宜宾城区“住改商”愈演愈烈 业主可“一票否决”

【现象】

“住改商”惹争议

近日，记者采访发现，宜宾城区至少已有数十座住宅楼悄然“变质”，许多小公司大规模“入侵”居民住宅，这一“鸠占雀巢”的“住改商”现象，在小区业主中颇受争议：有的业主认为别人的物业于己无关，只有不影响自己的生活质量就可以“和睦相处”，更何况还可以带来生活的便利；而另一些业主则认为，不希望自己住在“办公区”， 住房变成办公室、发廊、干洗店、美容美发、餐馆，副食店、送水站、麻将馆……人来人往，噪音不断还带来污染，让人不胜其烦。甚至不少公司将公司、仓库、员工宿舍“三合一”，带来许多安全隐患。

在城区或南岸一些繁华地段，除了个别商家是使用自己的住房经营外，绝大多数商家热衷于租房经营。一些经过装修、备有电梯的高档公寓，尤其受商家欢迎。在许多中小型公司，因人员少、所需的办公面积也相对较小，与租用价格昂贵的写字间相比，商家可省出较多的经营性支出。同时，水电费、物业费等平常支出也价格低廉。而住改商让房主也乐此不疲，因为相比较将房屋租赁给他人居住，租赁给商家经营获得的收益更多。

针对“住改商”现象，业主们抱怨多了，大多反映到辖区居委会和小区物业。但居委会、物业却都感到无奈：这事儿不好管，因为物管公司没有执法权，无权硬性要求来者留名，更没法去阻止那些准备在住宅里开公司的人，因为没有法律明文规定。这样，由于没有法律法规的明确禁止，使得“住改商”这一现象成了现实存在，却游离于“合理”与“不合理”之间的难题。

【新规】

同楼业主可一票否决

《物权法》规定，“住改商”的合法性必须满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。但在实施中，“有利害关系业主”如何认定，一直没有统一的说法。日前，最高人民法院发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），明确规定：将“有利害关系业主”划定为本栋建筑物之内，提出住改商申请的人必须得到本栋建筑物之内所有业主的同意。

【点评】

律师：“新规”

邻居有了“话语权”

某律师事务所律师王福恩认为，新规更多赋予了有利害关系业主的一项维护自身正当利益的权利，并明确界定了有利害关系业主的范围，让业主更好维护自己的合法权益，新规的出台更有效遏制了擅自改变住房用途的现象，维持了小区物业秩序。

不少有意提出住改商申请的业主认为，此《解释》实际上等于关闭了居民小区内“住改商”申请的大门；因为他们是“以一当十”，协商难度很大。因此，“住改商”需要整栋建筑物之内的所有业主同意，这在实际操作上还存有一定难度。

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