质疑声中，万人购房团瞄上宜宾“地王”

这次，王应贤不再是一个人，他身后是一个号称“万人购房团”的群体。

中坝地王：从高贵到无人问津

2007年底，正是成渝楼市寒冬之季。11月8日，宜宾中坝一地块的地价被拍卖场内77次举牌的手炒高到5100元/㎡，这一结果直接导致中坝相邻楼盘封盘惜售，其它区域楼盘也继而捂盘涨价，甚至二手房价格也扶摇直上。

“2007年初的时候，宜宾房价在两千挂零的房子遍地都是，而中坝地王事件后，很难再买到2800元以下的房屋”，一位房产业内人士如是说。没有人详细统计过此次事件给宜宾房市带来的冲击，但有一点得到公认，那就是“地王一出，宜宾楼价普涨300元—500元。”

让人大跌眼镜的是，5100元/㎡高地价的始作俑者福建上一房产在不久之后撤漂。在这次中坝地王事件中，福建上一房产给宜宾留下的不是精美楼盘，反而是一片荒草丛生的烂池塘，以及楼价平均上涨数百元的后遗症。

之后，地王迎来了沉寂。这样的情况在2008年7月16日地王第二次招拍挂后依然如昔：整个拍卖过程在8分钟内草草结束，去年被开发商们抢破头的地王，3600元/㎡的起拍价都无人问津。

最近一次关于地王招拍挂的官方消息，是在2008年8月由宜宾市国土资源局（以下简称国土局）发出的《国有建设用地使用权用地预申请公告》，公告中提到：凡对上述两地块有受让意向的自然人、法人及其他组织，可在2008年9月1日前向我局提出用地预申请，并承诺愿意接受的最低价格。我局将视预申请情况，另行组织拍卖。

这个被宜宾房产界视为“打预防针”的公告，除了被理解为担心下次还会出现“流拍”的状况外，宜宾地王的现实价值成为土地主管部门需要考量的问题。

王应贤的勾地梦想

在中坝“地王”诞生的3天前，即2007年11月5日，宜宾集资建房倡议者王应贤正式与合作伙伴解除了双方业已达成的合作开发协议，标志着“集资建房”在宜宾宣告破灭。

对“集资建房”在宜宾的夭折，王应贤的回答很含糊：“只有政府支持的事情才办得好，政府不支持就不要去做了。”

在亲眼目睹地王首次高调拍卖时的“疯狂”后，王应贤更担心“买不起房子的人将更买不起房子。”

王应贤与地王扯上关系，源于地王第二次招拍挂“流拍”后，王应贤提出“我要勾地王”的设想。当时，王就抛出一个“蜂群联盟运作地王”的设想：我们操作这块地，单独的力量不行，我会把本地的和外地的开发商组织起来。什么叫蜂群联盟，就是一种战术，我们要拿掉地王，想要吃掉它，就是说一个人的力量不行，我就把中小开发商和投资者都组织起来拿那块地。如果政府有意向拿给我们，我们保证在半个月内交齐保证金，三个月内完清政府规定要完清的土地款，政府规定什么时候完清多少我们都按时完清多少。

虽然“勾地王”的做法被国土局相关领导证实属于1999年以前政府采取的一种鼓励措施，但是1999年以后，这种土地出让前找政府谈，谈了过后交好多出让金给政府，然后政府觉得可以就把地拿给你的方式再没有使用了，目前的政策是绝对不允许的，房地产开发用地近几年国土资源局有规定，必须以规范的招拍挂方式出让。

至此，“勾地王”这一想法再次搁浅。但王应贤关于蜂群联盟的设想，一直还在坚持。当2009年4月27日，王应贤牵手“万人购房团”，并当上购房团的总顾问时，王应贤内心的“地王情结”再次浮现。

万人购房团遭遇的尴尬

“宜宾万人购房团”的发起人、酒都购房超市负责人龙小松并不讳言，最早组织“万人购房团”的想法不过是为了增加房产超市的人气，迅速提升品牌。

2009年初，龙小松就已经在思考一个问题：“旺盛的需求下，全都由房地产商说了算，消费者缺少讨价的筹码。如果把消费者都聚集起来，以团购的形式购房，会不会撬动利益杠杆？让开发商让出一部分利益给购房者？”

这项参照深圳、北京万人购房团的活动用事实证明，购房者对这种想法非常感兴趣。2009年春节过后，龙小松经过3个月的筹备，推出“万人购房团”模式。第一次会议就来了不下300人，酒都购房超市现场座无虚席。

“结果本地开发商并不买账”，龙小松谈到此时言语中流露出一些失落，除了少数开发商给出每平米优惠一二十元的“团购价”外，大部分开发商对“万人购房团”的方式并不认同。在龙小松看来，宜宾房地产市场仍然处于“卖方市场”，为此，龙小松开始策划“曲线救国”。

“宜宾七分山，两分水，一分地，土地资源出奇稀缺，是宜宾高房价的重要原因”，这是句宜宾一位本地开发商随时念到的话。

在这句话的启发下，龙小松意识到，只有牢牢的握有土地资源，才能真正在房产市场上“说得起话”。于是，从小打小闹的要求开发商给予一定幅度的优惠，到萌生联合购房户合作建房的设想，龙小松开始设想让开发商按万人购房团的要求定制开发项目。

就在万人购房团考虑合作建房计划的时候，一直在寻求“机遇”的王应贤找到此次活动的发起者——龙小松进行合作商榷。

出于对王应贤本人的认同，龙小松选择与王合作，但他一直担心别人认为他是在炒作万人购房团：“我和王应贤之间不存在谁找谁合作的问题，应该说周边的房产环境让我们走到了一起”，龙小松再三强调了这个。

搭上地王：炒作还是吃螃蟹？

两个善于与媒体打交道的“策划高手”携手伊始，就有不少网友提出炒作大于实际意义的观点，尤其在2009年6月4日，王应贤在零距离网络上以其真实姓名发贴宣布：“我王应贤要撬动地王”一贴后，有网友表示，“地王”、“合作建房”、“万人购房”这些牵扯眼球的名词，简直让事件想不火都很困难。

关于为何会选择“地王”来做合作建房的地块问题时，王应贤的解释是这块地他非常熟悉。也有房产内部人士质疑，有地王的地方就有王应贤的身影，最早的南岸D—6地块，王就表示要“勾地”，再到柏溪的几宗土地开发，喊了多年结果却无一实现，让人不得不对他的宏伟计划有所担心。6 V7 w# J9 n- u9 F 王应贤撬动“地王”的步骤大致如下：联合购房户合作建房，聘八家中小型房地产公司和建筑公司实施开发。为按法律规章办事，合作团体还将聘请四家律师事务所提供法律咨询服务。

至于地块上房屋建设的设想是：24幢28-31层的电梯洋房，其中一楼为营业门面，二三楼为营业办公房，四楼以上全是56.4—89.78平方米的住房。此外，社区内还会设置社区医院、购物中心、幼儿园、休闲娱乐中心等设施。

对合作建房的核心内容，王应贤道出了他的“理想模式”——开发商只负责开发，建筑商只负责建造，有数千需房户作后盾，无需担心销售。我们将确保开发商、建筑商和需房户三者利益，实现三方共赢。

“总共6500套住房。”王应贤提到，一开始听到这个数字，着实吓了记者一跳，而一旁的龙小松则表示，目前，光是“万人购房团”在册的客户人数就接近4700名，这些都是此项目的潜在客户。

目前，王应贤和龙小松对此计划都是信心满满，他们称将于下周向国土局提交用地预申请。

质疑>>

是否涉嫌非法融资？

从王应贤要再次染指地王，特别是以合作建房的方式来“撬动”地王的消息传出后，很多网民对事件的可行性提出了疑问，担心他此举会涉嫌非法融资。对这个问题，王应贤和龙小松相视一笑,随即回答说：“我们最开始不会收取购房户一分钱的，但对来参与建房的开发商则每家都会出数千万的保证金，这些资金足以解决购地款问题。而且目前愿意垫资的投资公司也不在少数。所以不存在非法集资问题。”

龙小松表示，大家联合建房不叫非法集资。对于集资建房公安部是允许的。他援引央视网2008年12月18日报道，公安部有关负责人在一次新闻发布会上表态：民众集资建房不属于非法集资。由于非法集资的目的是为了赚钱，而民间集资建房是由于当前房价居高不下，使得很多低收入者“望房兴叹”，所以引发了此种现象，它与非法集资有着本质区别。

当记者从网上找到这篇报道时发现，原文中还有另外一段：但公安部同时提醒，集资建房存在巨大风险，成本控制、资金控制的难度都比较大。

对民间集资建房的风险，被归纳为两点，第一，建房环节较多，周期较长，成本如何控制这是一大问题，如果说集资建房以后，房价跟商品房没有明显的区别的话，就失去了集资建房的目的了。这是一个大问题，由于时间长，房屋能不能最终建成也是存在的一个风险。第二，资金的控制问题，因为集资建房不是一个小数目，资金就是由谁来控制，是由一个人来控制，还是由几个人来控制，还是由大家共同控制，操作起来是一个难题。所以这两个问题是存在一定的风险，希望广大网民注意这方面的事。

以上担心，王应贤没有回避：“开发这一地块，我们预定的工期比开发商自己来开发还要快，并且一旦有购房者要求退出的话，我们还将按照多出同期银行存款利息的一倍来返还客户。”

钱从哪里来？如何保证安全？

如果要拿到地王地块，应该说最关键的应该是资金问题，一旦拍卖结束，要在短短时间内筹得上亿的资金，这会给购房联盟造成怎样的压力还不得而知。

回答这个问题前，王应贤顿了一下，说到：“资金问题不是障碍，除了开发商的垫资外，一等到前期工程完成相应施工进度后，在取得预售房许可证时，我们将协助大多客户将住房公积金或者商业贷款的手续完善，到时，资金真不是一个问题。

“我们承诺开发周期是三年，而且保证三年之内不涨价，如果购房者在三年之内不买了，我们会全额退还购房款，并按银行利息的2倍支付利息。”龙小松语气坚决的再次强调。

对于龙小松提到的承诺三年不涨价的问题，王应贤表示，将事先与房地产商签定协议，无论建材价格有怎样的变动我们都只支付同样的开发成本，所以也就能保证房屋售价不变。这个条件虽然苛刻，但是由于集资建房不存在房屋销售问题，资金风险相对较少，所以小型的房地产开发商应该可以接受。

就此问题，记者专门咨询在建筑业从事20多年项目管理的一位业内人士，关于三年不涨价的承诺，这位建筑商提到了自己的担心：“不要说钢材等建筑材料价格的不确定性，光是以三年前工人工资与现在相比，涨幅就超过30%以上，况且，以中坝地块地质环境来看，还有很多不可控的因素会导致建筑成本的增长，所以，现在把价格这些限定了并非是一个明智之举。”

一个亿预留来解决“遗留问题”？

关于地王地块上的“土地之争”，一度成为福建上一房产离开宜宾的主要理由。在龙小松的计划里，对此问题的解决轻描淡写：“我们准备了一个亿来解决这些遗留问题。”

龙小松的“大方”，却没有在王应贤被业内人士称之为“吝啬”的开发成本预测说明中有任何体现。这点，不得不让人对购房团今后的财务支出问题提出质疑。

网络上，很多网友在赞叹王应贤精神可嘉的前提下，也有很多人提出担心，如果真把那么多钱交出来买一个几年后才能看到的房子，资金如何才能确保安全性？

为此，龙小松用了一个“几权分离”的观点来解释：王应贤是个牵头人，但不完全是决策者。我们会在参与融资的购房者中，选出一部分作为执行监督者。比如，有6000个购房者，则由大家自行公推出60人，成立一个核心组织。每个人为100个人代言，负责保证他们的利益。

不过，这些人如何推举？怎样履行监督权力，一切仿佛还需要“探索”，就连王应贤发表的《宜宾地王地块施工聘请公告》中——宜宾地王地块施工招聘勤务组这个单位也被网友戏称“非法组织”。

对此，王应贤没有否认，并说他们会在最短的时间内解决“身份问题”，如果有压力的话完全可以用自然人的方式出面应拍。

国土局：还没有收到相关申请

2009年6月7日上午，在中坝“地王”地块上，20多个建筑工人正在长约500米的滨江沿线修建一堵围墙，将“地王”与翠柏大道隔开来。

在这个名为“中坝组团储备土地围墙工程”的施工现场，一名工头模样的人告诉记者,这个工程是国土局喊他们来做的，除了砌一道2.5米高的围墙外，他们不负责其他任何工程施工。

“中坝围墙，是为了城乡环境综合治理所需”，2009年6月8日上午，宜宾市国土资源局办公室一位不愿透露姓名的负责人明确表示，由于该地块处于翠柏大道路边，为防止部分市民将其当成“天然垃圾场”，从而乱扔垃圾，加之环境整治所需，故修建这堵围墙。

有关未来中坝组团储备土地的拍卖方案，现在还属于保密期间，暂时不方便对外公布。该负责人再次纠正关于“地王”一词的说法，“我们一直不承认这块地是什么‘地王’，也希望媒体别再炒作这块地，一切都应按照正常的步骤来开发。”

国土局一位官员向本刊证实，有关中坝地块的详细情况，属于比较“敏感”的话题。当记者询问关于“自然人合作拿地开发”一事的可操作性问题时，这位官员谨慎的表示，只要具备相关的资质和资金实力国土局都会接受相关申请，在合适的情况下，通过招拍挂的方式取得土地。

同时他也证实，目前国土局尚未收到个人对中坝地块的使用权用地预申请报告，也不便对此发表任何评论。

思考>>

万人购房团能走多远?

宜宾万人购房团组织者的初衷，与北京、深圳、济南的万人购房团一样，都是想通过打“批发”的方式让开发商“放点血”。无奈，落花有意流水无情，面对宜宾房市强势的卖方市场，面对能够通宵排队的购房户，开发商懒得与购房团谈折扣也就在情理之中。

如果说报名参加一个免费购房团能够换来几百到几千不等的购房优惠，相信大多数准购房者都愿意品尝这免费的“馅饼”，这或许正是万人购房团开始之初火爆异常的原因。但这种联盟的本质原本就是建立在一种“松散”、自发的群众基础上，况且还因其未登记尚有违法之嫌，更惶论团队的“凝聚力”和“向心力”。

对于王应贤牵手“万人购房团”拿地王合作建房的设想，初衷和出发点应该没有错，与其让地王在那里风吹日晒蒿草丛生影响宜宾的环境卫生综合治理的形象，不如拿来为低收入人群打造一片货真价实的经济适用房，政府该收的税费和土地出让金“一个也不少”，只不过，这些看似皆大欢喜的设想就连王应贤们也承认：“可能性为1%”。

众所周知，合作建房的能否成功最关键的因素并非在民间，而是取决于政府的态度，从以往“集资建房”所受到的特殊待遇来看，这种合作建房的模式要得到政府的支持恐怕有点难，就如同王应贤所说的大实话“只有政府支持的事情才办得好，政府不支持就不要去做了”那样，毕竟，这种涉及几千户家庭头等大事的房产问题，政府也会从全盘高度去考虑，如果单纯说是开发商与政府心照不宣的默契仿佛也不大说得过去。

撇开政府支持与否的问题不谈，在购房超市登记的每个购房者都有各自的独立利益，一万个人就会有一万个想法，庞大的群体，要想形成统一意见难于上青天！相应的，每形成一个能够被大家都能接受的决议必然也要耗费大量的时间精力，所以这种模式的成功机率更是1%。

有观点认为，这些都很简单，制定一个规则即可，但是规则的制定本身就是一个议事过程，谁主持制定？如何制定？以多少比例通过？对购房者有何约束力？再退一万步说，即使一万个人都签字同意了，一旦后悔违约坚决不执行怎么办？要知道，购房团成员购房款都是辛辛苦苦攒下来的，大多是他们的一辈子身家，一旦不能如愿，仅仅指望契约或法律手段解决恐怕还是不行的。而活动的发起者与组织者除了自律外，监督机制如何有效的问题也不容忽视。

合作建房的问题确实值得深思，但又或许如龙小松而言，如果一切顺利的话，宜宾将开创合作建房的先例，这未尝不是一件好事。

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