【宜宾楼市观察】房子问题被我们夸大了

嘉 宾：秦 东——媒体人

迟 义——市民

陈 治——房产策划

伍 薇——房产销售

黄 燕——80后自由职业者

2月4日公布的一份名为《中产家庭幸福白皮书》的调查报告显示，中国经济最为发达的北京、上海、深圳、浙江等省市幸福指数最低。2009年红火的地产业带来的房价飙升令很多家庭感到痛苦。

自从买房变成一件“奢侈的事”，一系列链式反应相继产生。为了负担房贷，一家人不得不省吃俭用、拼命工作，不仅牺牲了许多快乐的时光，也降低了生活的品质，人的幸福感大打折扣。

2010年宜宾地王的重新诞生，成为了宜宾房地产市场的一大热点。在2009年宜宾房价疯狂涨价的基础上，在近期宜宾的楼盘销售已经开始遇冷的情形下，新地王的出现会不会像上次那样成为推高房价的诱因？宜宾房价将会出现一个什么样的趋势？更重要的是，买了房子之后，生活就一定幸福吗？

本刊邀请了几位嘉宾，就房价以及买房的问题进行了探讨。

我们感觉房价高，是因为贫富差距大

主持人：2009年，房价的上涨是比较疯狂的，但在这次宜宾地王出现之前，白沙和江北的楼盘销售已现颓势。

秦东：现在涨价最疯狂的是海南，一晚上房价涨了2万，原来一万的房价现在都是六七万。六七百万在海南只能买个小户型。

迟义：人家买房不是一两套的买，而是整栋楼买。

主持人：那宜宾地王的诞生会不会依然像上次那样将成为一个推高房价的诱因？或者将成为竞买者的深渊？好像宜宾的房价已经热过头了，就像开水开过了之后一样，会不会降温？

陈治：我认为地王的出现对于推高房价已经起不到多大的作用了，更多的是一种符号意义。

秦东：关键还是看正和集团开发的品质如何，如果品质确实不错，而明年的土地供应紧的话，还是能够消耗掉的。因为它的楼面价格才1500多嘛，房价大概接近5000，上次也是差不多这个价。这个价格在宜宾我觉得应该还是能消化的。

主持人：如此高的房价，在那个位置的支撑是什么？

陈治：从整个市场来看，高房价的支撑就是没得房子卖得。

主持人：没得房子卖就一定能卖高价吗？当然这个稀缺性是一个因素。据说印度有个地区很多河流的污染都很严重，但是当地没有水，当地人必须喝这河里的水。相当于就是这样。

秦东：很多人都有一个错误的判断，就是房价这么高了为什么还有这么多的人去买？我们认为房价高或低是站我们的收入层次来说的，现在的贫富分化是很严重的，大量的人手中掌握的财富不是我们所知的，你看海南的疯狂就是基于这种情况。有钱的人还是很多的。

上海的汤臣一品，当年的房价是最高的，18万，大家都觉得很高了，现在据说只能在上海排到第三、第四位。目前上海的楼盘房价六七万、八九万的非常普遍。

陈治：是的。大多数人认为房价高，是因为贫富悬殊太大。

主持人：这么多人买了高价的房子，真正落实到居住的有多少？有钱人买10套、20套，最终这些房子用来做什么？富人也住不了这么多啊。

陈治：始终是有人要买房子的，比如有人要结婚买房，比如进城的人买房。

主持人：农村人进城就一定买你的房子吗？

陈治：不同财富层次的人会买不同价格层次的房子。很多人手里有财富的时候，其他的投资不一定能赚钱，所以这部分财富被用于购房。

主持人：买这么多干嘛呢？

陈治：最起码能保值。

主持人：能保多久呢？既然是保值，最终还是要进入市场。

陈治：这个没有预期，但是就算空在那里都好，总比做生意折本好。社会经济整体是向上的，社会积累越来越多，买得起房子的人会越来越多。这还是有刚性需求的，不包括其他投资买房的。

房子能保值多久？

主持人：但是一遇到风吹草动，人们恐慌了，这些房子一下进入市场，怎么办？

陈治：那就可能出现和股市一样的情况，该雪崩就雪崩。

主持人：现在买房的人很少有全额付款的，都是抵押在银行的。

陈治：就是嘛。很多人买房只要够首付的钱就可以了，风险是抵押给银行的。

主持人：其实只能说部分风险抵押了，只能说暂时抵押了，首付的风险还在。如果房市崩溃了，有可能出现跳楼的。其实楼市里面有很多非理性的购房者。

陈治：住房消费确实很多是非理性的，这是正常的。因为他们很多人都没有经历过惨痛，没有消费过，何来理性？

主持人：但是泡沫还是破裂过，海南就是。但是海南现在又起泡沫了，好了伤疤才多久？

陈治：人性就是这样的。明明晓得可能是个坑，但是有点甜头，还是要去试一试。

主持人：我觉得这个和国家的政策还是有很大的关系。

迟义：楼市的刚性需求，主要来自三个方面：第一是城镇化，这是我们国家现在发展的趋势，以宜宾为例，提了好多年要建成百万人口的城市。城镇化首先就是要搞房地产开发……

主持人：本来国家提的是“城镇化”，在地方上被搞成了“城市化”。这是一个问题。我就晓得我们镇上就有很多在宜宾买房的，但是他们大多数时间住在镇上。

迟义：城镇化的过程就有很多人口大量向城市涌入，他们需要房子，这是房地产业发展的一个重大支撑；第二个就是80后、90后这些年轻人成家立业，他们也有刚性的需求；还有失地农民、进城的民工，这些人进入城市，他们也需要房子。你看留守在农村的都是老人儿童，劳动力多数都进城了。

主持人：盲目的扩张城市规模，好像城市越大越好。这个估计以后国家会为此付出代价，进行修正。

秦东：国家提的是卫星城镇，但是进入了大城市化的误区。原来上百万人口的城市很少，现在上千万的也出现了，还有以后如京津唐这样上亿人口的城市群。这样的结果就是发达的地区越发达，偏远的越偏远。其实最适合人居的城市规模是人口在60万左右，像宜宾这种，能把环境搞好，配套搞好。国外最好的城市都是30万左右人口的，富翁都是住这样的地方。

现在为什么城市化推进的速度这么快呢？因为有利益在里面。人口多了，房子涨上去了，然后就猛搞房地产开发。

迟义：我们国家真正的商品房开发晚了，欠了账。以宜宾为例，成规模的房地产开发是九七年以后的事情，真正由民营企业开发是2003年以后。

主持人：房子这个东西其实不在于它叫商品房、廉租房或者什么房，只要有居住功能、有配套、质量达标，对居住者来说没有差别，不一定非要有自己的产权，中国人有点过于强调“商品房”、产权了。这是中国人一个悲哀的地方。

迟义：这也不是悲哀。虽然现在大家手里的财富肯定比改革开放前多，但是这个钱不稳当。尽管国家没有公布通货膨胀率，但是大家心头明白，而且是能够通过手里的货币来感知的。

主持人：但是多数人是贷款买房，每年还要支付大量的利息，这个除开的话，不存在多大的保值不保值的问题。

迟义：还是能保值的，以过去10年来看，都是保值的。因为中国人口太多，基数太大。纯货币在手里是有巨大风险的，当年俄罗斯货币改革，卢布就大量贬值。实物保值肯定是最保险的。

买房是心理需求

主持人：房产证其实也就是相当于70年的租期。就算有物权法，很多房子的质量能达到70年吗？

秦东：城市买房其实就是农民意识。以前农村评价一户人家有没有本事，就是盖不盖得上新房，其实那房子可能连窗户都装不上。我七十年代在农村上学的时候，家里花钱订了一批木头盖房，结果直到我毕业都没盖上。这些人到了城市之后，首要的问题就是解决房子问题。

主持人：拥有房子更多是一种心理需求……

迟义：不完全是心理需求，是为了自己的财富不缩水。比如你现在有100万，如果存银行，10年后，相似比值可能不到50万，而买房子能保值。还有一个，民间的资金找不到投资渠道，投资环境差嘛，所以就投在房子上面去了。

主持人：很多人其实租房子住得很好，你看著名的房产评论人时寒冰就是租房子住，每月6000元的房租，在上海。

秦东：茅于轼也是七十岁了才买房。所谓“居者有其屋”，其实不管这个屋是谁的，租的或者买的，有住的就行了。现在的第二代的城市人基本上都有房子，像我们单位，父母和自己的算上，平均基本上每个人有1.5套房子。我们单位还只能算中等收入的。

迟义：到我孙女那一代，如果我们的房子不卖，留下来到她手里有六七套房子了。

主持人：那个时候，六七套房子至少卖一半，大家都是这种情况，房子就不是那么好卖了。还有房子的评估价值和虚拟价值可能有差异，比如城区有些很旧的房子，评估价可能很高，但是有多少人愿意去选择呢？这个成交是比较困难的。

迟义：我在南岸住家那个楼下，去年有家卖房子的，人家交了订金一月之后，他反悔了，宁愿双倍返还订金，因为房价上涨很多了。

秦东：说到底，房子在目前看来还是唯一的可保值的东西。

迟义：确实是唯一的，没有选择。投资没得选择，股票不稳当，期货更不是谁都能做。

主持人：这就是郎咸平的观点，投资环境恶化，让资金大量流入楼市。但是为什么政府不把房价稳下来，让房子卖得更多呢？

陈治：房价稳定下来了，就像股市一样，投资价值就下降，大家都会观望。

房子稀缺，不得不买

主持人：现在买房子的人，投资和自住的，大概是一个什么样的比例？

伍薇：根据我所了解的最近几个楼盘的情况，至少是各占一半，甚至可以说投资略高于自住。当然，楼盘的位置地段不同，经济价值不同，可能情况有不同，不能说所有都是这样。

主持人：这个比例是有点可怕的，相当于卖了的房子一半都没有卖出去。像西区的C街区，很适合居住的小区，也有很多空置的。

秦东：据说现在装修了的也就是500多户，占一半多一点。有部分还是租出去的。

迟义：老百姓一方面是痛恨房价上涨的，但是另一方面又不得不买房。

主持人：老百姓的承受能力还是强哦，很多自住的，再高的价格还是能掏出钱也要去购买。

陈治：是不得不买。投资占买房的还是少数，你想每年宜宾大概推出1万套房子，而全市五百多万人，多少人需要房子？

秦东：多年前，农村很多家庭是买不起电视机的，但是为了结婚不得不买。这和现在城里人买房是一个道理。

伍薇：所以有观点说“房价都是丈母娘推高的”。

主持人：相当于把两者绑在一起了，是一个必然消费。

陈治：而且是中国特色的。

秦东：总体来说，房子投资是富人对穷人的掠夺。因为穷人肯定没钱先买房，那么富人2000多买的，3000多卖给你，这样越穷的人被掠夺得越多。你看消费衣服就是这样，越没钱的人买好的东西来撑面子，穷的人被掠夺得多。

我觉得宜宾的房子可能在5000左右。你看C街区，当年2000多的价格，2500的价格维持了很长时间。现在涨了多少？才这么短的时间。

主持人：现在上江北的房价是3300左右，下江北达到3000了，南岸在3800左右。而且还没什么房子。

迟义：房价和很多政策相关。我们的房地产市场不是完全的市场，首先土地是政府提供，但是每年提供的土地是有限的。如果以后土地开放，可能又是另外一种情况。浙江的炒房团在国内的市场不够炒了，炒到国外去了。坊间有开玩笑说，四季青的老板如果把钱不用于投资实业而是投资房子，早就赚了。

主持人：很多买了房子的都是持在手中，都是慢慢的释放出来，那么谁去接棒？

迟义：如无大的政策变动，房价的预期还是比较好的。

主持人：但是对于大多数的工薪阶层来说，哪里来那么多钱去买房子，他那个收入怎么够这么高的房价。靠相互借吗？

秦东：还有很多人不仅仅是靠工资生存的，有其他的收入。完全靠工资收入来维持生活的人是不多的。

陈治：还有些人是靠几个家庭来支持买一套房子，比如父母、岳父岳母，甚至包括祖父母外祖父母，还有自己的力量，几家来分摊买房的压力。

主持人：但是这些房子始终是持在手中的啊。

陈治：房子始终是稀缺的。每年结婚的人有多少？这些人要产生居住需求。对于这些人两方父母是很支持买房的，父母支持不上还觉得很不好意思。

房子的问题被夸大了

黄燕：以我为例，我周围的朋友多数会在最近两年结婚，很多农村读书出来的，毕业了之后留在城里，也不可能回去了，这些人是必须要买房的，结婚嘛，不大可能租房的。

秦东：观念不一样，当年我们结婚就是租房，觉得还挺奢侈的。我的朋友在上海挣了钱也没有买房，他宁愿租房子住，觉得没必要花两三百万去买房，租金才两三千。

主持人：以现在的租售比，买一套房子出租，要七八十年才能租够房价。

黄燕：我现在租房子住，合租就是两三百，租一年才够买一个平方的房子。这是很划算。但是短期可以，长期肯定不行的。我不可能一直维持租房的状态，始终是要去买房子的。

秦东：这对人的心理素质是很大的考验。

主持人：但是如果我有一套房子你比较满意，我租给你二十年，租金通过某种方式来进行约定，你愿意吗？

伍薇：我愿意。

黄燕：但是我有家庭肯定还是想自己买一套，至少租一套单独的。

主持人：实际租房比买房划算，如果房子居住满意，租约又相对长久的话。

迟义：租房的最大问题是不稳定，房东可能因为某个原因就要你搬走。

秦东：我原来非常享受租房的过程。我在宜宾这么多年租了8处房子。包括我现在有了房子，都还在租房子，为了看到孩子的学校。

很多人不会动态的看问题，在中国民族的传统观念里，“有家才有安”，房子问题甚至对整个民族都是心理的考验。其实租房也不是人们想象的那么可怕。

伍薇：租房价也受到房子售价的影响。还有无房无户口，小孩读书又怎么办？

秦东：是的。我们本来不想在成都买房，就想以后到全国各地去租房子住，但是为了小孩能够入户成都，还是想在成都买套房子。

主持人：租房可能会带来不稳定，但是你可以用钱去投资啊，等你有了更多的钱，房子还是问题吗？

秦东：有人测算过，真正房子的增值，就是增30%，只有股票这些的增值空间才是最大的、最稳定的。

主持人：房子的问题被夸大了，房子在生活中的重要性被夸大了。

谁在制造购房恐慌？

主持人：说到房价上涨里面的各个环节，最近听到一个消息，就是一个人为了买房子，花了1.2万元买了一个排队选房的号码，而这个号码是900多号。这里面有些什么样的信息？

伍薇：听说这个人是在外地打工的，他家里的人也在宜宾租房子住，这次是专门回来买房。但是他没有排号，进不了卖房的现场。一般来说，前十号的房号，卖上1万是有的，但是900多号都卖这么多，确实很让人吃惊，而且听到这个消息让人心里很难受。他可能是手里有点钱，心理有点恐慌，害怕买不到了。

陈治：这种恐慌我也有过。我当时买房，因为考虑到家里的实际情况，必须要三室才够，比着手里的钱来买，而房价又在涨。

主持人：这个花了1.2万买房号的人，除了他自身的认知问题外，和房产商制造的恐慌气氛有很大关系。

黄燕：很多楼盘开盘的时候，没排号是不能进去选房的。销售人员会不断的放信息说多少多少号房子被选了，现在还剩下多少。外面的人不知道里面的情况，心里就会慌，进去就去抓一套房子。

陈治：专业术语叫“逼单”，逼你下单。

伍薇：很多人不认识市场，信息又不对称，认为不买房子，以后就更买不到。

秦东：房价就是从国家到地方到房产商各色人等精心设计导演的…..

主持人：一个“杯具”。

陈治：我一个朋友，他其实有房子住，环境还可以。但是两口子觉得不买房好像人生不成功，因为周围的人都买房了。

秦东：和买车一样，人还是有面子思想。为什么呢？人需要得到社会的价值认同。比如我进小区，开别克的话保安从不过问，但是有时我开面包车，保安就必定把我拦下来。

宜宾未来房价五千以上？

主持人：未来宜宾的房价会不会出现一个分化？就是一种理性的回归，当然不是说回落到原来的水平。

秦东：房价是不可能跌到以前的水平，货币在贬值嘛。而现在建的房子，相对以后建的房子来说，都是比较好的位置。住在城市里，首先要考虑的就是方便不方便，如果太偏远，对生活的影响是很大的。

主持人：但是我觉得房价是要回归的。

陈治：我们这些人可能是等不到那个回归的了。

主持人：你们说不跌，08年的时候宜宾有楼盘也降价了的。如果不降价的话，房产商可能生存都很困难。

秦东：那是资金链出了问题嘛，如果不是这方面的问题，开发商的房子怎么会降价？

主持人：但是你每次能熬得住吗？

秦东：我是不会为了投资买房，一是麻烦；二是当你有更好的渠道挣钱的时候，会赚得更多更纯粹。

主持人：未来的房价会是什么样的？

秦东：五年以后，我觉得宜宾的房价可能在六七千的水平。

伍薇：上涨应该说是必然的，但它会越来越稳定。因为资源会越来越少。

秦东：更重要的是社会的整体收入在不断的增加。以前的房价千多，但是需要你五六年的工资才够买一套。

伍薇：我以前的工资在几年前可能还能买两个平方，现在是连一个平方都难了。工资的涨幅始终追不上房价。

秦东：还有，房价上涨里面，腐败的成本是不可想象的。各种环节都存在腐败现象，这些成本最终是加到了房价上面。

买房不要以牺牲长期生活品质为代价

主持人：你们觉得政府想不想打压房价？我觉得政府在下慢药了，在不引起整个社会经济动荡的情况下慢慢调整房价，相当于打镇定剂。如果不是金融危机，很多房企可能熬不住，金融危机相当于救了房地产业。但是政府平抑房价很少起到作用。

迟义：政府不是打压房价，是把房价高的呼声压下来。

秦东：只要有垄断，就会有高房价。土地是垄断的嘛。宜宾的增量开发，至少还有十年时间，如果有像万科、华润这样的开发商进入二三线城市，品质提升上去，房价会再上一个台阶。

主持人：房价也不能简单以货币来衡量，还要看品质，比如万科的房子，价格高一些我都更愿意买。

秦东：关键是这个市场太大了。

陈治：宜宾房价的上升空间，就是需要好的开发商进入，把品质提高。因为宜宾的商业开发太晚，整体开发水平低。没有真正的上游生活。

秦东：这两年宜宾的楼盘品质还是有提升的。不过过几年看，肯定又不一样的。上海几年前的经济适用房或者廉租房，可能都比宜宾最好的房子好。

陈治：宜宾每个小区都有建筑设计上的硬伤，可以说开发很不成熟。

主持人：如果买房不是居住达到十年以上，不如租房，买房下来到装修等等，是一个耗费时间精力、折磨心灵的过程。你看很多农村人，一生修两次房，为了房子付出多少？生病不敢看，吃不敢吃，最终一生都耗尽在房子上面。

陈治：不能以牺牲长期生活品质为代价去追着买房。

秦东：在这种情况下，房子问题对整个人生、未来都有影响，相当于20多岁的人去做30多岁的事情。

我的建议是，如果你确实没钱，也就不要想那么多，顺其自然；有一点的钱，买套房子保值也行；千万不要在有一块钱的时候去借十块钱来买房子。

黄燕：我母亲就因为当年借钱修房，在我读书长身体的时候，生活费没有给够，影响了我的生长发育，她现在觉得很愧疚。我现在工作了，她还是想在城里给我买房。我觉得没必要，但老人的观点认为这是应该的。

秦东：有个朋友，以前一家三口住二三十平米的，最近在镇上买了130平米的房子，背负了很多债务。其实这就是思维错误，用得着吗？现在就是很多人熬房，修了房子，很多年病不敢看，生活质量大大降低。城里很多房奴，其实也是一样的，但是很多人没意识到。

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