展望2009，宜宾楼市能否峰回路转？

2008年已经过去，跌宕起伏的宜宾楼市在经过“风吹雨打”后，逐渐从“强势”走向“弱势”，金融危机、股市大跌、楼市观望气氛浓厚……诸多因素影响下，2009年的楼市必定也会不寻常。

随着政府“救市”政策的不断出台，一系列对楼市的利好也将逐渐显现出来，因此，在经历了不寻常的2008年之后，展望2009宜宾楼市，因受房产政策以及开发商自身发展因素影响，楼市有望回归到一个合理的平衡点，以降低房价突破销售环节的瓶颈也必将成为众多开发商必选的道路。

【焦点】 房价会下降多少？

降价，一个牵动着楼市敏感神经的词汇，2008年下半年后，宜宾购房者似乎看到了久违的曙光：2009年，楼市走势如何？房价到底会下降多少？

相片摄于成都三环外中国水电地产西岸观邸项目
从国内楼市大环境看，短期内房价下调将成定局，预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望——这是近期中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》中对房地产市场价格走势的预测。似乎这也是各界对2009年房价走势的一致看法。“交易量可能会上升，但价格还是会略有回调”、“新开楼盘价格会继续进行调整”、“楼盘价格起码普跌10%—20%”……尽管众说纷纭，但回过头来，谈及2009年的宜宾楼市，接受记者采访的营销中介、房产人士和购房者几乎都给出了“降价”的判断。问题是：哪些楼盘会降？从哪个区域开始降？降到什么程度？降到什么时候？哪些楼盘会继续降？

对于房价这个敏感的话题，宜宾某房地产企业营销经理龙岩平认为，作为宜宾新城区域的南岸片区的房价是全市的风向标，因为该区代表城区50%以上的成交状况，在判断房价是否置顶很有参考价值。2008年10月份以后，开发商特价促销手段层出不重，说明房价已经出现松动迹象，而远郊、尾盘、小盘的价格自然将会更难坚挺。如果在2009年上半年适度降价，消化“存粮”，楼市见到冰点后，下半年很可能会转而升温。因此，投资者和自住购房者的最佳购房时机应该在新年之初。

龙岩平说，楼市经过一轮血与火的洗礼，开发商也遭遇了一轮严厉的大浪淘沙，剩下的楼盘项目将逐渐回归产品创新和质量升级的竞争轨道上来，品质楼盘在竞争战略中更加大放异彩。商品房作为一件大宗商品，自然无法规避市场规律。大考之后，房企新的战略格局将重新形成，群雄逐鹿的大戏又要重新上演。

2009年到来，宜宾房价走势如何？揭开这个谜底，人们不会等得太久。

【分析】交易量短期内反弹难

从市房管局2008年8—11月发布的商品房销售统计信息分析，8月份城区在售的23个楼盘中，共成交了825套住宅，总成交量与7月份销售额基本持平，其中江北片区和天柏组团有多个楼盘在该月中没有住宅成交；9月份城区在售楼盘项目23个，商品住宅总体成交量为594套；10月份城区在售的24个楼盘，共成交了390多套商品住宅，其中西区和天柏、江北等区域有多个楼盘没有住宅成交；11月份新政效应后，城区28个在售楼盘，共成交460多套房源，日交易量约为15套，除新盘上市交易100套外，总体与上月相比微降，新政刺激效果不尽明显。今冬尚存的4500多套存量商品房，仍然是楼市新年背负的压力。

纵观2008年度楼盘，以品质争市场已成为一种趋势。直到冬季，城区一些尾盘才开始以“特惠”、“珍藏户型”的名义促销，更多的在售楼盘则是“含羞带怯”、暗折汹涌，没有开发商站出来说自己降价，但不乏有老客户价、员工内部价之类名目，实际上将售价拉低了很多。

房子难卖，市场走势不明当然是原因之一，楼盘本身定位不清，缺乏辨识度、同质化竞争严重也是一个原因。如西区鲁能鑫空间，产品定位是非常清晰的，小户型综合体的产品设计所散发的独特魅力，以及准确的信息传达，最终促成了该楼盘的热销——在它的整个销售期一直位于该区域楼盘的成交前列，算得上是该组团内发挥得最淋漓尽致的楼盘，说明个性化、品质化的产品依然逆势热销。

成熟的消费者经过2008年的教训和摔打，已更加理智。在消费投资时，更加注重质量服务以及产品的其他附加值。如新政房贷七折优惠，二套房贷松绑等，但目前存量房约八成是90平方米以上的住宅，发挥新政优势的空间有限。

不过，过度的理性压抑终会让市场疯狂，因为集体无意识；加之政策的刺激，2008年观望情绪中压抑的刚性需求会早2009年中迸发，能量的积累必定促使价格回升，楼市会在波动中曲折前行。

这一切，还有待观瞻。

【瞻望】2009楼市期待新平衡点

南岸新城区无疑是今年最吸引眼球的区域，最早降价促销的楼盘在西区，楼盘促销力度最多的区域在东区。2009年哪个区域会率先领降？开发商们表情尴尬，谁也不想看到自己所在区位均价再下调，而购房者却有他们的判断，而且分析起来头头是道：基础设施发展不成熟、远郊楼盘、2007年暴涨过的区域以及小企业开发的尾盘，都会因区域“基础”不好而均价下降。

可以说，房地产市场的惨淡以及房价的徘徊，对正处于金融风暴背景下的经济大环境而言，无疑是困难重重，房地产业感受到了这个冬天的寒意侵蚀。一方面，交易量大幅萎缩、此前加息和上调存款准备金率，导致开发商们的资金链异常紧张。另一方面，购房者对市场的未来预期也一落千丈，市场观望气氛日趋浓重。

截至目前，中央及四川省政府2008年以来出台的各种政策及文件已有近百项，其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心剂”。但总体而言，2008年宜宾房地产业所经历的风风雨雨是苦涩而沉痛的，无论是开发商，还是购房者，都在市场的风云变化间越来越理性，楼市在调控的左右夹击中越来越为难。

从去年宜宾楼市的运行态势来看，“地王”流拍成了楼市走势的转折点。

2008年宜宾楼市没有享受到一餐盛宴，反而遭遇了一场考验，进入2009年，房地产行业下行周期的特征初露端倪，楼市调整已成为一种必然趋势。

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