政府税费不减，宜宾房价不降？

开发商：

“承担着税费重担”

宜宾本地的政策迟迟不出，很多人的心里就还存着一份期待。买房人，期待着有更优惠于自己的购房政策，比如说购房补贴或是购房退税；开发商，期待有对开发企业征收税费方面的减免。“政府对开发商征收的税费减免了，相应地也就降低了开发成本，能让购房者得到实惠。”一业内人士面对现在开发商所承担的税费重担如此说道。

“开发商所交的税费，特点就是部门众多，费种较多，取费标准不合理。”指着一份由自己公司编写的房地产开发企业征、交税费明细表，该业内人士说道，你看看，要向规建部门交的费是7项，向房管部门交的费又是7项，除此之外还涉及到其它一些部门。

在另一家开发企业的策划人员所提供的成本预算表上，开发企业所交的税费涉及到了12个部门近30个科室。在感叹杂七杂八的税费太多的同时，也认为在这些收费环节中，有很多个收费属于乱收费、白收费。“比如，企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。再比如，开发商的图纸，政府相关部门要收上去象征性地看一看，动辄也要几十万甚至几百万的收费。”

据另一项统计，政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费等多达50余项，涉及25个部门的费用和城建税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。

“税费太多太高”

记者对照由开发企业提供的两份成本预算表，综合来看开发企业所要交的税费项目在30项左右，主要涉及到规建、房管等10个部门。

“向规建部门所交的税费中，包括质量监督费、工程定额测定费、城建配套费、散装水泥费、墙改基金等。有些费，收费太高，比如说白蚁防治费是每平方米收取1.5元，实际只是在做地基时打一次药，成本远远要不了那么多，那么建议相关部门能够减半征收。而有的费，像墙改基金本身就收得莫名其妙，建议能不能取消收取每平方米7元的墙改基金。而向人防办交的防空地下室易地建设费等则是减半也可，取消也可。征收的这项费用是每平方米15元，主要用于修建防空洞。但是费用交上去以后却从来没有修有防空洞出来，现在宜宾的防空洞都是60年代修的。

除了费用，在税的征收方面，因有国家政策的规定，减免的机会很小。但有一些税的征收也很不合理。如企业所得税，是预收制。意思是说不管企业是盈利还是亏本，都得先交企业所得税，这样一来就积压了部份企业的流动资金。土地增值税，不管土地是否增值都要收增值税。有可能也会出现土地贬值的情况，比如说中坝地王地块，从360万元/亩降到120万元/亩后，不会补贴土地贬值款？”一业内人士向记者细数开发企业所要交的税费。

“垄断性行业的高收费”

开发商所承担的费用中，还包括一部份垄断性的行业收费。如有线电视安装费、自来水安装工程费、天然气安装工程费、电表抄表到户费，加起来每户需支出的费用在6000元左右，无论是对业主还是对开发商来说都是一笔不小的开支。

水、电、气、闭路等安装费用属于代收费，由开发企业为业主代缴，但这一部份的费用最终还是由业主出的。只是现在一般情况下是开发企业把这一部分的费用计入了总房价，不需要业主额外再去交。“因为没有市场竞争机制的引入，这类垄断行业的收费标准很高。”一开发企业的策划经理说道。这些行业的收费是参照物价部门的收费标准执行的，降低的可能性不大；引入市场竞争机制，在一定程度上可以降低费用，但短时间内开放这些垄断行业的可能性也不大。

“税费占开发成本的20%以上”

“要交的税费很多，涉及的部门也很多，往往增加了开发企业的时间成本和工作量。所有的这些税费支出，综合测算起来占到了开发成本的20%以上。”而另一家企业提供的数据是费用所占房价的比例是10.5%，加上税，比例也会达到17%左右。所有的这些税费都会算到开发成本中去，从而体现在房价上。“降低开发商的税费，开发商有一定利润后，房价就会降低，从而直接受益于业主。”一开发企业的策划经理认为。

“工作效率影响企业生存”

除了税费方面，相关部门的工作效率也隐性影响着开发企业的时间成本。“现在政府的工作效率，在开发企业的努力下，已经好很多了，也基本不会出现什么问题。但按揭回款的延迟，对开发商影响很大。对于一个开发企业来讲，已卖出房子还没有得到银行回款达几千万的情况太常见了，几乎每个开发企业都会面临这种银行回款不及时的情况。因为几千万元，对于任何一个企业来讲都不是一笔小数目，希望银行能在按揭回款上速度更快一点。”而在由本刊组织的房产沙龙上，一位开发企业的营销总监也表达了类似的观点。该楼盘在开盘了三个月以后，公司帐务上都还没有一笔所售房屋的按揭回款，在银行压着的这一部份回款已达上千万。

“建议减免20项税费”

开发企业认为要交的这些税费中，有大部份收费项目都是可以减免的，简单测算一下，建议能减半征收和取消的税费项目就有20项以上。其中建议减半征收的项目有防空地下室易地建设费、白蚊防治费等11项，而建议取消的项目有9项。如果政府采纳了这些建议并施行的话，开发企业税费可以减少一半。但是实际情况开发企业也明白，税费关系到地方财政和国家的税收政策，减免的可能性不大，所谓的“建议”只是自己一厢情愿的想法。

观点

税费不可能减免

针对有开发商提出的税费减免要求，相关部门做出回复称，这些“建议”完全没有依据，不具有可操作性。税费的征收，权利不在管理部门本身。有些税费是省上、国家的规定，执行部门只有严格按照规定来办事，何况有的税费项目还是国家政策规定的。

规建局建筑管理科的工作人员就涉及到规建部门的7项费用作出解释称，对开发企业的收费，一部份是预征，如墙改基金和散装水泥费专项基金就类似于保证金的性质，这是国家政策规定必须要收取的，目的是强制要求开发企业做到节能减排。如果开发企业做到节能减排的相关要求了，是会退还给开发企业的；但如果没有达到节能减排要求，则会受到相应的处罚。质量监督费和工程定额测定费，按国家出台的政策要求，从09年1月1日起，就取消征收了，但具体的执行时间和执行细则还没有定。另外的白蚁防治和档案管理费属于服务性的收费，开发企业享受了服务就应该支付这一部份的费用。城建配套费属于当地政府征收的收费项目，如果当地政府觉得可以减，或是可以免，由市政府决定。

涉及到国土局的收费中，该局土地利用科工作人员告诉记者，从开发企业提供的费用明细来看，有10项收费。但像竞拍保证金、出让金等是要参加土地拍卖后才会产生的费用，并不属于日常收费；办理相关证书的收费和拍卖交易费是按省上的规定收取的；地下建筑出让金是因为已出让的土地并不含其地下部分，如果开发企业要建地下室或地下停车场，则要交纳一定数额的地下建筑出让金，具体金额由合同约定，但如果企业没有建地下建筑就不用交纳。

应该说所有的收费项目都有执行的依据和存在的合理性，占到开发成本20%以上的税费，因关系到多个部门和税费制度，其减免的可能性极小。尽管如此，在列出了税费建议后，因本地楼市政策的迟迟没有出台，开发商也抱着一丝期待，“我们还是相信宜宾的政策会有税费方面的减免，但力度不会很大。”

降税费就能降房价

税费占开发成本的比例很大，高税费是导致房价居高不下的原因之一？提出这个观点并引起人们广泛讨论是在08年的3月8日，10位全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》并召开了新闻发布会。河南台兴房地产公司董事长王超斌是该提案的第一提案人，建议的一个重要观点是认为住房价格居高不下的重要原因是住房开发过程中政府向开发商征收的税费太多，同时存在很多不合理的税费。

而本地开发商在抱怨税费太多的同时，也传递出高税费是导致高房价的原因之一。“税费太多，相应地就导致了开发商成本的上升。”但同时有购房者认为房价不降，政府确实应该负很大的责任，但通过减免开发商税费来降低房价恐怕不能解决问题的根本，相反，倒会变相地助长开发商利润的提高。因为即使降了税费，开发商也不见得会让利于购房者。

所以对于开发商减税费后房价就能降的说法，购房者并不抱以太大的希望。何况，即使政府能减免税费，减免的幅度也不会很大。“就算整个税费减下来，也不过几十百把元，何况有些税费是不能减也不会免的。降税费，客观上能降低开发企业的开发成本，对降房价关系不大。”另一位业内人士则认为，房价的利润空间本来就不大，降税费后也不是就意味着房价就一定得降，而是会给开发企业更多的生存空间和机会，特别是房地产开发这种资金密集型企业。

期待“一费制”

对于税费，开发企业还有一个期待是能够实行“一费制”。“税费太多,涉及的部门很多，而部门越多就越容易兹生腐败。税收是由国家政策规定的，作调整不容易，但是收的费用，都是统一划入地方财政的。现在的收费项目多而杂，给开发商增加了工作量，也给政府部门增加了工作量，实行“一费制”后，每个平方米应该交多少钱，也清清楚楚，在增加了收费的明晰度时，也防止了腐败的产生。政府相关部门联合起来收费后，再由政府统一划分给相关部门或是直接划入财政，也节约了工作成本。”一开发企业的策划经理说道。

（据宜宾《新三江周刊》）

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