警报！宜宾主城房源不足 居然还有楼盘卖不脱？

自去年11月习主席首次提出"去库存"以来，近半年出台的各项政策无疑都在围绕一个重点——去库存。

而说到去库存，或许大家的第一反应都是"还有好多好多套存量房，恼火哦！"但事实真是这样吗？

主城去库存成绩

据三江房产网数据中心不完全统计：截止4月初，宜宾市主城区商品房库存已不足九千套，可售面积不到百万方。按照近半年月均去化1140套计算，去化周期已不足8个月！

从上表可以明显看出，在利好政策的刺激下，近半年来主城区去库存效果显著。

那么在成绩的背后，哪些楼盘贡献最大呢？

先从网签量来看，原著君半年上千套的贡献，冠军当之无愧。临港新区邦泰国际社区、临港中央和紫金城三大楼盘不断发力，配合政策推出各种降价促销活动，去化情况也是显而易见。

（因临港新区无面积数据，此表不包含临港新区）

再看网签面积，还是原著君第一，毕竟销量大基数高，再差也差不到哪里去。亚军被网签量排名第九的丽雅龙城斩获，动辄上百平米的大户型，即使去化量较少，去化面积也不容小觑。龙源府邸则借力宜宾东辰国际学校，力压华悦府和春天里进入前三名。

虽然去库存成绩喜人，存量房卖一套少一套，去年土地市场成交也低迷……但，你以为主城区商品房就真的不愁卖了吗？NO！

形势依然严峻

首先，台面上的库存数据仅仅是已取得预售许可证但还未售出的而已。实际上宜宾主城的库存量远远不止这些。按照目前各楼盘的规划及进度，预计今年主城区至少还有好几千套房源推出，库存量几十万方，形势依旧严峻。

其次，随着营改增细则的落地，土地款纳入抵扣，配合前期出台的"商转住"政策，房企拿地热情将有所提升，供给断裂的局面实难出现。

而最重要的，还是购房者的心态。现在购房者越来越理性，中央几次三番强调去库存的重要性，利好政策更是接踵而至，除了真正的刚需，还有谁会担心再不下手就买不到房？

所以说，房企的生存状态虽然会随着利好政策的不断出台而有所改善，但离以前的“翘起脚脚卖房”还为时尚早。

对策

有一句话叫"术业有专攻"，用在楼市也比较适合。

刚需一族（纯自力更生的才算哈，有父母支持的伪刚需靠边）想法很简单，他们只想要一个简单的家而已，区域、户型、配套、物业、绿化、社区服务、环保节能、舒适度……都是浮云，唯一的衡量标准只有一个：便宜！所以刚需楼盘还是尽量在可控范围内降低价格、给出优惠。

而改善型购房者的想法则不太一样，在这部分购房者看来，价格不是最重要的参考因素，符合自己心理需求的产品才是王道。因此对地段、配套、产品规划与定位、物业管理等要求更高。基于此，那些走高端路线的楼盘就别想着去分刚需这块蛋糕了，想想如何打造自己产品的亮点和卖点，提升品质和服务。

至于投资客，回报率才是重中之重，交通、配套、绿化、价格等均在考虑范围内，毕竟这些都和能不能升值息息相关。

那么，到底哪种楼盘才会面临去库存压力呢？只有一种楼盘：没有特点、品质较低、定位不准、还不愿意屈尊降价。

但只要有转变的决心，及时调整营销策略，找准楼盘定位和意向购房者，以精细化管理换取时间和空间。有效释放潜在的需求，赢得购房者的认可，去库存不攻自破。

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