【新三江周刊】宜宾新地王的冒险

宜宾地王的最新升级版由此诞生。这块宜宾最著名的地块，经历了两年多的风雨沉浮，与宜宾楼市的起伏跌宕相依相伴，彷佛一场商业大片，见证了宜宾楼市有房地产开发以来最疯狂和最喜剧的日子。

拍卖会上，主持人近20次提醒买家注意风险，地王到底风险何在？为何房产商们又要“冒险”而行？

现场：吃惊与“不吃惊”

“地王”声名在外，又是2010年宜宾的首次拍地，此次拍卖自然吸引了宜宾所有的媒体以及大量的房产界人士，拍卖大厅黑压压的人群几乎都是来围观的。大家都知道，这次拍卖的结果很可能将对今年的宜宾楼市产生重要的影响。只是不知道，这次拍卖的过程会如此精彩。

上午九点半，一号地块111.9亩正式开始拍卖，起价2800元/m2，加价幅度为每次10元。在经过十余轮的报价后，当68号买家报出3400元/m2的价格时，主持人第1次提醒竞拍人注意投资风险。

在报价达到3600元/m2的时候，主持人将加价增幅调整为5元/m2，并再次提醒风险。接下来的竞价，几乎是在68号、8号、96号和9号之间进行，经常出现几家同时举牌的现象，让主持人都将报价喊错了，不得不又一次提醒风险，并且说明这个地块的道路未通，包括市政设施和绿化都需要开发商承担。不过这种提示显然不能起到任何作用，几家开发商仍然在不断的较劲，价格仍然以5元/m2的幅度向上递增。

当68号报出4000元/m2的价格时，拍卖大厅里一阵躁动，大家猜测中的第一个关口被突破了，而主持人已经是第8次提醒风险了。在价格达到4060元/m2时，主持人停下来说：虽然现在房地产市场看起来势头比较好，但还是请大家认真测算投资风险。

在4060元/m2的价格被主持人第二次叫响的时候，9号买家迅速报出了4065元/m2的价格，68号和96号也紧随其后报出更高的价。主持人也忍不住笑了笑，剩下的过程就是三家的竞争。

有趣的是，每次主持人将报价第二次报出的时候，9号立即举牌加价，然后是68号举牌，紧随其后的是96号举牌。在场的人几乎都看出了这个“规律”，前一家举牌后，大家立即将眼光转向下一家。

在4340元/m2的价格后，主持人宣布可以口头报价，大厅内再次躁动。而当9号报出4500元/㎡的价格时，大厅响起了一阵掌声；4600元/m2、4700元/m2、4800元/m2的价格不断随着9号买家的举牌被报出，主持人除了继续提醒风险外，都禁不住带头鼓起了掌。

96号报出4840元/m2的价格后没有再举牌，剩下的就是68号和9号之间的竞价。当9号喊出5000元/m2的报价，大厅内又一次爆发掌声。

68号再举了一次牌后也放弃了竞价，最终9号以5010元/m2的价格拍得这块地。经过184轮举牌、拍卖师近20次提醒投资者注意风险后，这块曾经的地王再次以轰动性的结局呈现在宜宾人面前。

有了第一块地拍卖过程的铺垫，第二块地的过程就简单多了。起拍价2850元，开发商第一次竞价就喊上了3500元/m2，第二次就喊上了4500元/m2，随后就直上5200元/m2。之后就是9号和96号之间的竞价，尽管主持人将增幅调为10元/m2，并不断提醒风险，两家开发商还是经过36轮举牌一路将价格追上了5660元/m2，最终9号笑到了最后，将两块总售价超过6.4亿元的土地收入囊中。

散场的时候，有未竞得土地的开发商与正和集团负责人握手：恭喜。而更多的人则摇头叹息：这么高的地价，楼面价都要上1500元/m2了！

相对于起拍价几乎翻了一番的拍卖价，宜宾市国土局局长赖正才在拍卖结束后接受记者集体采访时称“不吃惊，上次不吃惊，这次也不吃惊”，因为“这个价格是市场说了算，是开发商经过测算后可以接受的价格，而不是政府预期的价格”。

风险：上一覆辙

很有意思的是，在拍卖举行的前几天，宜宾房产界就有这样一个传言：此次参与拍卖的地块将会被正和集团拿到，其他房产公司不参与竞拍。最终虽然有数家本土的房产开发企业参与竞拍，而且过程相当的激烈，但是最终的结果却是两块地都被正和集团拿到。

由于正和集团在拍下地块后拒绝了记者的采访要求，因此对于此次拍地的影响和市民关心的诸多问题，目前尚无法从正和集团得到更多的信息。也许这可以看作正和集团实力雄厚的一个佐证，也可以看出宜宾地产界人士对于此类事件预言的准确性。不过，对于这个传言，赖正才在面对记者时强调“整个拍地过程是公平、公正、公开的”，否定了有关“内定”的传言。

2007年11月8日，也是这块地，整体拍出了5100元/m2的高价。当时这个被国土局领导称为“非常规范、令人非常满意”的拍卖会创造了宜宾房产市场的多个“最”：竞争的轮数最多，达176次；单宗地块面积最大；单宗地价成交总价最高；一次竞拍中外来开发商最多（6家）。

但是，仅仅一个多月后，上一集团就因为土地款未能及时到账而放弃“地王”，撤出宜宾。整个事件就此的结束。虽然后来2008年再一次对这块地进行了拍卖，但却无人问津，现场流拍。

仅仅一年多，这块地又再次登上了宜宾“地王”的宝座，价格再次创造了历史纪录。这可能又是一种巧合，为什么地王不出现在宜宾的其他区域，也不出现在中坝的其他地块，而偏偏就是这块地，两次登顶宜宾地价高峰？

前竞得人上一房产的神秘离去，让这块地的命运更是笼罩着一丝异样的气氛。据说上一房产当时是刚好遇上国家的调控政策，在评估风险后舍弃4000万的保证金而撤走。让人值得注意的是，这次拍卖会上，主持人从3400元/m2的报价开始就不住的提醒房产投资者认真仔细的测算、注意风险，前后近20次。但是，拍卖师的提醒反而让开发商们更加激烈的举牌。正如有的业界人士所言：对于开发商而言，现在的房地产市场只有暴利，没有风险。2008年的房产市场再难，不是也被救过来了吗？

针对全国频繁出现的地王，国家已经开始对地王进行规范管理。北京大龙地产就因欠缴地价款逾期未签订合同被取消用地资格，其缴纳的2亿元保证金将不予退还。这块地曾经拍出50.5亿元的天价。2009年12月17日财政部、国土部等五部门联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。这样，迫使大龙地产必须先有50.5亿元过账，这让只有2亿多元的大龙地产瞬间捉襟见肘。

根据宜宾市拍卖公告，正和集团拍得的两块地的全额土地出让金分别在签合同之后的八个月和六个月后付清，两块地总价超过6.4亿元；而在这之前，正和集团刚在泸州以80万/亩（大约相当于2000元/m2)的价格取得了一块300多亩的土地，总价接近3亿元。

在资金保障上，这将是顺利拿下地王的最重要的一环，上一房产的覆辙将是最大的一个风险。

房价应声而涨

拍地进行到白热化的时候，只剩下三家宜宾本土的开发商在相互较劲。有业界人士分析，这三家中有一家目前是没有开发用地，对于开发商而言，土地是根本，他们不怕高地价，就怕没有地，因此他们会猛追。

另外一家则有几个在建项目，目前无论拿地与否，高地价都是一个利好的消息：地价上涨，房价可以顺势上涨，如同当年地王出炉时一样，因此也会跟进。

最终拿到土地的正和集团，本来在中坝片区有项目，拿下相邻的地块，是志在必得。更有消息传出，正和集团自1月28日拿下中坝“地王”后，滨江国际项目立即准备涨价，其中住宅价格每平米上涨100元。

某房产公司策划经理如此说：每一个地王的产生，给普通市民带来的是心理恐慌，害怕房价瞬间上涨，更怕以后买不到房；而对开发商而言，这无疑是一场集体的狂欢，一个开发商拿下地王，一百个开发商都有了涨价的理由。地王的出现无疑是给所有的开发商做了一个大广告……

因此，地价基本上不是开发商考虑的问题，这也不是主要的风险所在。关键是还是要看政策，但风险来于此也可以止于此。而且即使高地价带来了高成本，最终也是可以转嫁到房价上的。从某种意义上来说，所有的开发商以及政府都希望地价抬高，因此即使拿不到地的开发商，也愿意去多举几次牌，把价格喊高一些。

根据媒体报道，正和集团总裁助理李强表示，尽管这两块地最终的成交价不低，但也在他们的预算之中，“这块地开发出来的房价肯定会比现在宜宾的房价高，但我们仍有信心”。

拿地更加艰难？

拍地过程如此激烈，是否从另一个方面说明土地市场的量太紧，让开发商们有点坐不住了？另一个现实的情况是，很多宜宾的本土房产商纷纷到外地比如泸州、昭通、资阳等地拿地。而外地能够进入宜宾拿地的房地产企业并不多。

赖正才表示，在哪里拿地是开发商对市场预测的结果。土地供应它是一种市场行为，市场上没有本地企业和外地企业的概念。宜宾市2010年的商住用地在去年的基础上将会有增加。往年，宜宾的土地实际拍卖量大概只占计划的一半多。赖正才说，今年的拍卖量肯定会比去年增加，实际供应量增加将达到30%以上，至于价格还是由市场说了算。

拿地艰难与高价地王的出现有何关系？根据《21世纪经济报道》报道：有北京开发商说，与其说大龙地产50.5亿元拿地是迷局，倒不如说是“赌局”。这位开发商对记者说，地方政府为了抬高土地价格有可能联合熟悉的开发商“做局”。比如政府有一块1万亩的土地要卖，第一块土地的拍卖价格关乎后面其他土地的价格。政府会找一个有实力而且能合作的开发商，在第一块土地拍卖时出高价拍下，由此推高后续拍卖的土地地价。而“合作开发商”会以“土地出让金返还”等形式，从政府那里获得差价补偿。这也可能是大龙地产仅有2亿多元而敢于去拍50.5亿地王的原因。

当然，宜宾地王留给大多数市民的，除了推动房价外，也只能是谈资。也许只有地王变成楼王，大家才会猛然想起，这就是地王土地上种下的果。

地王沉浮史

2007年11月8日，单价5100元/m2、总地价6亿多元的中坝地块被福建上一房产拍得，人称“地王”。

一位房产记者见证了“宜宾地王”诞生时的情形——“有个开发商，由于没有拍到地王那块地，在另一块地的争夺中连续两次在自己报价的基础上加价，甚至将2500元一次性加到2900元，而加价的基数是20元每次。由于举牌过于频繁导致拍卖师现场出现至少4次报价失误……”

地王拍卖当天，相邻楼盘以及整个宜宾楼市迅速作出反应：项目紧急封盘提价！不到一月，有房产项目从起价2200元/m2涨至均价3500元/m2，很多楼盘涨价幅度达到1000元……

2007年12月20日，是福建上一房产首付50%土地款的最后时限。拍卖会后不久，坊间就有上一集团将放弃地王的传言，因为中坝地块并非完全的净地，村组之间尚存有纠纷。

12月21日上午，本刊记者获知地王土地款未及时到账，而根据相关法规，未及时缴纳土地款，政府有权收回土地重拍。

最终上一集团究竟缴纳了多少土地转让金无法得知，只是根据上一房产在宜宾的唯一联络人刘树华提供的消息，先期交付4000万。但是，直到最终上一房产撤离宜宾，宜宾人也不知道这个公司为何匆匆而来，又为何匆匆而走，没有公开的信息可供查阅，也没有官方的发言可以参考。宜宾人所能够知道的是，地王出现之后，房价猛涨……

据了解，拍下“地王”的福建上一房产成立于2004年、注册资本5000万。但是具体信息在该公司拿到“地王”后直到其离去都未曾公开。其在宜宾负责人对媒体称来宜宾只是旅游，“原本并未准备在宜宾拿地”的说法更是给这次拿地增添了几分神秘。

2008年6月23日，宜宾市国土局正式向媒体表示，“地王”竞买方福建上一房产公司因延期付款超过合同规定，已构成违约行为，宜宾市国土局将解除合同，收回土地，并于7月16日重新拍卖。多数人的猜想是在全国宏观调控政策的影响下，上一房产的资金链出现问题，因此舍下几千万的保证金也要放弃宜宾地王。

被网友怒斥为“托儿”的上一房产，风一样的就此走出宜宾人的视线。而让宜宾的房价直线攀升的地王事件，深刻的印记在了宜宾人心中。有房产商坦言此事让他们看到了拍地风险，政府的角色、开发商的结局……都是那么充满玄机，但是“上一走了，下一个地王还会来的……”

2008年7月16日，“地王”地块重拍。3600元/m2的起拍价格遭遇本土开发商的集体冷遇，无人参加，只有一家外地公司在耐心听完主持人的拍卖价格介绍后，轻轻说了一声：“放弃”。整个拍卖过程不到十分钟结束。

在经历一年多的洪水与干旱后，原来的“地王”变成了农民的鱼塘、菜地。重新进入拍卖程序的这块土地，在2010年1月28日这天一分为二，拍出了比以前更高的价格。

至少在目前，它是宜宾单价最高的一块地。只是不知道，它的记录能保持多久，这块几度浮沉的土地又还将面临着什么样的命运。

(据宜宾《新三江周刊》）

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