2010年上半年宜宾房地产展望

如果说今年上半年宜宾房地产市场的火爆还可以用“意料之外，情理之中”来总结的话，下半年的行情就只能用 “迅猛上攻”来形容了。成交量的增大，不但带来了房价的上涨，也让许多开发企业加快了项目的建设进度，临近年底，关于政策风向转变的舆论又甚嚣尘上，随之而来的市场焦点，自然集中到2010年上半年房价的走势之上。

高开？低走？平稳？波澜？关于2010上半年房价的展望，虽然各种声音不断出现，但在综合考虑了各种因素以及宜宾房地产市场的历史与现状后，许多业内人士认为，在接下来的半年时间内，虽然个别楼盘有“跳涨”的可能，但总体来讲，宜宾的平均房价在目前的基础上既不会大涨也不会下跌，更不会出现“拐点”；只是涨幅下降，整个市场仍会平稳运行，保持稳中略升的态势(均价的增幅不超过15%)。

可供项目略为增多

今年下半年以来，在宽松的货币政策、房地产优惠措施以及市场明显好转等因素刺激下，我市大部分在建项目的速度得以加快。从目前的进度看，明年上半年的房源供应虽然不能明显增多，但供应量应该好于现在。

具体可供项目主要为：南岸东区的莱茵河畔·月光半岛、骏逸江南和南滨泰筑；南岸西区的鑫领寓和玄武楼；江北片区的远达·尚城、和美佳园及书香府弟；白沙组团的长江国际青年城、地中海蓝湾和太阳岛。除此之外，中坝与老城区会保持现有的项目，分别为滨江国际、外滩壹号及都市名园。

尽管可供项目略为增多，但短期来看，供给量仍没有明显回升态势，不能满足日益增长的需求。业内认为，2008年金融危机导致的供地不足和开工低迷是供给不能显著回升的主要原因。虽然中长期的供给可能会有所改变，但就明年上半年而言，供不应求的局面暂时还无法改变，这将导致价格继续上行。

高端产品逐渐兴起

从明年能够面市的房源看，虽然普通住宅仍为主流，但一批介于普通住宅与花园洋房之间的产品也引起了业内的注意。

由于别墅价格过高，很少有人涉足，而普通住宅舒适度往往又不够，因此，宜宾一批有时尚品位和相对资产固定的高收入人群开始关注花园洋房、TOWNHOUSE等类别墅产品。在这种情况下，部分开发商经过分析研究，预测花园洋房会成为今后需求的一个热点，而且这方面的产品在市场上又不是很多，所以市场应该看好，于是，类似花园洋房的高端产品，开始逐渐兴起。

具体而言，地中海蓝湾、太阳岛等项目中，都有介于别墅和舒适多层之间的产品，另外莱茵河畔·月光半岛等楼盘，也希望在高层公寓中打造高档住宅。业界预计，这些没有别墅的高价，又可以作为第一居所的舒适雅居，对于宜宾中高收入人群、高级白领和私营业主来说，应该具有较大的吸引力。而地段不错、环境良好的花园洋房，也将影响到宜宾住房的价格，拉高全市住房均价。

推动房价上涨的其它因素

除了供小于求和高端产品拉高房价之外，业内认为开发成本的提高与房地产投资者的增多，也推动着房价的上涨。

拆迁成本加大、土地涨价、环境质量投入不断增加等因素，让几年来的房价都处于一路看涨的层面，而建材涨价、人工成本上升、搭车涨价等因素，更让房价上涨成为不争的事实。而房价“只涨不跌”的神话，也让投资者逐年增多，购房者投资比例的增高，势必造成以下二种后果：一是抬升房价。由于买房人过多，引起供不应求，推动房价继续上扬。二是预期投资回报无法实现。由于投资者盲目乐观，导致待出租的房屋供应量过大，租金的涨幅，就有可能下降。

制约房价上涨的因素

有推动房价上涨的因素，就必然有制约房价上涨的因素。从近几个月的情况看，只要没有江北与白沙等房价相对较低的项目开盘，成交量就不是很高，这说明宜宾居民收入水平总体上偏低，对高房价的承受能力有限。除了这一主要的因素之外，从宏观政策导向看，明年楼市的成交结构相对目前将发生变化，即自住需求的比例将显著上升，投资性需求比例下降。虽然当前楼市成交量因为政策的不确定性引发了购房恐慌，形成短期的上翘，但当政策逐步明晰后，这种恐慌性的购房就会消失，取而代之的将是理性购房。

综合以上各种因素，业内人士表示，从需求量上讲，明年上半年宜宾楼市将维持一个平稳的水平，但中低端住宅供应明显不足。另一方面，开发商在建设进度加快的同时，手中的现金厚度与信心程度也决定了短期内不会降价，虽然成交量可能会缓速下跌，自住需求被部分抑制，但仍对房价有一定支撑作用，房价不排除价格继续上涨的可能，只是涨速会有所放缓。

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