宜宾工业强市战略下的城市化隐性问题

在宜宾工业强市战略的大背景下，造成了宜宾城市化的一些隐性问题开始变得突出，此篇以工业化与土地为切入点，从宜宾土地供应与城市化问题侧面解读高房价。（以下城市用地主要指城市商住用地）

现状：工业强市战略，工业区密集分布于宜宾城市边缘

2007年，宜宾市下发关于实施工业强市战略的决定，由此拉开了新一轮工业大发展的序幕，宜宾各类工业园区加快上马，在宜宾半小时经济圈的边缘区域布局了十几个工业园区。

根据社大地产机构的调研，宜宾市重点规划建设的共有13个工业区，但如果将其进行细分，工业区的数量将达26个以上，总规划占地面积达182.82平方公里。其中位于宜宾半小时经济圈以内的工业区就有20个，规划占地面积就达到了139.42平方公里。这与宜宾2020年规划的102万平米的宜宾城区面积来看，多出了了将近40平方公里的工业用地面积。

工业用地是造成远期城市其他用地紧张的主要原因

社大地产机构认为，工业用地才是造成宜宾城市其他建设用地（以下简称城市用地）紧张的主要原因。

社大地产机构调研发现，工业类的土地整理速度大大快于宜宾城市用地的土地整理速度，从目前宜宾各大工业园区的情况来看，各个工业园区土地整理项目快速推进，全市13个工业园区已开发面积36.5平方公里，建成投产面积约20平方公里，目前各类工业园区正在整理的土地面积预计已经超过50平方公里。

而与此相对应的是，宜宾各大城市组团在基本消化大部分土地后才开始进行新一轮的土地整理。西区二期、三江口、天池、江北等区域的土地整理正在展开，但进度仍然缓慢。根据我们的调研发现，六个城市组团现可直接开发的土地量（熟地，主要指商住用地）不超过0.7平方公里；同时，在未来3至5年时间以内，正在进行土地整理或拆迁的土地面积仅仅只有6.6平方公里左右。与工业区面积相比，工业区目前已经完成土地整理的面积是城市可以直接开发土地面积的24倍左右。工业区当前正在整理的土地面积是城市3—5年内土地整理面积的8倍左右，差距过大。

由于宜宾工业强市的发展战略，造成了城市建设用地与工业发展用地极不协调的供地局面，一方面是工业用地的大量储备，另一方面是城市建设用地的极度短缺。对于半小时经济圈而言，造成城市土地供应紧张不是“18亿亩”耕地红线，而是密布于城市周边的高达20万亩的工业区用地。对于每年只有几百亩商品住宅土地供应的现状来说，工业化一直是困扰宜宾城市化用地紧张的重要原因。

忧虑：工业可能反向扩散再引发其他城市用地紧张局面

在的工业区密集布局下，宜宾城市的发展区被包围在工业布局圈与城市现有核心区的中间（即第二圈层中），虽然城市建设用地有充足的保证，但社大地产机构认为，在城市未来长期的发展过程中，由于工业主导因素的作用，宜宾城市发展的隐性问题可能会变得突出。宜宾经济一旦长期依靠工业经济带动，城市用地的供应与工业用地土地供应差距过大（或是城市化赶不上工业化发展节奏），由于政府财政等因素导致基础设施建设不牢固，政策执行不到位，因而无法支撑城市化的继续外延扩张，道路交通、资金流、信息流以及人才流迟迟得不到解决，导致一些企业并不愿意去经济圈边缘的工业园区，而是选择在工业区与城市建设区之间发展工业，工业区的反向扩散就可能出现。工业区向城市中心区靠拢，再压小市区用地规模！导致近期内城市用地开发受到一些限制。

社大地产机构发现，下江北极有可能产生这种隐性问题，2009年末成立宜宾临港经济开发区（实际上是宜宾南岸经济开发区的扩展区）。下江北从以前的工业组团向城市组团迈进，但仍然存在很多问题，下江北很多工业用地已经完成土地整理，部分企业已经开工，短期内想要改变这一现状比较困难，而城市用地的土地整理迟迟没有跟上步伐，部分新开发楼盘配套设施极不成熟。而随着临港区的建设，极有可能造成短期内工业项目快速上马，其发展速度远远快于城市化发展速度，使得下江北这一城市组团在短期或长期内仍将接受以工业为主导的发展模式，城市用地受到限制，影响城市化水平与质量。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。