介公司数量比正规的中介机构数量多？在购房者中，不少人都有这样的疑问。

一部电话，一张桌子，一个小黑板……在不少人印象中，房产中介人就是靠着掌握到的房源信息和一张能说会道的嘴，轻而易举的营业。

记者在采访中发现，在城区一些街道角楼里，没有任何营业执照的房屋中介公司正是如此地在经营着。在老城区或江北、天柏新村等片区，有的甚至“一专多能”，还分别干起了小卖店、面馆等。

楼市大热，引起中介竞相入市，这一现象并非只是昙花一现。很多中介从业人员坦言，相比其他省内城市房地产市场，宜宾的楼市比较稳定，房产中介市场未趋饱和，主要是缺乏品牌效应和龙头企业的引领。

12日，记者从宜宾市房管局房产经营科获悉，正规的房产中介公司必须首先在工商部门办理经营许可证，然后再到房管部门备案，同时还要在税务部门办理登记证。目前，宜宾有资质的中介机构仅有30多家，很多属于证照不齐全的中介公司。

“宜宾歪中介太多了。”采访中，一名工作人员不禁感言。

据了解，按照相关规定，对房地产经纪行业从业人员管理，首先要(准入)考试，对企业有备案等制度。从事房产中介的企业，需10万元注册资金和3个有资质的房产经纪人，个体户不能从事中介业务。

在戎州路西段，记者粗略计算，仅这条街道开办的房屋中介机构近10家，有的没有任何证件，连开店最基本的中介从业人员资格证书也没有；有的则悬挂了一张工商部门颁发的营业执照；还有的有一份税务登记证，或者省人事厅颁发的《房地产经纪人协理从业资格证》。

不过，如今穿梭在宜宾房产中介市场，记者发现这个市场新增了许多“生力军”，有的知名连锁店和本土企业开始以熟知的名字纷纷进入人们的视野。

市场存在监管漏洞

房产黑中介层出不穷，暴露出房产中介市场的缺陷，深受购房者的诟病。记者在采访中获悉，因为房地产中介行业投资小、风险低等因素决定这个行业入门较容易，导致房屋中介公司遍地开花。在行业不断膨胀的同时，一些管理法规的滞后却让相关职能部门陷入了左右为难的境地。

叙府路一家中介公司工作人员黄麒英认为，楼市看似仍然是商品房的霸主时代，但是今明两年一旦“房荒”延续，单从交易角度看，宜宾二手房交易也会毫不逊色。

以市场准入门槛过低，运作成本是很低的，成本无非就是人员工资和门店的租金及一些简单的办公费用，门槛过低，也就良莠不齐了，一旦政策收紧，宜宾大多数中介无法抵御经营中带来的市场风险；再者便是诚信缺失，在本土购房网络论坛中，公众除了对新盘信息的关注，就是对房产中介服务的指责，中介从业人员来源复杂，缺乏应有的敬业精神和职业道德。存在收费不透明、欺瞒客户，赚取中间差价的现象。

究其根源，宜宾某房产公司营销负责人认为，市场混乱的主要原因是缺乏市场监管，不仅是缺“紧箍咒”，也缺念“紧箍咒”的人。为了蝇头小利而丧失诚信，很多小中介对正常的市场秩序造成了冲击，也导致了恶性竞争。如最常见的就是虚假房源信息和房价的虚高陷阱，违法违规赚取中介费以外的收入，从中谋取差价，坑害消费者。

对此，该负责人认为，在宜宾房地产市场中，不仅要关注房地产开发商，舆论监督和市场监管部门也不应“忽视”对房产中介的关切。相关法律、法规的滞后影响了房屋中介市场的健康发展，尤其在处罚条款中没有具体处罚措施，加上“政出多门”，往往造成“谁都可以管理，最终又没有人管”的尴尬境地。

他建议，相关部门应建立统一的网上交易平台，改变市场信息不对称的现状，让发布虚假信息、哄抬价格的“黑中介”无处藏身。同时，抬高行业门槛，加强资金监管。对那些违法违规的房产中介公司，必须严厉处罚，加大中介企业的违规成本，才能真正起到警示和威慑作用。

提升服务谋生机

作为一个开发中的城市，土地的升值潜力较大，住宅交易市场肯定也会水涨船高。那么，作为楼市不可或缺的二手房交易市场，房产中介应该肩负怎样的使命，行业如何发展壮大形成品牌？

但宜宾目前的市场现状却不尽人意，随着中介机构队伍的日渐扩大，越来越多的人来争抢房产中介市场的“蛋糕”，也使房产中介市场参差不齐，“黑中介”依靠收取低廉的信息费以及偷逃各种税费显示出旺盛生命力，这种不公平的竞争环境对正规企业带来了巨大的伤害，有限的市场竞争中，“正规军”不一定能打过“游击队”。

“其实，最终决定中介企业成败的不仅是规模，更重要的是‘服务’。规模再大，服务跟不上，中介公司的发展道路也无法走向长远。”宜宾某房产经纪公司客服主管李银贵认为，中介服务与房企开发销售不同，只是一个中间环节，如果一定的行业标准与服务流程保证服务的规范性，没有安全、便捷等高质量服务，很难在市场中立足；其次是提供个性化、特色化、人性化服务，建立“阳光操作”、“透明交易”、“免费看房”的健康服务模式，中介公司只有不断提升自身服务水平，才能顺应未来房产市场的千变万化，使整个行业步入健康成长的轨道。“客观的讲，2008年以来，宜宾房产中介市场还是有了很大的起色，尤其是出现了几家大型房产经纪公司，店面格局、人员配置、服务水平都有所提升，这对整个行业发展有一定的推动作用。”

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