宜宾最大烂尾别墅“半山尊城”遭遇用地争议

如今随着项目停工，农民既没按约得到租金，也不能还地复耕。

曾经的憧憬

“当时干部们告诉我，以后在这里摆个茶水摊摊都能赚钱。”翠屏区象鼻街道大麦坝村村民王群一边拾掇着饭桌上的菜碗，一边指着自家年久失修的房顶无奈地的叹气。

王群所在的大麦坝村第六村民小组，紧挨着2006年宜宾旅发会重点项目——中国酒都温泉?森林别墅。从2003年宜宾市人民政府发布征用土地方案公告后，这个城市近郊村落的命运就此与酒都温泉项目的发展休戚与共。

按照《宜宾市规划区征地补偿安置实施细则》（宜府办发【2001】31号文），在完成相应的土地补偿安置补助以及被征用土地涉及农转非人员的安置后，虽然自家的承包地还未被征用，王群一家还是和大多数村民一样，在六组的统一安排下，每户分到了六七万不等的补偿金。

“当时还是很期待。”拿到补偿金的王群一开始很欣喜，尽管征地当时村民还不知道地被征用后会拿来开发何种项目。不久，宜宾新寓苑房产公司中国酒都温泉-森林别墅项目气派的招牌开始展示出来，“以后洗温泉的人多了这里做生意就更安逸”的说法从镇、村两级干部口中频频传出。

见证过2005年9月29日中国酒都温泉-森林别墅项目开工盛况的王群起先也对干部们的话深信不疑。“上千人的建设队伍进场，挖挖机都是好几十台，还有市上的领导都来参加开工仪式”，这样的场面，对未曾见过大场面的王群来说，“可以说相当的震撼”。

租期25年的“临时用地”

“如果把整个酒都温泉项目比做是一个盘子的话，政府第一批次征用的492.09亩地就像是盘子的内圈一样。”六组组长刘学认为，酒都温泉项目一开始就打了个政策的擦边球，“为什么只批了492亩？这应该和征地权限有直接关系，因为当时的政策是一旦征地超过500亩，就需要国务院来批准，可以说这个项目一开始建设时就太特殊了。”

随着工程的快速推进，2003年那块“内圈”征地开始很难满足建设所需，有村民回忆“有时挖挖机必须经过尚未征用的土地才能开到施工现场去，这样一来，一些小矛盾就不可避免的发生了。”

最早提出“租用”村民承包责任地的说法，是在2005年10月。

在一份村民王成与新寓苑房产公司签署的格式化“租地协议”中，甲方新寓苑房产公司租用乙方王成的承包地作为临时用地，双方约定：一、租赁时间为2005年10月20日到2030年10月20日；二、甲方以每年850元∕亩的价格租用乙方土地；三、付款方式为一年一付，交地时付当年租金，以后按先交租金后使用的原则付下年租金。

此外，原地面上的（建）构着物与附着物由双方清点认可后，一次性由甲方补偿给乙方。双方还约定，合同到期后，甲方不再租用，由甲方按《土地管理法》规定标准付给乙方复耕费。

从租地到“入股”

大麦坝村五组组长宋庆平说，一开始，这种房产公司与村民间的“租地”协议还处于比较秘密的阶段，“新寓苑房产公司是直接与农户谈的，我这个村民组长也是后来才得知的消息。”

同为村民组长的四组组长唐昌银还记得，开发商和农户签好协议后曾找过四组原组长，结果“原任组长不同意”，认为土地是生产队承包给私人的，开发商租用土地肯定应该找组上而不是直接与农户签订才对。

“对方的挖挖机和我们打了一段时间的‘游击战’。”唐昌银笑着回忆说，虽然当时村民小组反对租地，但开发商和建设方都很“聪明”，他们一般不和前去理论的村民发生任何纠纷，而是等到村民散去后，趁着夜色悄悄的作业，几天下来，该挖都早就挖了，村民们也只得作罢。

随着时间的推移，几个月后，四个村民小组的230多亩土地被开发商“各个击破”，租赁土地的方式主要分为两种，一种是开发商直接与农户个人签订租地协议，另外一种是开发商与村民小组达成租地协议。

为了安抚村民小组，开发商统一与各个村民小组达成一致，“每租一亩土地单独给予村民小组一年200元的管理费”。

以大麦坝村六组为例，2006年以前，该村民小组分三次与寓苑房产公司签订了《租地协议》，共租用50亩土地给开发商，2007年年底，该村民小组又与寓苑房产签订了《入股协议》，六组以69.13亩土地使用权入股，分取红利。

王群家的4亩承包地，也陆陆续续用多种方式“出租”了。

刘学说，与其他村民小组动辄签订25年租地协议不同，六组与开发商的后几份租地协议与《入股协议》均是2年的时限，算到现在早已经到期。

无法返还的租用地

从2006年下半年开始，一直守候在工地周围的村民就预感到半山尊城会有麻烦，“搞建设的工人很多都没按时拿到工资，项目部办公室经常有人堵起。”

如今，走在早已更名为半山尊城的项目观景大道上，刘学仍能精准的说出哪一块儿是属于哪个生产队村民的承包地，“从别墅区护城河围墙以外的土地以及这片景观大道，都是开发商租用我们几个村民小组的土地”，刘学指着山坡上紧挨着温泉酒店的土地说，“那块已经建成‘蘑菇房’和小浴池的土地就是我们六组的土地。”

“就连半山尊城大门口的土地也是租用我们村民的。”宋庆平说，这些被租用的土地，如今有的已经修起了别墅和一些配套设施。

不过，村民的说法未得到新寓苑房产公司人士的认可，一名工作人员说：“公司所建别墅都是在现有土地红线范围内的。”

新寓苑房产公司一名工作人员证实了村民所说的一期土地地界问题，但他表示，2006年酒都温泉作为宜宾旅发会的重点工程，门口的76米大道属市政道路原本就不在一期红线范围内，所租土地是用于76米大道建设的。

“他们拒绝返还我们小组的土地。”刘学谈到，由于协议到期，六组要求新寓苑房产返还所占土地的要求被拒绝了，原本商定的租金问题，开发商从2009年下半年就未再支付给村民了。

有关开发商未付清租金的说法得到了几个村民小组组长的一致认可。“据说是因为这个项目的大股东发生了变化。”一些村民猜测说。

对这一点，新寓苑房产公司的知情人员说：“大麦坝村部分组2009年下半年的租金确有拖欠，六组2009年租金是支付了的。因公司资金困难，已多次向各组长说明公司现在的困难和处境，公司正在筹借资金解决拖欠租金问题。”

和村民小组迫切想收回土地相比，被租用土地的村民大多持一种无所谓的态度。在酒都温泉门口，一名租地农民说，只要新寓苑公司按期给租金的话，自己并不吃亏：“一亩地要花多少精力才能挣上850元，再说，我们这块土地迟早要被征用去的。”

土地“拟征用”4年未动

对于“迟早要被征用去”的观点，在大麦坝村村民代表官国橡看来更像是开发商搞的一个概念。“早在租用我们村上土地时，开发商就表示租用土地只是一时权宜之计，他们说这片土地马上就会征用的。在这种宣传下，当时村民们也认为反正也没多久时间地就会被征用，租金多少、租期多长也就无所谓了。”

此外，刘学认为，开发商能够顺利完成几百亩土地“以租代征”的行为，与当时这个项目作为宜宾旅发会重点工程不无关系。“原任组长说，工程开工那段时间，镇政府的人员一天给他三个电话，都是要求配合做好村民工作，服务好旅发大会这个重点工程。”

官国橡清楚的记得，2006年下半年，当时半山尊城的项目负责人还邀请村民代表们去看一个批文，“说是新的征地批文已经下来了。”

在这份2006年5月27日下达的《四川省人民政府关于宜宾市2005年第三批城市建设用地的批复》一文中，确实有“同意将宜宾市翠屏区象鼻镇大地村6社，大麦坝村5、6社共62.4635公顷（合计936.95亩）农用地转为建设用地”的内容。

“不过这个批复一直到四年后的今天仍然未有动静。”官国橡说，作为老百姓，他不晓得发生了什么事情导致征地迟迟未能进行，“如今，我们只有三个想法，要么上涨我们的租地补偿金，要么村民收回土地并要求开发商复耕，当然，最短时间里按省上这个文件征用我们的土地也是不错的选择。”

对于村民提出的要求，新寓苑公司一名工作人员表示，第二期征地确有其事，但有关第二期征地为何迟迟未能批准下来的原因，该人员也“不是很清楚”。

“第二期征地要按招拍挂程序走，况且这个程序也不是一天两天能够办得下来的。”这名工作人员道出了新寓苑公司的难处，“公司也想把这块地做好。”

对此，刘学则有着不同的看法，他认为既然新寓苑公司搞半山尊城都不成功，再占起土地也不对。据刘学讲，曾经有多名企业家看中半山尊城的第二期用地，多次与新寓苑公司和村组联系，但“新寓苑公司不肯放手”。

正是由于省上这个批复，大麦坝村5、6组的土地自然就被“冻结”了，几年来，村民王群一直想改善一下居住条件的打算也就搁浅，数次去找政府土地管理部门要求批宅基地的申请都被有关部门以该地处于“拟征用”地块为由驳回了。

面对久拖不决土地问题的村民，更加关注国家的土地政策，一名村民代表甚至清楚的记得每份文件的文号。他说，在国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）与国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》（国土资发[2004]237号）中都明确规定：农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

“我想知道的是，如果征地行为一直不实施，那我们这些村民是不是永远都只能窝在危房中？”六组村民王泰银说。

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律师：“以租代征”是违法行为

四川恒和信律师事务所郭刚律师认为，该起事件中争议的关键在于村民与新寓苑公司之间签订的协议的法律效力问题，即签订的协议是否合法及有没有法律效力。

郭刚律师认为，在协议书上双方约定，新寓苑公司将村民的耕地系用于“临时用地”，但新寓苑公司在租借的土地上修起了建筑物，很明显是改变了租赁土地的农业用途，这明显是属于以合法的租赁土地经营权的合法形式来达到非法使用建筑用地的目的，显已严重违反《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国农村土地承包法》等法规。因此，村民与新寓苑公司之间签订的协议属于《合同法》第五十二条第三款、第六款规定，系以合法形式掩盖非法目的及违反法律、行政法规的强制性规定的无效协议。

郭刚律师说，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。新寓苑公司在此事中，不仅违反协议约定改变租赁土地的农业用途来进行房产开发，而且还造成了村民土地的永久性损害。对此，村民可以提起行政控告并依法向人民法院提起民事诉讼请求其赔偿。

普遍性“违法行为”？

“‘以租代征’虽然是新出现的土地违法行为，但它已带有普遍性。” 国土资源部执法监察局局长张新宝曾公开表示。

宜宾市农业部门一名人士说，《土地管理法》第六十三条明确规定农村集体土地只能转让、出租给农业建设，非农业建设不能租用土地。“从这一条不难看出，农民或者村组集体将土地出租的做法并不违法，但是，一旦租用者改变土地的农业用途就不被允许了。”

“‘以租代征’最典型的特征就是‘三个规避’，即规避依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费。”张新宝说，“这样一来，就会产生三个严重后果，即土地违法者更加随意地占用耕地、更加随意地侵害农民权益、更加随意地损害国家利益。”

2010年6月13日上午，记者到宜宾市国土资源局欲了解半山尊城地块的详细情况，相关科室未能接受采访。

多方协调后，宜宾市国土部门一名未透露姓名的人士介绍，《土地管理法》规定，政府或企业占用或使用农村集体土地进行非农建设，必须首先由政府办理农用地转用和征地审批手续。农用地转用和征地批准程序完成后，再由市县人民政府向用地单位供应建设项目用地，否则即属非法批地行为。

该人士称，通过与村集体或直接与村民私下签订协议租用土地并改变土地用途的“以租代征”行为涉嫌违法。

2010年5月18日，大麦坝村第六村民小组一纸民事诉状将新寓苑公司告上了法庭，原告请求法院判令新寓苑公司返还占用原告土地119.363亩，并复耕。

“结果法院驳回了我们的诉讼请求，说土地的事情都该政府部门管，法院不是什么都管。”刘学拿着那份薄薄的诉讼状，有些无奈。

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