宜宾楼市寡头记——有感于临港区首块土地竞拍成功

因为土地，所以有了寡头

2010年8月18日的临港区地块成功竞拍，这是今年以来宜宾市中心城区（不含柏溪）推出的第三块可开发住宅的土地。

我们可以发现，主城区域的土地供应量已经越来越少了，今年开始截止到目前宜宾主城区的商住土地供应量仅仅只有15万平米。近几年中心城区的土地供应正在持续下降。

取而代之的是周边区域的土地供应量的大幅提高，以南溪和柏溪两个县城镇为例，截止到目前为止，南溪镇供应商住用地48.96万平米，柏溪镇供应37.56万平米，宜宾城市发展重要两翼的土地供应量高达近90万平米，如果算上2010年以前已推未开发地块，近两年住宅供应总规模将超过400万平米。

也就是说，随着宜宾大城市骨架的日益展开，周边区县的土地供应量将会放量，而中心城区的土地供应量仍然将会越来越少，这是必然！

截止于8月18日的2010年，宜宾市的商住土地市场，仅仅只有三块地，两家企业。

对于宜宾主城区而言，因为土地，所以有了寡头。

谁是“寡头”？

从宜宾的商品房市场开始起步之时，寡头竞争就已经存在了，鲁能因土地整理一下子圈了上千亩土地，丽雅因工业搬迁也圈了400余亩土地，诸如此类开发企业，算是早期的“寡头”吧。

而早期那些如日中天的开发企业，似乎仍然骄傲于自己本已不多的领土而不能自拔，综观宜宾多少开发企业皆因土地而香消玉陨，犹如过眼云眼。显然有一条永恒不变的规则：要想在房地产市场生存下去，还得看谁有土地、谁有市场占有率！可以肯定，在宜宾楼市的寡头竞争中，这一类企业必将被淘汰出局。

有被淘汰的，当然也有展露拳脚的。从一系列数据来看，虽然寅吾、树高、成中、正和和鲁能和丽雅主导了当前宜宾楼市的发展格局，但从未来一段时期的土地储备来看，部分企业将会逐渐谈出人们的视野。而寅吾、树高、成中、正和这四大民营企业将成为市场的主导者。根据测算，这四个开发企业至少将会主导宜宾中心城区60%以上的市场份额。

这意味着，他们的定价，决定着宜宾房价未来的走向。

寡头竞争下，开发企业利润主要来源于垄断

而在这一轮寡头竞争中，开发企业的利润肯定不是以正常利润为主，在他们报表上的，是可观的垄断利润！

资源应该是由市场来进行配置的，在一个比较充分竞争的市场下，资源将会得到合理而且有效的配置，那么这誓必会降低每一个开发企业的市场占有率，也就是说，每个开发企业对市场的影响是比较弱的。因此，在这样的市场中，开发企业所获取的利润应该是合理的。

但是因为土地有限的问题而导致的宜宾楼市寡头竞争，使得资源将不再是由真正的市场来配置，而是由“寡头”来配置。

于是，本该由十家甚至更多的开发企业来分享的平均利润，却被寡头自己给“配置”了。为保证“寡头”的地位，则不得不支付更高的土地款，而这高出合理地价的土地成本，就是垄断成本。那么，当前宜宾开发企业所获取的利润则是保证寡头垄断下的利润。

需要严重关切的，是寡头们的“集体涨价”行为（既然是寡头，即使是政策调控下也不可能发生降价现象）是否还会重演，可能这种行为并不会像以前表现得那么露骨。

这便是宜宾房价为何高扬的原因所在！

寡头式“围城”：我不出去，你们别想进来

2010年8月18日，临港区成立后首块商住用地开拍，寅吾集团以3160元/平米的价格竞得。而这，几乎与正和竞得中坝新地王的方式如出一辙。在愈演愈烈的寡头竞争下，正在上演一出寡头式“围城”：我不出去，你们别想进来。寅吾是，正和是，福建上一也是。

很明显，寡头拿地几乎是没有风险的，因为他们已经占有了市场，他们拥有资源配置的权力。寡头自己把地拿了，是给自己上了双保险，而别人拿了，或许得到的将是寡头市场下无情的打压：要看看谁掌握了市场话语权！

而拿地对于寡头而言，似乎演变成一种“规模效益”：拿地规模越大，风险程度就会越低！

因此，对于外围的开发企业而言，要么头破血流的闯进来，要么去竞争“泛城市”区域或者走出宜宾，比如南溪、其他二级城市。

赘语：

关于政策、关于政府，在此并不多语。寡头市场中，政府是无效的，政策是失灵的！

关于寡头，似乎仍将长期主导宜宾楼市。即使是土地供应格局出现较大改变，比如土地市场持续放量，但这也会被寡头一一吸收。

关于此次临港区地块的成功竞拍，也将会对宜宾房地产市场带来深远的影响，这正式宣告宜宾楼市的第二轮发展格局已经结束其孵化期，开始正式进入第二轮发展格局期。与此同时，因土地及房价等因素造成的“驱赶效应”将会长期影响宜宾楼市，同时这轮还远未结束的“驱赶效应”也将会进一步强化第二轮房地产发展格局的成长。

而对于第二轮房地产发展格局中的寡头们，也将会在更大的泛城市区展开竞争。

（作者：柏晶）

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