“青年城”现象剖析之市场的力量

2009年的10月楼市，宜宾人讨论得最多的，恐怕就是“青年城”这三个字。10月25日，由树高集团携手成都链生投资打造的“青年城”正式开盘。选房活动从下午12：30开始，一直持续到次日凌晨两点过，推出房源销售均价为每平方米2960元，最高价每平方米4500元，房源认购率高达85%。宜宾楼市许久不见的排队抢购现象，在青年城再度上演。宜宾的房价，又实现了一次历史性的跨越。为此，笔者拟从市场、客户、价值等方面就宜宾楼市的“青年城”现象作一剖析，以解宜宾楼市之谜。

城市的发展方向永远决定着城市的人居走向。随着宜宾城市化进程的加快，交通拥堵、尾气污染、噪音污染严重的旧城宜居性与现代人提倡的健康生活理念发生了严重冲突，购房者的目光自然投向了城市的其它区域。

在宜宾所有城市组团中，南岸东区是发展最为迅速、配套最为完备的。自莱茵河畔以来，城东区域住宅开始走向品质路线，整个南岸东区的城市面貌在短短几年内发生了天翻地覆的变化。

房地产业有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。成都链生投资咨询有限公司CEO何亚川在谈到宜宾城市未来发展走向时，曾称白沙是宜宾“东进”的桥头堡。这位在业内赫赫有名的地产专家认为宜宾未来的宜居空间就在城东，包括与南岸东区一桥之隔的白沙居住区。根据规划，“西拓东进、构建主轴”是宜宾城市的发展方向，白沙组团是东部的最佳地域，规划人口15万，规划面积将达到22.7平方公里，是宜宾旧城面积的11倍。白沙组团将建设成为布局合理、设施完善、环境优美、交通便捷的城市“东进”桥头堡。

城市发展方向决定城市的人居走向。青年城、地中海蓝湾，太阳岛等众多楼盘同时谋局城东白沙，且不约而同地都选择了走异域风情的高品质路线，与一桥之隔的莱茵河畔、俊逸江南等高品质建筑交相辉映，使得整个城市以东的建筑风貌更加鲜明，城市特征更加明显。可以看出，城市的人居走向也将因此而向东。

青年城的热销，恰好从实践上印证了这一走向。

供求关系与价值规律决定阶段性市场房价走向

经济学认为，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系，商品价格的变动总是以其价值为轴心不断上下波动，从而调整和改变市场的供求关系，使得从较长时期和全社会来看，总体上商品的价格与价值保持相等。

普通商品房住宅作为一种商品，具有商品的所有属性，自然逃离不了供求关系对价格的影响作用。在当前国家综合实力不断提升的情况下，政府对保障性住房的投入开始逐步增大，然而依靠政府有限的财力，这些投入在较长的一段时期对于中国庞大的住房需求人群来讲，无疑是杯水车薪。因此，无论我们愿不愿意承认，从住房的产品供应结构分析，需大于求的市场关系决定了一段时期内房地产市场的价格发展趋势。

讨论市场的供求关系，离不开对土地供应市场的分析。

国土资源部《2009年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示，今年第三季度，全国各类土地价格环比第二季度全部上浮，其中住宅用地价格环比上涨2.27%。2009年第三季度，全国逾九成城市地价上涨，房屋销售价格持续上升。从国家统计局公布的数据看，房地产开发企业完成住宅投资的同比增长率和70个大中城市新建住宅价格同比增长率逐季上升，居住地价同比增长率由一、二季度的降幅逐季放缓，转为第三季度的正向增长。

而从宜宾土地市场来看，2009年，省国土资源厅下达的年度新增建设用地计划为1200亩，宜宾市已上报的宜宾港码头志城作业区等3个项目已将今年的新增建设用地计划全部用完。为此，市国土资源局不得不请求省国土资源厅追加新增建设用地计划。

从宜宾房地产开发量分析，2009年，宜宾调整开发投资量，计划完成房地产开发投资25亿元，其中商品住房投资20亿元。1－3季度，宜宾房地产开发投资实际完成31.09亿元，同比增长22.09%，创近两年来的增速新高。土地购置面积、新开工房屋施工面积等大幅增长，但与此同时，开发企业的土地购置费用同比增长187.4%。

宜宾社大地产机构的市场调研指出，2006年，宜宾各区域楼面地价维持在一个相对低位；2006年之后，宜宾市各区域拿地的楼面地价开始全线上扬，2008－2009 年，宜宾市各区域楼面地价均达到最高点。在土地成本提高的同时，上江北呈现容积率变化较稳、但楼面价格上涨，南岸、下江北土地容积率与楼面价格都在上升的局面。容积率的上扬，实际上从另一方面反映了城市居住用地的紧张状态。

一边是国家从严的土地放量和全国各大中城市土地与住房需求的“高歌猛进”，一边是城市化进程加快推进与适龄人口的住房刚性需求。在这样的大背景下，“青年城”现象让我们看到的是消费者压抑的需求被释放后的客观反映和真实写照。

人口红利与住房刚性需求——从宏观层面看房价市场未来需求走势

中国城市化的迅速发展，推动了房地产业。看懂了人口也就看懂了房地产，因此，分析房价等与城市化有关的问题就必须关注人口对城市房地产的影响。

据链生投资CEO何亚川介绍，经济学中有一个重要的概念，叫做“人口红利”，意即一国人口生育率的迅速下降（在中国，这主要是计划生育政策的结果）在造成人口老龄化加速的同时，少儿抚养比亦迅速下降，劳动年龄人口比例上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期，人口经济学家称之为“人口红利”。相关数据表明，中国目前的人口年龄结构就处在人口红利的阶段，由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出负担轻，财富积累速度比较快。

天津财经大学经济学院学科首席教授李炜光曾指出，中国处于15-64岁的壮年人口占到总人口的71%，0-14岁的少年人口占总人口的22%，二者合计占93%，仅次于巴西（94%）和印度（95%）。根据有关数据，2010年前，我国35－45岁群体的住房改善需求和投资需求，将会继续刺激房地产市场的发展，房价仍然会继续上涨；而2010－2025年，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加，而50岁以上群体对于住房的改善需求还未完全消失。

而关于青年城现象，从市场层面讲，它的本质就是宜宾楼市生产和消费之间的关系通过供求关系的规律在现阶段房地产市场上的一个真实的、基本的、客观的反映。

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