宜宾楼市去库存？央行首付2成只是开始！

如果说2015各类楼市政策集体刷脸抢头条是一种态度，那央妈不定期在节前降准降息就是赤果果的任性。这不，赶在猴年春节前夕，央妈就联合隔壁“王老五”银监会，再次祭出“杀手锏”——

2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

既然央妈释放了去库存大招，那宜宾的库存量又有多高呢？

一般说来，库存量包括商品房待售面积和存量房。鉴于宜宾商品待售面积数据暂未公布，所以我们仍以存量房和消化周期来计算。根据宜宾市区县房管局公布数据及三江房产网不完全统计，宜宾市各区县（筠连、屏山、兴文无法统计数据，未在统计范围之列）的存量房数据如下：

（备注：月均去化量按各区县2015年一年的商品房成交量计算）

虽然2015年宜宾市商品房销售面积达343.7万方，同比增长44.9%。但从上表可以看出，除翠屏区外，其余区县的去化周期均在1年以上，而商品房新增供应量还在持续增长，不少前期拿地项目也未开发，宜宾商品房库存高企可想而知。

那么，央妈此举对于不限购的宜宾楼市而言，能否达到去库存目的呢？

我们还是先从算账开始。以主城一套均价6000元/㎡、建面100平米的住房为例，假设贷款期限为20年，按照基准利率4.9%、等额本息方式的贷款，则首付两成12万，贷款48万，月供为3141.33元，比首付三成多出近400元，总利息支出也多了3.42万元。换句话说，首付比例下降，贷款总额和贷款利息增加，还贷压力也随之加大。

而对于“冷热不均”的宜宾楼市，新政所投射出的影响也要“因地而异”。随着主城存量房的减少，且受去年土地成交冷清的影响，目前主城区可选择楼盘越来越少。加之城区各方面配套优于区县，人口吸附力更强，如此情形下，首付降低或将进一步助推主城销售。

相比之下，区县去库存任务更重，形式也严峻的多。从统计数据来看，南溪区、高县、珙县的去化周期甚至高达2年以上。随着居民购房心态的转变，加之本地购房需求逐渐饱和，区县对外来人口吸附力不强，在供过于求的格局下，即便首付比例下调，购房门槛下降，新政能否改变当地购房者预期、刺激购房需求，还要打个大大的问号。

但不管是主城还是区县，宜宾楼市要去库存，供需侧的调整更为重要。一方面控制推地和开发节奏，减少新增商品房入市量；另一方面，加快城市建设，提升城市配套，增加就业机会，增强人口吸附力，同时调整房企营销策略，配套利好政策，多角度刺激购房需求。

去库存，政策先导是值得肯定的，央妈只是打响了第一炮。也许不久减免契税、利率打折、购房补贴甚至0首付等刺激性政策就会接踵而至。

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