车库属于业主or开发商？宜宾人可得弄明白！

"车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售或租赁。"

"车库虽然是属于配套设施，但却是开发商投资建成，凭什么要无偿交给业主使用？因此出售或出租车库并没有错。"

也许大家已经习惯了向开发商购买或者租赁车位，然而，全国首例小区车库之争，却让我们不禁疑惑，车位到底是属于业主还是开发商呢？

全国首例小区车库之争

南京水佐岗的星汉城市花园小区共有59个地下车位，开发商以至少８万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司租了出去。为此，业主委员会曾代表业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对，业主委员将开发商告上法庭。

最后，法院一审判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

审判长解释判决理由如下：首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

关键点在哪？

通过胜诉案例来看，关键点不外乎以下三点：一是小区修建时规建部门规定的车位配备比例；二是土地使用面积是否全部分摊到全部业主；三是车库建设是否纳入商品房成本。

如果开发商能证明车库是超配备建设，也不是用分摊给业主的土地建设，成本也未计入商品房价格，自然没人敢说三道四。但反之，用大伙的钱办自己的事，恐怕没人会愿意当这个冤大头吧！

法律怎么说？

公说公有理婆说婆有理，看看法律怎么说！

《物权法》第74条规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

最高人民法院司法解释规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

宜宾人可得擦亮眼睛

对于宜宾购房者而言，如果不想被开发商蒙在鼓里。最好是向开发商要求出示地下车位或车库的独立销售许可证，如果拿不出来，说明开发商不具有这样的销售许可。这种车库说白了独立销售已经不合法，即使低价购买也不会受到法律的保护。

还得注意：开发商先在房管部门领取车库销售许可证，而在物价部门核价时，又将车库计入分摊。这样就给违法出售披上了合法的外衣，当然购房者也可以要求开发商出示核价批文，其间清楚写明小区车库性质和售价。

说了这么多，现在明白了吧！车库面积是否是从公摊面积中分摊出来和计价，才是车库归属的关键！宜宾伙伴们，你们明白了吗？

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