宜宾房产 剑指何方？

1、神话崛起———宜宾房地产 制造了多少神话？

曾经和几位地产圈的朋友喝茶聊天，一位朋友兴高采烈“我们那项目开盘当天就卖了80%”，得意之情溢于言表；另一朋友接过话茬 “我们项目开盘当天就消化了95%”，第三个朋友了听了他们的对话，捧腹大笑，“不是开盘当天即清盘，就不要拿出来吹。我做过的项目都是开盘即清盘。”其余二人的仰慕的眼神用星爷的话说那是“如黄河泛滥一发不可收拾。”原来在地产界，不是开盘即清盘，出来吹，是会被耻笑的。

“开盘即清盘”，在2007年、2009年的中国绝对不是一个陌生的词语，而是频繁的出现于坊间、乃至报端。

高速推进的城市化进程、持续的刚需、地产商的爆炒.....无数只无形的有形的手推着我们的楼市向前去。

宜宾商品房开发起于90年代末，2000年鲁能进驻宜宾是宜宾房地产开发大踏步前进的重要标志，丽雅置地与置信的携手则把宜宾房地产开发推向了品牌发展的道路，2007年、2009年，“开盘即清盘”神话几番上演，同时诞生的神话还有“永不担心卖不出去的宜宾房子和永不下跌的宜宾房价！”“涨价促销”...

2、被诗化的房子 ——房子不再是钢筋水泥的堆砌

有人说，房子只是钢筋水泥的堆砌物，是没有生命的，然而一旦赋予其文化内涵，便会产生生命的脉动。

一般认为人类是“从事构造化活动的动物”。在人类成长的过程中，要使自己的文化世界更为丰富，就要不断地将外界自然内化为具有人文价值的成分，也就是将外界自然编进自己的文化世界。在这种活动中，语言起了重要的作用。一个新出现的事物或者人类要认识的新事物，要进入人类的思维世界，首先要进入人类的语言系统。通常来说，这种进入是通过语言中的“命名”行为来完成的。房地产商要想在众多的同行当中脱颖而出，也必须在购房者首先接触到的信息上下功夫。这个首先接触到的信息就是楼盘的名字。如果你第一次听到“莱茵河畔”、“骏逸江南”、“地中海蓝湾”这些短语，你能想到这实际上是一些楼盘的名字吗？

现在的社会，大部分人的物质生活已经不再满足于温饱，而逐步走向一种精神的需求，一种对理想境界的向往。在物质生活之重要内容的“住”上，尤其倾注心力。“上游生活”（莱茵河畔）， “品质生活”（ 骏逸江南），“创享生活”(青年城)，“度假生活”（地中海蓝湾）也应运而生。

3、传奇时代——本土联合对抗外来地产大鳄的传奇

宜宾本土的开发公司老板很多都出身较为贫寒，大多做过包工头，但是他们大多都非常具有魄力、具有很强的事业心、非常独到的眼光，创造了不少奇迹，因而颇具传奇色彩。而最大的传奇莫过成立于2006年11月29日的宜宾鼎业投资集团有限公司。鼎业集团是由怡安、裕川、兴业、新寓苑、寅吾五家本土知名开发商在业内率先组建的一个新的战略联盟企业。为什么说它的出现是一部传奇呢？鲁能进驻宜宾以后，本土开发企业无论是人才、资金和开发经验等都明显落后，为了对抗这个外来的庞然大物，曾经的竞争对手牵手组建了一个新的战略联盟企业，进行优势资源整合。这些在本土本来的竞争者，在外来地产大鳄“入侵“之后，能不计前嫌，走在一起，在中国式文化背景下，显得尤为可贵，虽然今天的鼎业依然没有逃脱分崩离析的宿命，但是如今的寅吾、裕川、兴业却在这样一种独特的背景下等更加成熟而茁壮成长。在这里，笔者无意着笔为本土开发商歌功颂德，但是不可否认的是，本土开发商无论在城市公共基础设施建设、房地产开发、税收贡献上都作出了贡献。虽然本土企业身上或多或少还存在家族式管理、裙带关系多等等这样那样的问题。但是，有些传奇必定属于他们。

4、宜宾房地产 一部悲喜剧

曾记否，可谓宜宾房地产先行者的某房产公司老板——王某，几乎入狱；曾记否，因房屋质量问题，背着“我是房奴”纸板、泪流满面的购房者；曾记否，办完交房手续相拥而泣的情侣。这一切，依然历历在目。刘先生，柏溪人士。自06年开始，家人就吵过要买房，刘先生坚持认为“房价肯定会跌的”，坚持不买，结果07年大涨，08年在次贷危机和大地震的双重打击下，刘先生以为终于等到了想要的结果，没想到，宜宾房价硬是挺了过去，09年继续大涨，今年刘先生再也拗不过家人，在滨江路买了一套房子，按说买了新房，应该高兴，但是刘先生硬是高兴不起来，因为他比当初家人劝他买房时，足足多出了一倍的钱买下现在的房子。

5、三国之争 ——宜宾房地产开始了短兵相接

不知道什么原因，宜宾的房地产商很少在同一区域、几乎相同的销售周期上面对面的竞争。而如今的白沙组团彻底改变了这一历史。寅吾•地中海蓝湾、树高•长江国际青年城、成中•太阳岛三盘相连，开发周期也极为相似。虽然目前三盘的销售情况还算乐观，占了近两月城区销售的大半壁江山。但是随着此轮调控的不断推进，加之固定区域存在的饱和性问题，以及其他区域的竞争，目前三盘整体销售都尚未过半或刚刚过半，后半段在市场环境整体下行的情况下，不应太乐观。

二、不再疯狂----如今的宜宾房地产

1、博弈新政，有观望、也有亮点表现

与一线城市标杆性企业各式各样降价促销不同，宜宾房产企业大多选择了观望和推迟放盘的方式。但其中也不乏亮点，成中在前不久拿下铁北新区300余亩土地，体现了对宜宾楼市的信心。

2、开盘即清盘的神话破灭

就8月7日、8月9日南岸西区和天柏组团两个项目的开盘情况开看，开盘成交率分别为推出房源的三分之二和三分之一。曾经开盘即清盘的神话在新政调控下破灭。

3、放量缩小 成交下滑

宜宾的楼市成交量持续低迷，每月基本上维持在600-700套。造成成交低迷原因主要表现在放量少（近几月放量主要集中在下江北）、新政下观望情绪较为严重、连续大涨带来的恐慌性购买得到很大缓解等。

4、需求大于供给的现状有望得到改观？买方市场的来临？

此番调控，虽然不能带来宜宾房价的“拐点”，但是对宜宾楼市、宜宾房价的影响依然是深远的。首先是急速上涨的房价“急刹车”；再者，虽然大部分开发商和购房者对宜宾楼市房价的继续上扬依然保持乐观，但是依然会有部分观望者。销售进度的放缓；客户积累放缓，放盘的推迟；观望的蔓延、恐慌性购买的减少。三江口、翠屏新区、中坝、柏溪等区域超大项目的推出，或许未来几年，宜宾有可能出现楼盘扎推的情况，需求大于供给的现状有望得到改观。

5、谁说三线城市就没有泡沫

宜宾目前比较成熟的新开发区域当属南岸东区，以梦想和居一套70平方米的房子来看：估计目前价格4100每平米，总价28.7万，年租金5800元，租价比为2.0%，连开发严重滞后的上江北地区的租价比也达到2.2%，而作为房价泡沫典型的北京2009年的租价比为3.7%，可见宜宾房价还是存在一定泡沫的。

6、达摩克利斯之剑

2001年至2006年韩国房价继续走高。韩国政府想方设法控制楼市的疯涨。当时，有些人由于不能支付过高的房租，甚至选择自尽。日本的“十年之痛”肇始于1985年，这一年是代表日元大幅度升值的“广场协议”的签署年。从这时开始，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。难怪人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。

20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”! 然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷•克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

房产泡沫破灭可以说是悬在整个经济、整个社会头上的一把“达摩克利斯之剑”。虽然宜宾房价再高，都不可能对整个国家的经济运行带来多大的影响。但“倾巢之下，安有完卵”？况且“大家都觉得房价不会跌只会涨” 这一泡沫的特征在宜宾表现得如此明显，还是应该值得关注的。

三、何去何从----未来的宜宾房地产

1、宜宾房价高吗？

2010年1季度，川南5市房价走势均出现先抑后扬的态势，从各市商品房成交均价来看，宜宾和乐山第一季度商品房均价3400元/平方米，自贡商品房均价2700元/平方米，内江商品房均价2350元/平方米，与周边城市比，我市城区商品房均价3400元/平方米处于较高水平。

2、宜宾房价真的不会降吗？

房价的决定因素还是在供需上。以宜宾目前的供需情况来看，今年之内房价下降的可能几乎没有。况且为应对新政，部分楼盘推迟了开盘的时间，以便积累更多的诚意客户，在定价上降低了风险，争取了更多主动权，下半年部分片区的部分楼盘在价格上肯定还会有一定的上涨。再者，楼盘降价是个技术含量很高的活，强大如万科者，也有降价后售楼部被砸的鲜活事迹。在目前环境下，宜宾开发商不会降，也不敢降。

3、宜宾房价还有上升空间

随着宜宾城市地位的不断提升、城市化进程的不断推进，宜宾楼市的供需结构在短期内不会有大的转变，宜宾房价依然还有一定的上升空间。

4、房价终将跟着政策走

有行业人士认为宜宾房价“新政不出 ， 已跃5千”。如果亲身感受过去年宜宾房价的飙升，你会认为这种观点并非危言耸听。

环球金融服务集团ING最近的调查显示，中国投资者对楼市前景乐观的态度大幅下滑，有40%的受访者预计2010年第3季度房价会下跌，上一季度持此观点的受访者仅占15%，上升了一倍多。一贯强硬的房地产商任志强也建议开发商尽早降价，否则政府可能出台更加严厉的打压政策。

在调控初始的时候，有人质疑“房价是听总经理的，还是是听总理的”？我相信，就目前楼市的行情，这已经不是一个问题了。

或许房地产按政策导向，走向健康平稳发展对各方都有好处。政府还是一如既往的卖地，或许还能卖得更高；银行还是各方放贷，当然风险小多了；对于宜宾的房产企业而言，目前众多本多房产企业都已经经历了“创业”阶段，在创业初的求“险”已逐步转变为发展企业的求“稳”；对于购房者来说，他们可以结束房价连续飙升的恐慌心理，更合理的购房，更舒心的购房……

5、房价不停上涨，品质呢？

虽然宜宾房价在一路飙升，但是宜宾新盘的品质，无论是在建筑工艺、结构、材料、外观、布局、景观配套、交房标准等方面都有了不小的进步。房价再涨，但是宜宾房地产的品质近几年也在经历跨越式的发展。

结语：巴菲特说：每一个市场都有其周期性，市场总是有起有伏。不管中国的经济发展如何迅速，中国股市也一定会碰到低谷和高潮。房地产市场也一样，尤其是人们因为所有权的增加，更容易变得盲目自信，导致资产价格虚高。绝大多数情况下，我只知道会发生什么事情，但是不可能知道什么时候发生。我可以肯定地告诉你，中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多么迅速。中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。财富的增长应该是逐步积累的。

“房子越来越好，房价慢慢的涨”，这或许也更符合大多数市民的心声。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。